보증보험 가입 못하는 임대사업자 속출..국토부 "퇴로 검토"

#경기 평택에서 도시형생활주택 임대사업을 하는 40대 박모씨는 법적 의무인 임대보증금 보증 보험(임대보증 보험)에 가입하지 못해 법적 처벌을 받게 생겼다. 주택을 지을 때 받은 대출 때문이다.

현재 임대보증 보험 상품을 운영하는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증은 대출금과 전·월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘어서는 경우 가입을 받지 않고 있다.


박씨의 경우를 계산해보면, 201호에 설정돼 있는 채권 최고액은 3912만원, 전세 보증금은 6500만원으로 총합은 1억412만원이다. 주택 가격(9억원 미만 공동주택은 공시지가의 130% 적용)은 7202만원으로, 채권 최고액과 보증금을 합한 금액을 넘어선다.

이같은 상황에 놓인 박씨는 "법(임대보증 가입)을 지키고 싶어도 지킬 수 없다"고 호소한다. 그는 "가입 요건을 맞추려면 대출을 상환하거나 전세를 월세로 전환해야 한다"며 "대출을 해결하려도 목돈이 필요하해 당장 쉽지 않고, 월세로 바꾸려 해도 임대차법 이후 임차인들이 전세계약 연장을 원해 이러지도 저러지도 못하는 상태"라고 했다.

박씨와 같이 임대보증 보험 가입이 불가능한 사례가 나오면서 정부가 임대사업자 등록 취소 등 퇴로를 마련하는 방안을 검토하고 있다.


국토교통부 관계자는 27일 "임대보증 보험 가입 요건을 도저히 맞출 수 없는 임대사업자들에게는 퇴로를 열어주는 방안을 고민 중"이라며 "다만 임대사업자 대다수가 보험 가입을 안 하게 되는 부작용이 생길 수 있어 이런 부분도 함께 고려하고 있다"고 말했다.

지난해 8월 민간임대주택에 관한 특별법 개정안(민특법)이 시행되면서 등록 임대사업자는 임대보증 보험에 의무적으로 가입해야 한다. 이를 지키지 않으면 2000만원 이하의 벌금 또는 2년 이하의 징역형에 처해질 수 있다.

법 시행 이후 임대사업자로 등록한 경우에는 곧바로 임대보증 보험에 가입해야 하지만, 그 이전에 등록한 사업자는 올해 8월18일까지 유예 기간을 뒀다. 정해진 시한까지 6개월 남짓 남았으나 가입을 하고 싶어도 할 수 없는 사례가 나타나며 혼란이 빚어지고 있다.

이밖에 '담보대출 비율이 60%를 넘는 주택'도 임대부증 가입이 안된다. 예컨대 주택 가격 1억원에 선순위 채권이 6000만원 이상이 잡혀 있으면 보험에 가입할 수 없다. 보증사가 가입을 받지 못하는 이유는 부채비율이 높으면 나중에 보증 사고가 발생했을 때 회수할 수 있는 금액이 적어지는 위험이 있어서다.

하지만 현재 주택가격과 공시가격의 차이가 커 선순위 채권 금액이 크지 않은데도 가입이 안된다는 게 임대사업자들의 주장이다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "전체 임대사업자의 75% 이상이 보유하고 있는 다세대, 다가구 등 비아파트의 경우 매매가 거의 이뤄지지 않아 주택가격이 공시가격과 차이가 크다"며 "이 때문에 보증보험 가입에 문제가 되는 경우가 많다"고 말했다.

현행 다세대 등 공동주택의 경우 주택가격은 9억원 미만인 경우 공지가격의 130%까지 반영해주지만 이를 200%까지 확대해야 한다는 게 임대인협회의 주장이다.

그러면서 "임차인들의 보증금을 보호한다는 임대보증 보험의 취지를 살리려면 가입 요건을 재정비하거나, 가입이 안될 경우에는 예외조항을 만들어 법적 처벌을 피할 수 있는 장치를 마련해줘야 한다"고 했다.

제도를 전반적으로 재정비해야 한다는 의견도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부에서 무리하게 추진하는 바람에 임대보증 보험에 문제가 많은 상황"이라며 "임대사업자에게 굉장히 불리하게 돼 있고 각 상황마다 차이가 있는데 일률적으로 규제하고 있다"고 지적했다.

이어 "퇴로를 마련해주는 것도 필요하겠지만 상품이 다양해질 필요가 있다"며 "가격부터 보장 범위, 대상 등 전반적으로 소비자 입장에서 다시 검토해봐야 한다"고 말했다.