헷갈리는 2·4 대책 현금청산…기준이 뭔가요?

2·4 대책 '현금청산'과 관련해 시장 반발이 큰 가운데, 토지주가 다주택자일 경우에도 처한 상황에 따라 입주권을 받거나 못 받을 수 있다. 소유하고 있는 주택 여러채가 사업구역 내에 있느냐, 사업구역 밖에 있느냐에 따라 기준이 다르게 적용돼 일부 다주택자는 졸지에 1주택자로 상황이 바뀔 수 있다.

다주택자, 처한 상황에 따라 1주택자 될수도 정부가 지난 4일 발표한 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'에 따르면 도심 공공주택 복합사업, 공공 직접시행 정비사업(재개발만 해당) 등 공공시행 사업 시 토지주에게 부여되는 우선공급권은 구역 내 1세대 1주택 공급을 원칙으로 운영된다. 문제가 되는 것은 토지주가 다주택자일 경우다. 소유한 주택의 수와 위치, 분양 신청 시점 등에 따라 상황이 달라질 수 있기 때문이다.


먼저 토지주가 한 사업구역 내에 주택 여러채를 가지고 있는 다주택자일 경우다. 원칙적으로는 1세대 1주택 공급 원칙에 따라 이 토지주는 하나의 우선공급권만 받을 수 있다. 졸지에 다주택자에서 1주택자로 상황이 바뀌는 것이다.

하지만 정부가 이번 대책에서 기존 재개발 원칙을 준용하기로 해 예외가 있을 수 있다. 기존 재개발원칙에 따르면 종전자산평가금액이 분양주택 2개의 분양가보다 더 크거나, 주택으로 쓰는 주거전용면적이 분양주택 2개의 전용면적보다 클 경우에는 1+1으로 입주권을 부여한다. 대신 하나는 소형주택(60㎡ 이하)으로 받아야 한다.

다른 경우는 사업구역 내에 주택 한채와 다른 지역에 정비사업 이슈가 없는 주택 여러채를 소유하고 있는 토지주다. 이 토지주는 다른 지역에 있는 주택 여러채를 그대로 소유하고 있어도 우선공급권을 부여 받는데 문제가 없다.


예를 들어 강남 신축 아파트 여러채와 공공시행 사업구역 내 1채를 가지고 있는 다주택자의 경우, 지금과 같은 상황을 유지하고도 신축 아파트를 하나 더 분양 받을 수 있게 되는 셈이다. 대책발표일 이후 신규매입자는 주택수 여부와 상관없이 현금청산 대상이 되는데 반해, 다주택자는 기존 소유주이기만 하면 우선공급권 부여 받을 수 있어 형평성 논란이 예상되는 대목이다.

다만 사업구역 이외 다른 재개발·재건축 사업에서 조합원 분양 신청을 한 지 5년이 지나지 않았다면 현재 사업구역 안에 주택이 한채 있다고 해도 우선공급권이 안나오고 현금청산 대상이 된다. 동시에 사업구역의 우선공급권을 부여 받은 후 5년 동안은 다른 정비사업 조합원 분양을 신청할 수 없다. 즉, 재개발·재건축 이슈가 있는 물건을 가진 다주택자는 분양 신청 시기가 맞지 않으면 하나를 제외한 나머지를 모두 현금청산 받아야 하는 상황이 될 수도 있다.

권리기준일, 계약날짜 조정 꼼수 잡아낸다
여기에 우선공급권 권리기준일인 2월4일도 논란 대상이다. 입주권을 받느냐 현금청산 대상이 되느냐가 하루 차이로 갈려서다. 국토부는 대책발표일인 4일 이후 신규 매입자에게는 우선공급권을 부여하지 않기로 결정했다.

이 때문에 시장에서는 이미 계약서상 계약날짜만 4일 이전으로 조정하는 '꼼수'도 나오는 상황이다. 매도자와 매수자 간 합의만 이뤄지면 날짜 변경이 가능하며 거래 신고가 이뤄졌어도 추후 날짜 조정을 할 수 있기 때문이다.

국토부도 이미 이런 사실을 알고 계약서상 계약일보다 실제 계약금 지불 시점에 주목하겠다는 계획이다. 계약금 송금 내역 등으로 계약일을 증명할 수 있도록 하는 법안을 마련, 계약서상 날짜에 실제 거래가 이뤄졌는지 철저히 조사하겠다는 방침이다.

서울역 동자동 쪽방촌 개발에서 논란이 일었던 '실거주' 여부는 이번 대책에서는 고려하지 않기로 했다. 쪽방촌 개발은 기존 토지보상법에 따라 실거주자에게만 입주권을 주는 게 원칙이지만 도심 공공주택 복합개발, 공공 직접시행 정비사업 등에서는 실거주 여부에 상관없이 소유주라면 우선공급권을 부여한다는 계획이다.

한편, 토지보상 지급 방법에는 현금보상, 대토(代土)보상, 채권보상 등 3가지 방법이 있지만 이번 대책에서는 오로지 현금보상만 적용된다. 국토부 측은 "사업시행자가 대토 확보 여건이 되면 그 여건에 따라 대토보상을 선택할 수 있는데 도심에서 이뤄지는 사업인 만큼 대토 확보가 불가능해 현금만으로 보상하게 됐다"고 설명했다.