'재건축 낙찰' 좋아했더니, 시세 5700만원 차이?

- 강남3구 낙찰가 서울 평균보다 15.5% 높아
- 감정가액 높게 책정 … 사업단계·시세 비교


　주택경기 침체와 정책 불확실성으로 재건축아파트 투자열기가 예전 같지 않다는 평가가 많지만 경매시장만큼은 분위기가 다르다.


경매시장에선 재건축아파트가 매물로 나오기만 하면 많은 응찰자가 몰려들고 높은 가격에 낙찰되는 사례가 많아서다. 전문가들은 경매를 통하면 초기 투자금을 줄일 수 있는 장점이 있지만 감정가액이 높게 형성되는 만큼 반드시 시세와 대조해봐야 한다고 지적했다.

　4일 머니투데이가 올 1~5월에 진행된 강남3구(강남·서초·송파구)의 주요 재건축아파트 경매사례를 분석한 결과 평균 낙찰가율이 85.5%를 기록, 70% 후반대인 서울 전체 평균치보다 높은 것으로 나타났다.

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 수치가 높을수록 시장에서 고평가됐음을 의미한다. 입찰에 참여하는 응찰자수 역시 서울 평균인 4.2명보다 많은 6.2명을 기록했다. 재건축아파트 경매매물에 관심을 보인 수요자가 그만큼 많다는 뜻이다.



◇시세와 최저 5700만원 차이, 사업추진 단계별로 낙찰가율 차이 커
실제 낙찰사례를 보면 경매 낙찰가격과 시세간 차이도 크지 않았다. 일례로 지난 3월5일 송파구 가락동 가락시영아파트 39.6㎡(이하 전용면적) 5층이 4억4800만원에 낙찰됐지만 이튿날 같은 아파트 40.09㎡는 5억500만원에 거래됐다. 낙찰가와 실거래가의 차이가 5700만원밖에 나지 않는 것이다.

　같은 재건축단지라도 사업추진 단계에 따라 낙찰율이 차이를 보였다. 추진위원회 구성까지 마친 강남구 대치동 은마아파트는 1∼5월 평균 낙찰가율이 82%를 기록했지만 사업시행인가 단계인 송파구 가락동 가락시영아파트는 93%의 높은 낙찰가율을 기록했다.

◇경매 통한 재건축 투자, 초기 투자금 아낄 수 있지만 시세 꼭 따져봐야
전문가들은 경매를 통하면 비교적 저렴한 가격에 재건축아파트를 매수할 수 있지만 애초에 감정가액이 시세보다 높게 책정되는 경우가 많아 시세 비교가 필요하다고 강조했다.

하유정 지지옥션 연구원은 "보통 경매 감정가는 5∼6개월 전 책정되는 경우가 대다수여서 요즘 같은 하락장에서는 특히 시세보다 높은 가격에 책정되는 매물이 많다"며 "사업추진 단계와 시세를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

　미납된 관리비도 체크해야 한다. 경매시장에 나온 물건 중에는 오랫동안 관리비를 미납한 경우가 있는데 이 경우 많게는 수백 만원에 달하는 관리비를 매수인이 부담해야 하기 때문이다. 재건축아파트는 대지지분이 투자의 필수정보인 만큼 반드시 이를 확인해야 한다는 조언도 나왔다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "재건축 투자시에는 건물정보가 아니라 토지정보를 봐야 대지지분과 이에 따른 권리가액을 알 수 있는데 종종 토지정보가 생략된 채 경매정보가 공개되는 경우가 있어 유의해야 한다"며 "재건축아파트가 경매시장에 나온 경우 추가부담금, 권리가액을 세심히 살펴야 한다"고 설명했다.