그린벨트 풀겠다면서 '재건축 규제 완화'는 안돼, 왜?

7일 서울 송파구 일대의 아파트 모습. / 사진=이기범 기자 leekb@

7·10 대책을 발표하면서 정부가 검토하지 않는다고 배제했던 주택공급 확대 방안은 그린벨트 해제와 재건축 규제 완화였다. 하지만 그린벨트 해제는 며칠 지나지 않아 '검토'로 돌아섰다. 끝까지 배제하고 있는 방안은 재건축 규제 완화다.

정부가 재건축 규제 완화에 부정적인 이유는 재건축으로 인한 이익을 소수의 조합원들만 누리게 된다는 이유에서다. 되레 주변 집값을 자극해 '공급확대' 하려다 집값만 오를 수 있다는 우려도 정부가 반대하는 이유다. 안전진단 강화, 2년 실거주 요건 부여, 재건축초과이익환수까지 재건축의 시작부터 끝까지 규제를 강화해 온 이유다.


19일 국토교통부에 따르면 서울 도심 재개발은 주택공급 효과가 5%에 불과한 반면 재건축은 20%에 달하는 것으로 나왔다. 100가구를 새로 지으면 재개발은 105가구가 만들어지지만 재건축은 120가구의 신축 아파트가 나온다는 뜻이다.

재건축에 비해 재개발은 멸실가구가 많고 재개발은 주택뿐 아니라 도로, 상하수도, 공원 등 기반 시설까지 새로 정비해야 하지만 재건축은 건물만 헐고 다시 짓기 때문에 공급 효과가 재개발 대비 4배 더 난다.

그럼에도 정부가 재건축 규제 완화에 반대하는 이유는 하나다. 규제 완화로 인해 생기는 이익이 기존 조합원이나 민간 사업자에게 돌아갈 여지가 크기 때문이다. 법적인 논쟁 끝에 올해부터 시행되는 '재건축 초과이익환수제'가 재개발이 아닌 재건축에 도입된 이유도 여기에 있다.


규제 완화에 따라 사업 초입 단계인 안전진단 규제를 완화해 주거나 분양가상한제, 초과이익환수제, 용적률 규제를 풀어줘 공급을 확대한다고 해도 결국 분양가가 높아 무주택 서민이 입주할 가능성도 높지 않다. 분양가상한제로 억눌렀던 가격을 다시 올려 주면 주면 집값도 덩달아 오르는 문제도 발생한다.

정부의 대안은 '공공 재건축'이다. 지난 5월 수도권 7만가구 공급 계획 때 발표한 '공공 재개발'을 재건축에도 적용하는 것이다. 방식은 비슷하다. LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택공사) 등 공공이 시행사로 참여해 조합원이나 민간 사업자가 아닌 공공이 사업 주도권을 쥔다.

공공이 주도하면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정한 일반주거지역 최대 용적률 300% 제한을 풀어주고 지방자치단체(서울시)가 정한 층고제한 35층도 더 높여줄 수 있다는 게 정부 구상이다. 정부 관계자는 "공공 참여형 재건축 방안을 다양한 차원에서 검토하고 있다"며 "필요할 경우 법을 개정해 용적률 상한을 높이거나 층고 제한 규제도 풀 수 있을 것"이라고 말했다.

사업속도로 단축된다. 대신 용적률 상향으로 늘어난 일반분양 물량의 일정 비율 이상은 공공임대 주택으로 의무 공급해야 한다. 재건축 초과 이익을 공공이 공유하는 것이다. 박선호 국토부 차관은 최근 "용적률은 사유재산이라고만 단정 지을 수 없다. 도시민 공공재"라며 "용적률을 높여주면 공공에 상응하는 이익을 완수하는 공공기여분도 병행해야 한다"고 밝혔다.

현재 서울에서는 재개발시 임대주택 15% 의무 공급 규정이 있지만 재건축은 초과이익환수제를 적용한다. 공공임대 의무비율은 따로 없다. 공공의 참여에 대해 재건축 조합원들은 호의적이지 않다. 어떤 '인센티브'를 통해 공공재건축 1호를 만들어낼지가 관건이다. 집값을 자극하지 않아야 하는 과제도 남는다.