3만명 사는 송파 헬리오시티, 왜 자영업자 무덤이 됐나

"잘되는 프랜차이즈 피부과 병원도 포기했어요"(피부과 전문의 A씨)
"대출 받아서 임대료 내고 있어요"(자영업자 B씨)

지난해 단군이래 최대 재건축아파트 단지로 주목을 받았던 서울 송파구 가락동 헬리오시티 단지 내 상가 얘기다.


9517세대 약 3만명이 입주하는 대단지 답게 상가도 주목을 받았지만 입주 후 1년이 지난 지금 단지 내 상가는 자영업자의 무덤이 되고 있다.

헬리오시티 모든 가구가 입주를 완료한 지 1년이 지났지만 상가 공실률은 40~50%에 달하고, 상가를 떠나는 임차인들도 늘고 있다.

1만가구, 3만여명을 품은 대단지 상권은 왜 침체된 것일까? 왜 자영업자의 무덤이 됐을까?


머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 헬리오시티 단지 내 상가를 직접 찾았다.

이번 1편에서는 헬리오시티 단지내 상가 공실 상황을 확인하고, 임차인들과 부동산을 찾아갔다. 상권전문가인 김영갑 한양사이버대학교 교수와 함께 상가를 돌며 상권을 분석했다.

4일 오후 6시에 공개되는 2편에는 대단지 상가에 관심있는 투자자와 앞으로 단지 내 상가에서 영업할 임차인들이 무엇을 유의해야 하는지 함께 알아본다.

☞더 자세한 내용은 유튜브 채널 '부릿지'에서 볼 수 있다.

▶최동수 기자안녕하세요. 부릿지입니다. 오늘 부릿지는 서울 송파구 가락동 헬리오시티에 나왔습니다. 헬리오시티는 9517가구, 약 3만 여명이 사는 국내에서 가장 큰 아파트 단지입니다.

오늘 부릿지가 이 헬리오시티에 나온 이유는 3만여명이 사는 이 대규모 단지 내 상가가 자영업자의 무덤이 되고 있다는 소식을 들어섭니다.

인근 부동산에 따르면 헬리오시티 아파트 단지 내 상가는 총 617개인데요. 그중 40%(약 40~50%)가 지금 공실 상태입니다. 지난해 4월 입주를 완료한 이후 1년이 지났지만 아직도 상권이 침체돼 있는 겁니다. 임차인 중에는 임대료를 감당하지 못하고 보증금을 손해 보고 떠난 사람들도 많습니다.

단군 이래 최대 재건축 단지로 주목받은 헬리오시티, 아파트 단지 내 최고 상권으로 홍보됐던 이 헬리오시티 상가는 왜 이렇게 공실이 많은 걸까요? 또 왜 자영업자들의 무덤이 되는 걸까요?

오늘 부릿지는 현장을 직접 둘러보고 공실 상황을 좀 체크해 보겠습니다. 그리고 상권분석 전문가인 김영갑 한양사이버대학교 교수와 함께 현장을 좀 둘러보며 상권을 한 번 분석해 보겠습니다.

앞으로 대규모 아파트 단지에 투자할 투자자나 상가를 임차해서 영업할 자영업자가 어떤 것들을 유의해야 하는지도 함께 알아보겠습니다. 자 그럼 지금부터 저랑 같이 현장으로 가보시죠!

한산한 헬리오시티 상가…곳곳 공실

서울 송파구 지하철 8호선 송파역 앞 헬리오시티 메인상가 A동 1층에는 아직도 공실이 있다. /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
제가 지금 서 있는 곳은 지하철 8호선 송파역 4번 출구 앞입니다. 이곳은 헬리오시티 아파트단지 주 출입구인데요. 지금 제 뒤로 보이는 건물이 아파트 단지 메인 상가(A동)입니다. 메인상가는 송파대로 바로 옆에 있습니다. 유동인구가 가장 많고 또 사람들이 많이 지나다니는 곳인데요. 제 뒤로 보이는 것처럼 아직도 공실이 있습니다. 왼쪽에도 공실이 있는 것을 확인할 수 있습니다. 2, 3층으로 저랑 같이 가보시죠

▶최동수 기자
네 저는 지금 메인상가 3층으로 올라왔습니다. 보시는 것처럼 양쪽이 다 공실인데요. 제 뒤쪽으로도 많은 상가가 공실입니다. 3층에도 약국과 병원 몇 개를 제외하고 공실이 상당한 상태입니다.

▶최동수 기자
네. 지금까지 헬리오시티 공실 상황에 대해 알아 봤구요. 실제 임대료를 내고 임차인들이 어떤 어려움을 겪고 있는지 한 번 들어가서 물어보도록 하겠습니다.

헬리오시티 상가 자영업자 "계속 적자입니다.

헬리오시티 단지 내 상가에서 영업을 하고 있는 임차인 A씨 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
여기 입주하신 지는 얼마나 되셨어요?

▶임차인 A씨
한 1년 정도 됐습니다.

▶메인 상권인데 임대료 대략 얼마 정도 내세요?
A동 같은 경우는 한 800~900만원 정도 되는거로 알고 있고요. 실평수 한 10명정도 되고요.

600만원대까지 떨어졌어요. 제가 부동산 가보니 600만원대까지 떨어졌더라고요. 지금은 많이 떨어졌어요.

▶최동수 기자
여기는 한 300~400만원 정도 하나요?

▶임차인 A씨
이 라인은 400만원 정도, 싼 게 400만원 정도 합니다.

▶최동수 기자
재료비, 관리비, 부가세, 인건비, 임대료 내면 좀 남는 게 있으세요?

▶임차인 A씨
계속 적자죠. 임대료가 안 나오는 건 당연하고요. 특히 겨울 비수기 시즌하고 코로나가 겹치는 바람에 상당히 많은 부분을 개인적으로 부담하고 있어요. (사업을) 유지하기 위해서 부채도 좀 지고 대출을 좀 해서 운영하고 있습니다.

▶최동수 기자
보증금은 얼마죠?

▶임차인 A씨
5000만원, 실평수 6평이요.

▶최동수 기자
비슷한 시기에 임차인으로 들어왔던 분 중에 떠난 분도 계시나요?

▶임차인 A씨
꽤 되죠. 부동산 중에도 접고 나가신 분이 꽤 돼요.

▶최동수 기자
마지막으로 바람 한 말씀 해주시면 좋을 것 같아요.

▶임차인 A씨
일단 저희가 임대료가 너무 비싸서 너무 밀리게 되잖아요. 뭐 대출을 받는다고 할지라도 못 받는 경우도 있고요. 임대료 밀렸다고 해서 또 주인한테 압박이 들어오고 3개월 이상 밀리면서 명도 소송을 한다던가 이런 얘기도 들었고요. 여기 주인한테요. 여러모로 어려운 점이 많죠. 코로나19로 장사가 안되는 데도 깎아준다는 얘기는 별로 없고요. 임대료를 깎아주는 게 바람이죠.

인근 공인중개사무소 "임대료 비싼 수준이죠"

서울 송파구 가락동 헬리오시티 인근에서 영업을 하는 부동산 중개업소 B씨 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
상가에서 일하고 있는 임차임들을 좀 만나봤습니다. 임차인들이 힘들어하는 건 역시 임대료인데요. 부동산에 직접 찾아가서 헬리오시티 상가 내 임대료가 대체 어느 정도 수준인지 한 번 알아보도록 하겠습니다. 가시죠

▶최동수 기자
송파역 앞에 3·4번 출구가 있는데 송파대로 전면부 임대료가 어느 정도인지 궁금하거든요?

▶공인중개사무소 B씨
처음에 와서는 800만이었다가 좀 내린 거예요.

▶최동수 기자
지금은 어느 수준이죠?

▶공인중개사무소 A씨
지금은 600만원선, 500~600만원선이예요.

▶최동수 기자
전면부가 8평 기준인 거죠? 메인도로(헬리오시티 주 출입구 양쪽에 있는 인도)는 (임대료가) 얼마나 하는 건가요?

▶공인중개사무소 B씨
그쪽은 500만원 정도 해요.

▶최동수 기자
(헬리오시티 메인상가) B동은 어떤가요?

▶공인중개사무소 A씨
1층은 400만원 정도 해요.

▶최동수 기자
임대료가 높은 수준인가요? 주변 상권에서 비해서요?

▶부동산 중개업소 B씨
높죠. 지금 저쪽의 10년 지났지만 (송파구 잠실동) 엘스아파트 상가 월세가 300만원정도인데. 원래 상가는 처음이 제일 비싸요.

▶최동수 기자
단지를 벗어나서 석촌시장 쪽 이 라인 맨 앞자리는 임대료가 얼마나 하나요?

▶부동산 중개업소 B씨
100~200만원 정도 해요. 한 10평 정도가요.

▶최동수 기자
(헬리오시티 단지 내 상가는) 지금도 비싼 수준인가요?

▶부동산 중개업소 B씨
그렇죠. 임대료나 매매가가 비싸죠. 헬리오시티 전문인 저희도 들어가려고 하는데 들어가려고 하는데 좀 더 내려가길 기다렸다가 내년쯤 들어가려고요.

▶최동수 기자
여기가 공실이 매우 많은데 임대료 때문인가요?

▶부동산 중개업소 A씨
입주 초기에 새로 지은 상가고 또 9517세대 배후 인구도 고려해서 기대가 많았어요. 분양을 받은 사람이라든지 기존 조합원들이 여기는 우리나라의 최고 상권이다. 이렇게 인식을 가지고 굉장히 임대료를 높게 불렀다. 초반 전철역 앞 8평 부동산 자리가 1억원에 월세 1000만원이었다.

▶부동산 중개업소 B씨
지금 왜 안 들어오냐면 (임대인이 임대료를) 비싸게 부른 것이죠. 그리고 지금 있는 부동산이나 상가들도 내놓은 곳이 많다. 근데 안 나가서도 그렇고 본인들이 나가면 되는데 권리금을 고집하면 못 나가는 거죠.

대규모 상권이 어느 정도 완성되려 하면 보통 3~4년 정도 소요되는데 지금 초기 단계이기 때문에 공실도 있고 심지어 어떤 경우는 아직 소유주를 찾지 못한 것도 있어서 그 부분이 해소되려면 3~4년 정도까지는 기간을 봐야할 것 같습니다.

김영갑 교수 "수요에 비해 상가공급 너무 많아"▶최동수 기자
그럼 지금부터 상권분석 전문가인 김영갑 교수 모시고 헬리오시티 상권 분석을 해보겠습니다. 김 교수님 모시겠습니다.

▶김영갑 교수
안녕하세요.

▶최동수 기자
교수님, 같이 좀 둘러봤는데 공실이 좀 많습니다. 40~50% 정도나 되는데 3만명이나 사는 대단지에 공실이 많은 이유가 뭘까요?

▶김영갑 교수
이런 걸 보면 답답한 게 수요 공급이 안 맞는 거예요. 사람들은 공실이 없을 것이다? 장사가 잘될 것이다? 이런 생각을 하고 들어왔는데 실제로 장사가 안 돼요. 그건 어떻게 봐야 하냐면 여기에 3만명이 살고 있는데 이 사람들이 쓸 수 있는 돈은 이미 정해져 있어요.

그러면 그 돈으로 상가들이 원하는 매출을 올릴 만큼만 상가가 만들어져야 하는데 상가 공급이 너무 많은 거죠. 상가가 많으니까 당연히 소비자들이 쓰는 돈은 적은 데 상가가 많으니 나머지가 공실인 건 당연한 얘기죠. 수요에 비해 공급이 너무 많은 것이고, 소비자 입장에서는 자기가 쓸 돈에 비해 상가가 너무 많으니 상가들이 매출을 올릴 수 없는 거죠.

▶최동수 기자
임대료 수준이 주변 상권보다 2~3배 정도 높은 것 같아요. 송파 대로변 임대료만 봐도 1년 전 입주 때는 8평 기준 1000만원이었는데 지금 600만~700만원, 도로 건너면 200만~300만원, 100만~200만원 정도로 떨어지는데 임대료가 비싼 이유가 있을까요?

▶김영갑 교수
일단은 새로 짓는 곳은 비쌀 수밖에 없습니다. 일단은 땅을 비싸게 사서 건물을 지었어요. 그러면 당연히 건물값이 비싸고 건물값이 비싸니까 임차료를 비싸게 받을 수밖에 없죠. 그런 계산을 하셔야 해요. 임차료가 높다 낮다는 건 결국 절대적인 기준은 아니에요. 왜냐 매출이 많이 나오면 임차료가 높아도 들어올 수 있잖아요. 근데 지금 수요가 없으니까, 즉 소비자들이 여기서 돈을 많이 안 써주니까 매출이 안 나오고 높은 임차료를 내고서라도 들어오고 싶지만 못 들어오는 거죠.

▶최동수 기자
여기 이제, 그럼 여기가 왜 수요가 적은지 보셨겠지만 여기가 8호선 출입구거든요. 출퇴근할 때 많은 사람이 이용할 텐데 그럼에도 왜 공실이 생기죠?

▶김영갑 교수
우리가 상가를 볼 때 특히 주의해야 하는 게 여기 인구가 3만명이 살고 있다고 그래요. 유동인구가 하루에 5만명 내지 6만명이 다녀요. 그러면 우리가 언뜻 생각하면 하루에 여기에 8만명이나 다니니까 이 사람들이 여기서 돈을 다 써주겠다고 착각을 하는 거죠.

사람이 여기를 지나다닌다고 돈을 씁니까? 안 써요. 사람이 많다고 돈을 써줄 거라고 착각하는 거죠. 분석해보면 실제로 여기서 돈을 쓰는 비중은 아주 낮습니다. 이렇게 얘기를 할게요. 1만가구가 살아요 정확하게는 약 9500가구가 사는데요.

가구당 한 달에 얼마나 쓸까요? 대한민국 사람은 이미 가구당 지출하는 비용이 통계로 나와 있어요. 얼마쯤 될 것 같아요? 잘 모르시죠. 그럼 상가 투자하거나 이런 데서 장사하시면 안 돼요. 그걸 정확히 아셔야 해요. 평균 물론 여기는 평균 소득이 조금 더 높을 수 있지만 한 가구당 250만원정도 써요. 250만원을 쓰면 가구가 1만가구랬잖아요. 한 달에 얼마 쓸까요. 250억원이에요. 250억원을 여기서 다 써주면 좋겠죠?

그런데 실제로 그렇습니까? 소비자 입장에서 생각해 보세요. 250만원을 한 가구가 우리 동네에서 쓸까요? 아니면 저쪽에 롯데월드에 나가서 쓸까요? 직장에서 쓸까요? 나누어서 쓰겠죠.

아파트 단지 내에 단지 근처에 있는 상권을 전문 용어로 '지구 상권'이라고 해요. 쉽게 말해 동네 상권이요. 그럼 사람이 지출할 때 동네 상권에서 몇 %를 쓸지 이걸 알아야 해요. 바로 이상가에서 나올 수 있는 매출액이 계산돼요. 우리 아주 쉽게 계산하기위해서 30%라고 가정합시다.

왼쪽부터 김영갑 한양사이버대학교 교수, 최동수 기자 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
보통 30%까지인가요?

▶김영갑 교수
통계적으로 30%가 안돼요. 본인이 한 달에 쓰는 돈 중에 우리 동네에서 30%를 쓰는지 계산해 보세요. 식사 주로 어디서 하세요?

▶최동수 기자.
직장 근처요.

▶김영갑 교수
머리는요?

▶최동수 기자
직장 근처나 번화가요.

▶김영갑 교수
네. 이렇게 나눠보면 거의 집 앞에서 쓰는 돈은 30%가 안 돼요. 간단히 한 가구당 300만원이라고 합시다 30%면 100만원. 만 가구면 얼마를 쓰는거예요. 계산 복잡하죠? 100억원이에요. 이 동네 상권에서 100억원을 써준다고 가정합시다. 상가가 몇 개가 있으면 먹고살 수 있을까요?.

▶최동수 기자
몇 개가 있어야 하나요?

▶김영갑 교수
점포가 하나당 매출액을 얼마나 올려야 (임대인이) 원하는 임차료를 내고 유지할 수 있을까요? 보통 상가들이 1층에서 아무리 잘된다고 해도 상가 평균은 매출액이 3000만원 나오기가 쉽지 않아요. 그러면 상가 하나당 3000만원의 매출을 올리려면 100억을 갖고 이 사람이 써주면 한 가게가 3000만원씩 매출 올리면 몇 개쯤 있어야 상가가 버틸까요? 300개요.

▶최동수 기자
몇 개인가요? 여기가 상가가 617개가 있더라고요.

▶김영갑
거의 700개가 있어요. 계산 나오죠. 공실 몇프로? 50%. 계산 딱 나오잖아요. 그러니까 이미 사실은 상가를 짓는 사람도 그 수요를 정확히 측정하고 지었어야죠. 과도하게 지은 거예요. 두 배나 과도하게.

두 번째. 짓는 사람은 그렇게 지을 수 있어요. 왜 팔아먹을 수 있으니까요. 여기가 3만명이야, 좋은 상권이야 해서 300개밖에는 안 지어야 하는데 700개를 지었으니까요. 두 배이익을 얻기 위해서요. 단 이 건물을 산 사람은 그걸 정확히 판단하고 들어와야죠.

▶최동수
그게 부족했던 분들이 (있었네요)

▶김영갑 교수
이 상가를 분양받았을 때 수익률이 나올 수 있는지를 정확히 계산해 봤다면 분양받아서는 안되죠. 아니면 받더라도 가격이 지금의 절반 이하로 떨어져야 해요. 정확히 계산하자면 3분의 1 이하로 떨어져야 해요.

▶최동수 기자
말씀을 들어보니까 결국 지금 수준의 임대료보다는 내려가겠네요. 매매가격도.

▶김영갑 교수
그렇죠. 매출을 우리가 계산해봅시다 이사람들이 100억원을 쓴다면 600개의 점포가 나눠 가지면 하나당 2000만원도 못해요. 매출. 2000만원의 매출을 올려서 순이익을 얻을 수 있는 수준이 되려면 임차료가 얼마여야겠어요. 이것도 역산하면 나오는 거죠.

지금 수준에서는 물론 층별로 위치별로 다르죠. 매출액이 다를 테니까. 그냥 평균으로 따지면 2000만원의 매출로 적당한 임대료의 수준이 얼마냐면, 임차료는 매출액의 10%여야지 적당하다. 그러면 극단적으로 월평균 임차료는 200만원이 넘어가면 안 된다는 얘기죠. 그래야 점포가 망하지않고 버틸 수 있어요.

▶최동수 기자
인근 부동산에 제가 취재를 해봤는데 이 정도 선까지 내려 가야 할 거라고 얘기를 하더라고요.

▶김영갑 교수
그렇죠 당연한 거죠. 계산하면 답이 나오니까.

헬리오시티 메인 상가 지하

▶최동수 기자
교수님이 조금 전에 헬리오시티 메인 상권이 침체될 수밖에 없는 구조라고 말씀을 해주셨어요. 상인들을 만나 보니까 제일 바라고 있는 건, 지하철 8호선 출입구가 이곳(지하)로 뚫리면 유동인구가 많아질 거라고 기대를 하고 있어요.

또 하나는 메인상가 A동 밑에 대형마트가 들어오는 거에요. 저기(마트)가 들어오면 그래도 많은 유동인구를 확보할 수 있을같은데요. 같이 둘러보셨잖아요. 어떻게 생각하세?

▶김영갑 교수
이제 당연히 그러면 약간의 유동인구는 늘어날 수 있겠죠. 제가 항상 말씀드리지만 유동인구가 있다고 소비가 늘어나지 않아요. 지하철 출입구가 연결되고 마트가 들어오면 도움이 약간은 될 수 있는데 근본적인 해결책은 될 수가 없어요. 유동인구가 와서 지나가도 소비하고 싶은 욕구가 생기게 만드는 게 중요해요.

요즘은 어떤 시설을 많이 해 놓고 다니게 해놓는 다고 해서 거기서 소비를 하지 않는다는 얘기죠. 마트가 들어오려면 마트 규모가 커야 돼요. 여기는 상가를 너무 작게 쪼개놓았어요. 왜 쪼갰겠어요?

분양을 쉽게 하기 위해서 쪼갠 거예요. 그런데 점포가 작아지면 작아질수록 좋은 점포가 들어올 확률은 떨어져요. 이 좁은 공간에서 어떻게 소비자를 매료시킬 서비스를 만들어낼 수 있겠어요? 그러면 이 두 개를 터야 하는데 이걸 트면 너무 가격이 비싸니까 또 좋은 업체가 들어오기 힘든 거예요.

그러니까 마트도 마찬가지예요. 대형마트는 못 들어와요. 대형마트가 들어오려면 최소한 1000평 2000평 정도 돼야 하는데 저 정도면 동네 슈퍼밖에 안 되잖아요. SSM(기업형슈퍼마켓)정도 들어오겠죠. 그런데 이 옆에 그런 유통업체들이 있잖아요. 가락시장도 있고요.

단지 외 상권에 마트도 이미 있고요. 경쟁이 되려면 거기보다 훨씬 크고 다양한 상품 구색이 맞춰져야 하는데 저렇게 조그마한 데는 안되죠. 그러면 여기를 다 터서 마트를 만들 수 있냐? 이건 근본적으로 그건 불가능해요. 건물주가 다 다르고, 건물주가 다 다르다는 건 합의가 안 된다는 의미에요.

▶최동수 기자
보통 상가 들어갈 때 업종 분류, 경쟁을 줄이기 위해 업체를 가려서 받는데요. (이 곳은) 잘 안돼 있다고 하더라고요.

▶김영갑 교수
불가능하죠.

▶최동수 기자
쪼개져 있는 건 잘 안되나요?

▶김영갑 교수
그게 잘 안 되죠. 개인으로 쪼갰기 때문인데요. 상가 수가 700개 육박하면 700명이 모여서 합의가 될까요? 쉽지 않죠. 투자할 때 잘 고려해야 해요.

▶최동수 기자
상가관리규약에 그런 게 있는지 없는지 잘 봐야겠어요.

▶김영갑 교수
원칙적으로 처음에 여기에 분양할 때 분양사나 시행사가 관리규약을 만들어 놓고 분양 점포마다 업종 제한 하는 걸 다 미리 전제해서 계약을 하고 나중에 인수하는 상가 번영회 등이 있을 수 있잖아요. 그걸 법적으로 규제할 수 있도록 만들어 놓았어야 합니다.

그런데 그렇게 되면 뭐가 문제가 될까요? 분양이 잘 안 되겠죠. 분양받는 사람 보고 '이 건물 마음대로 못해' 이러면 분양하기 쉽지 않잖아요. 시행사나 분양사나 그런 걸 안 하죠.

촬영 이상봉 김윤희
출연 김영갑 한양사이버대학교 교수, 최동수 기자
편집 이상봉 김윤희
디자인 신선용 디자이너