공공 재개발, 임대 늘리며 사업성 확보 가능할까

이낙연 전 국무총리가 지난 2월 서울 종로구 사직동 찾아 재개발 구역을 둘러보고 있다. / 사진=홍봉진 기자 honggga@

서울 재개발 사업에 분양가 상한제 적용 제외, 용적률 상향 등 ‘인센티브’를 부여해 7만가구를 공급하는 것과 관련해 정비업계와 전문가들은 우선 새로운 사업 동력이 될 수 있다는 점에서 환영한다는 입장이다.

하지만 이미 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 분양가 상한제 미적용의 이점이 크지 않은데다 임대주택 공급 확대가 주택가치에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점에서 실효성이 떨어진다는 분석도 이어진다.
공적임대 늘리는 대신 분상제 미적용·용도지역 상향 등정부는 지난해 12·16 대책에서 발표한 수도권 공급대책의 일환으로 서울 도심에 7만가구를 추가 공급한다고 6일 밝혔다.


사업성 부족과 조합 갈등 등으로 장기 정체적인 재개발 사업에 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 참여해 신속하게 사업을 추진하게 하면서 공적임대 물량을 공급하는 것이 골자다. 이렇게 공적임대 물량을 늘리는 곳에는 분양가 상한제 적용 제외, 분담금 보장, 분담금 부족시 대납 저리융자, 용도지역 상향, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등의 ‘당근’을 내걸었다.

공공 재개발로 달라지는 점 /사진제공=국토교통부

업계는 우선 지지부진한 재개발 사업장 등이 사업성을 확보할 수 있다는 점에서 환영한다는 입장이다. 그럼에도 입지가 좋은 지역의 경우 임대물량 공급 확대가 집값에 영향을 미칠 수 있다는 점에서 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

정비업계 전문가는 “사업성이 떨어지고 입지가 좋지 않은 재개발 조합은 환영할만한 내용”이라면서도 “이미 HUG 규제로 분양가 통제를 받고 있다는 점에서 분양가상한제 적용에서 제외된다 하더라도 입지가 좋은 곳은 주택가치를 고려해 공공임대 물량 확대를 바라지 않을 것”이라고 말했다.
"재건축 대책 없어 공급 확대 제약"박원순 서울시장의 취임 이후 뉴타운 출구전략으로 서울시의 재개발·재건축 정비구역이 많이 해제된 상태인데 이제 와 공공임대 확대로 사업성을 키워주면서 재개발을 촉진해 도심 공급을 확대하겠다는 것이 어불성설이라는 분석도 제기된다.

김석기 미래통합당 의원실에 따르면 지난해 10월 기준 서울 재개발 재건축 정비구역은 2012~2019년 사이 총 132곳이 해제됐다. 정비구역 지정구역이 263곳임을 감안하면 전체 중 3분의 1 가량이 해제된 것이다. 이중 사업시행인가를 받은 곳은 87곳에 불과하다.


성북구 성북3구역 재개발조합 관계자는 “서울시가 재개발 재건축 사업을 ‘투기’로 몰아붙이면서 규제를 강화해 사업장내 갈등확산, 서울 공급위축과 주택가격 상승 등의 문제를 야기했다”며 “구역 해제로 많은 지역의 개발 동력이 상실된 상황에서 이 같은 당근책이 과연 통하겠느냐”고 반문했다. 이어 “성북3구역 등 서울시가 소송으로 발목을 잡고 있는 조합부터 헤아려 줘야 할 것”이라고 덧붙였다.

서울시와 성북3구역 정비구역 해제 조치를 두고 법정다툼 중이다. 지난 1월 서울고등법원 행정8부는 1심 판결을 뒤엎고 ‘성북3구역의 정비구역 해제 조치가 정당하다’며 서울시의 손을 들어준 상태다.

현실적으로 향후 3년간 서울에서 9만가구(오피스텔 포함) 공급이 의문이라는 판단도 이어진다.

백준 J&K도시정비 대표는 “현재 신규공급은 거의 재건축인데 재건축 활성화에 초점을 맞추지 않으면 주택공급 확대에 제약이 있다”며 “재정적으로 분담금 지원 등이 가능할지 의문이며 사유재산 개발에 공적자금을 지원해준다는 것이 다른 사업장과의 역차별이 될 수 있다”고 설명했다.

한편 ‘금싸라기 땅’으로 일컬어지는 용산 정비창과 용산 유수지에 각각 8000가구, 500가구를 공급하기로 하는 등 공급 규모에만 집착한 나머지 ‘경제적’ 판단을 저버렸다는 비난도 나온다.