2700여가구 아파트 지어질 서울의 마지막 달동네 '이곳'

재개발을 앞둔 서울 노원구 백사마을 전경. /사진=유엄식 기자

“주변 아파트가 대부분 20년 이상된 노후 단지여서 재개발이 되면 거주 수요가 상당히 많을 것 같습니다” (노원구 중계동 A중개업소 대표)

재개발을 앞둔 노원구 중계동 백사마을은 1960년대 후반 서울 용산, 청계천, 안암동 등 도심 개발로 삶의 터전을 잃고 밀려난 철거민들이 불암산 밑자락 구릉지에 모여 형성된 마을이다. 마을 명칭은 과거 주소지(중계동 104번지)에서 비롯됐다.


강남구 개포동 구룡마을, 서대문구 홍제동 개미마을과 함께 ‘서울의 마지막 달동네’로 불린다. 연탄으로 난방을 하는 집이 많아 연말연시 유명인이나 기업체에서 연탄배달 봉사활동을 하는 장소로도 유명하다.

애초부터 허술하게 지은 집이 많은 데다, 50년 넘는 긴 세월의 풍파를 겪은 터라 마을 곳곳엔 구릉지를 따라 허물어져 가는 낡은 집과 사람이 살지 않는 빈집이 옹기종기 모여있다. 현장을 찾은 지난 27일에도 벽에 커다란 균열이 생겨 당장이라도 무너질 것 같은 위태로운 집들을 쉽게 볼 수 있었다. 일부 건물엔 ‘재난위험시설’ 안내 표지판도 붙어 있다.

이처럼 낙후된 변두리 마을이 재개발을 통해 지역에서 가장 깨끗하고 시설이 좋은 새집으로 채워진다.

백사마을 내부 전경 사진. 건물, 계단 곳곳에 큰 균열이 나서 붕괴 위험이 있고, 쓰레기 더미도 많아 거주 환경이 좋지 않다. /사진=유엄식 기자

◇10년 넘게 표류한 사업, 이번엔 속도낸다= 백사마을 재개발은 2008년 1월 그린벨트가 해제되면서 본격 논의됐다. 서울시는 2009년 5월 백사마을을 재개발 구역으로 지정했고 공영개발을 위해 한국토지주택공사(LH)가 사업 시행자로 선정됐다.

다른 재개발 구역처럼 아파트 중심 개발계획을 추진했으나 도시개발에서 ‘보존’을 중시하는 박원순 서울시장이 부임하면서 암초에 부딪혔다. 박 시장이 백사마을을 60~70년대 생활상을 살린 저층 주거지로 만들겠다는 개발계획을 발표한 뒤 용적률과 가구 수 감소로 사업성이 떨어질 것이란 논란이 확산됐고, 결국 손실을 우려한 LH가 2016년 시행사 자격을 포기하면서 사업이 원점으로 돌아갔다.

표류하던 재개발은 2017년 노원구가 서울주택도시공사(SH공사)를 새로운 사업 시행자로 지정하면서 다시 속도를 냈다. 신속한 재개발을 바라는 주민들은 서울시와 협의 끝에 아파트와 저층 주거지를 조화시킨 설계 ‘중재안’에 합의했다.

지난 5월 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 백사마을 재개발 정비계획안에 따르면 18만6965㎡ 규모 부지에 최고 20층 일반분양 아파트 2000가구와 임대주택 698가구(평균 4층 이하) 등 총 2678가구가 들어선다. 서울시는 골목길, 계단 등 1960~70년대 주거생활상을 보전하는 저층 임대주택을 짓기 위해 사업 부지 중 4만1651㎡를 매입키로 했다. 철거 전 마을 흔적을 보존하는 박물관도 지을 예정이다.

현재 사업시행인가를 위해 교통영향평가, 환경영향평가 등 행정절차가 진행되고 있다. 노원구청 관계자는 “서울시 건축심의 등 후속절차가 남아 있고 설계변경에 따라 가구 수는 조금 변동될 수 있지만 개발계획의 큰 그림은 협의됐기 때문에 사업 일정은 예정대로 추진될 것”이라고 말했다.

지난해 SH공사가 실시한 백사마을 재개발 설계공모심사에서 최종 당선작으로 선정된 조남호 건축가의 설계안 투시도. /사진제공=SH공사

◇ 2023년 하반기 입주 예상…거주민 이주 속도= 사업 계획상 재개발 공사는 2021년 초에 시작된다. 예상 공사기간(최장 30개월)을 고려하면 2023년 하반기경 입주가 가능할 것으로 보인다.

SH공사 관계자는 “지하 2층까지 뚫어야 하는데 지층이 암반이라 발파공법에 따라 준공 시점에 차이가 날 수 있다”며 “소음과 진동을 고려해 무진동 발파나 코어공법 등을 선택하면 일반 발파방식보다 공사기간이 더 필요한데 이런 점을 감안해도 착공 후 30개월 안에 완공이 가능할 것”이라고 말했다.

시공권을 놓고 대형 건설사들의 물밑 경쟁도 치열하다. 업계 안팎에선 현대건설, GS건설, 대우건설 등이 후보군으로 거론된다. 내년 상반기 사업시행인가 결정 전후로 시공사 윤곽이 드러날 전망이다.

재개발을 위한 이주도 속도를 내고 있다. 백사마을엔 원래 1000여 가구가 살았고 이 가운데 세입자가 절반이 넘었는데 이주가 진행되면서 현재 400여 가구만 남았다. 노원구는 재개발 이후 입주권이 없는 2007년 6월 이후 전입자 및 거주자에 대해서도 안전문제를 고려해 인근 임대주택 이주를 알선한다.

토지보상비를 포함한 총 사업비 규모도 곧 구체화될 예정이다. 중계본동 주택재개발정비사업 주민대표회의는 지난 26일부터 외부 감정평가기관에 의뢰해 마을 내 물건 및 세입자, 영업권 조사를 진행 중이다.

황진숙 주민대표회의 위원장은 “원래 가옥 소유주들은 관리처분, 세입자들은 사업시행인가 이후 이주가 가능한데 집 상태가 워낙 열악하고 붕괴사고가 우려돼 구청, SH공사 등 관계기관과 협의해 사전 이주를 진행 중이며 최근 150여 가구가 추가로 이사를 신청했다”고 말했다.

세입자들도 재개발 후 들어서는 임대주택에 입주하는 조건으로 이사 신청을 받고 있으며, 임시 거주 주택은 가급적 마을과 가까운 노원구로 배정하고 있다는 게 황 위원장의 설명이다.

중계본동 주택재개발정비사업 주민대표회의는 지난 26일부터 백사마을 내 물건 및 세입자, 영업권 전수조사를 진행하고 있다. /사진=유엄식 기자

◇은행사거리 학군 수요 흡수…일대 대장주 우뚝서나= 백사마을에서 약 1.5km 떨어진 중계동 은행사거리는 강남권 못지 않은 유명 학원가가 형성돼 주택 수요가 많고 집값도 비싼 편이다. 1990년대 지어진 구축 단지도 3.3㎡당 2500만원대에 거래돼 중계동 아파트 평균 시세(3.3㎡당 1760만원, KB국민은행 통계치)를 크게 웃돈다.

국토교통부 실거래가 통계에 따르면 1995년 준공된 ‘건영3차’ 전용 84㎡가 올해 7월 8억7500만원에 팔렸고, 1993년 준공된 인근 ‘대림벽산’ 전용 141㎡은 같은 달 10억원에 손바뀜했다.


백사마을에서 가까운 불암산 자락 단지들은 이보다 가격대가 낮다. 2005년 준공된 ‘한화꿈에그린’ 전용 84㎡는 5억5000만~6억원, 1999년 준공된 현대6차 전용 59㎡는 3억8000만~4억원 선에 시세가 형성돼 있다.

백사마을 재개발이 완료되면 신축 대단지 프리미엄이 반영돼 단숨에 주변 시세를 압도할 가능성이 높다는 게 일대 중개업소 관계자들의 설명이다.

신축 단지가 귀한 노원구에선 새아파트 가격이 많이 올랐다. 인근 상계뉴타운 4구역을 재개발해 2020년 1월 입주 예정인 ‘상계역 센트럴 푸르지오’ 전용 84㎡(22층) 입주권은 지난달 초 7억8125만원에 팔려 2년 전 일반분양가(5억6000만원) 대비 가격이 2억원 넘게 뛰었다.