실거주 한다며 내쫓더니 집 판 집주인, 처벌 힘든 이유

임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자

"내가 살겠다"며 세입자를 내보낸 뒤 주택을 매도한 집주인이 세입자와 분쟁조정에 휩싸인 사례가 나오기 시작했다. 지난 7월 말 시행된 임대차2법에 따르면 집주인은 본인 실거주 목적인 경우 세입자의 갱신요구를 거절 할 수 있다.

그런데 실거주를 '핑계'로 갱신권을 거절해도 임대차법상 손해배상을 해야 하는지가 불분명하다. 법조계에선 임대차법이 아닌 민법으로 해결해야 할 것으로 보고 있는데 입증 책임이 세입자에 있기 때문에 실제 손해배상을 받기 어려울 것으로 본다.


4일 대한법률구조공단 등에 따르면 집주인이 실거주 목적으로 세입자를 내보낸 뒤 얼마 되지 않아 주택을 매도해 집주인과 세입자간 분쟁조정을 해 달라는 조정 신청이 최근 접수됐다.

임대차법에선 세입자에게 1회(2년) 갱신 권한이 주어지는데 집주인의 실거주 목적인 경우엔 이를 거절 수 있도록 했다. "내가 살겠다"는 집주인 요구로 세입자는 계약을 연장하지 않고 퇴거했는데 집주인이 해당 집을 매도하면서 분쟁에 휩싸인 것이다.

이 같은 분쟁 사례는 어느 정도 예고됐다. 임대차법 시행 이후 '전세 낀 매물'의 인기가 크게 떨어진 반면 '바로 집주 가능'한 매물의 호가가 1억~2억원 가량 급등했기 때문이다. 집주인 입장에선 이런저런 핑계를 대고 세입자를 내보낸 뒤 주택을 매도하면 더 높은 가격을 받을 수 있기 때문에 "실거주 목적"을 활용할 가능성이 높아진 셈이다.


이 경우 집주인은 임대차법상 세입자에게 손해배상을 해야 하는지 불분명해 혼란이 가중되고 있다. 국토교통부는 "손해배상 책임을 져야 한다"고 설명하지만 법조계에서는 "임대차법상 집주인이 손해배상을 해야 하는지 명백한 법적인 근거가 없다"며 "결국 민법으로 해결해야 한다"는 해석을 내놨다.

국토부는 "집주인이 실거주 의사가 없음에도 불구하고 형식상 갱신거절 사유를 만들 목적으로 단기간만 거주하고 매각해 실거주하지 않는 경우 '허위'의 갱신거절로 임대차법 위반 행위"라고 해석했다. 이어 "허위의 갱신거절로 주임법을 위반한 행위를 해 정당한 거주 권리를 갖는 임차인에게 손해를 발생시킨 것이 돼 불법행위 책임을 지게 될 수 있다"고 설명했다.

문제는 국토부 설명대로 임대차법 위반이 될 수는 있지만 손해배상에 해당하는지가 명백하지 않다는 점이다.

임대차법에서는 손해배상을 해야 하는 경우로 '제3자에게 임대한 경우'는 명시했다. 하지만 '다른 사람에게 해당 주택을 매도한 경우'는 포함되지 않았다. 이 주택을 산 새로운 매수자는 본인이 실거주 할 수도 있고 제3자에게 임대를 할 수도 있는데 기존 세입자에게 손해배상을 할 의무가 없다.

법조계에서는 임대차법이 아닌 민법상의 '불법행위'에 따라 세입자가 집주인으로부터 손해배상금을 요구할 수는 있는 것으로 본다. 다만 이 경우에도 집주인이 애초부터 실거주 의사가 없었다는 점을 세입자가 입증해야 하기 때문에 실제 손해배상 소송까지 가기가 어렵다고 지적한다.

임대차법을 적용하지 못하고 민법으로 손해배상을 받더라도 손해액을 얼마나 산정할지도 불분명하다. 임대차법에선 △갱신계약 당시 월단위 임대료 3개월분이나 △집주인이 새로운 세입자를 들여 추가로 더 받은 임대료를 월 단위로 환산한 금액의 2년치 △갱신거절로 세입자가 입은 손해액 중 큰 금액으로 정하고 있는데 이는 제3의 세입자를 들일 경우에 해당할 뿐, 주택을 매도한 경우는 아니다.