"공간을 가진 자가 이긴다" 전세계 물류리츠↑

머니투데이

정인지 기자

코로나19(COVID-19) 이후 온라인 거래가 급증하면서 전세계 물류 센터 쟁탈전이 치열하다. 물류센터를 빌려주고 임대료를 받아 투자자들에게 배당을 주는 물류 리츠도 덩달아 뛰고 있다. 전자상거래 시장 성장으로 물류센터 수요는 앞으로도 꾸준히 증가할 것이란 전망이다.

코로나19로 온라인 쇼핑↑…전세계 물류리츠가 뜬다

10일 EPRA(유럽상장부동산협회)에 따르면 지난해 말 기준 전세계 리츠 시장 규모는 미국이 1조2060억달러로 압도적인 1위를 기록하고 있다. 일본(1402억달러), 호주(1074억달러), 싱가포르(752억달러) 등이 뒤를 잇고 있다. 반면 우리나라 리츠 시장은 39억7000만달러에 불과하다.

물류리츠 순위도 전체 시장 규모와 비슷하다. 글로벌 산업(물류) 리츠는 미국 13개, 일본 9개, 싱가포르 9개가 상장돼 있다. 우리나라에는 지난해 말 국내 최초로 ESR켄달스퀘어리츠가 상장됐다.

물류리츠는 지난해 코로나19 이후 급속도로 중요한 금융상품이 됐다. 지난해 미국에서 전자상거래액은 8611억2000만달러로, 전년 대비 44%가 급증했다. 이는 최근 20년간 가장 빠른 성장세다. 코로나19로 쇼핑센터, 주거 리츠 등은 크게 충격을 받은 반면, 물류리츠들은 물류센터 추가 편입으로 몸집을 더욱 키우고 있다.

물류리츠의 투자 성과도 시장 수익률을 이기고 있다. 대신증권에 따르면 미국 물류리츠의 최근 5년간 연 평균 총수익률은 21.5%(주가 18.3%, 배당 3.3%)에 달한다. S&P(스탠다드앤푸어스)500지수의 연 평균 총수익률 15.6%를 웃돌고 있다.

일본 물류리츠 상위 4곳의 5년간 연평균 총수익률도 14.7%(주가 12.1%, 배당 2.6%)로 같은 기간 토픽스 지수의 연 평균 총수익률 6.1%을 이겼다. 싱가포르에서도 물류리츠의 5년간 연 평균 총수익률은 15.3%(주가 9.9%, 배당 5.4%)로 스트레이츠타임즈의 총수익률 4.2%를 웃돌았다.

세계 1위 물류리츠인 프로로지스의 해미드 모가담 CEO(최고 경영자)는 지난 4분기 실적 발표에서 "코로나19로 글로벌 공급망이 한계에 도달했다"며 "전자 상거래 증가와 물류 환경 재구축은 앞으로 수년이 지속될 것"이라고 말했다.

프로로직스에 따르면 온라인 판매액이 10억달러가 늘어날 때마다 120만평방피트(약 11만1480제곱미터)의 창고 공간이 필요하다. 전자상거래액이 2024년까지 1조달러 이상으로 증가한다면 20205년까지 약 10억제곱피트(9290만3040제곱미터)가 더 필요하게 된다.

다만 주가가 뛰면서 배당수익률은 2~3%로 낮아진 상황이다. 코스피지수의 평균 시가배당률이 2%대라는 점을 감안할 때 배당 매력이 높다고 보긴 어렵다.

배상영 대신증권 연구원은 "지난해 물류리츠 주가가 상승했지만 기술주만큼의 프리미엄을 받지는 않았다"며 "최근 미국 장기물 국채 금리 상승으로 시장이 흔들리고 있지만 기술주 수준의 조정은 없을 것"이라고 말했다.

그는 "금리가 장기간 상승한다면 대출 이자 상승이 우려되겠지만 경기 회복이 동반된다면 실물 경기와 밀접한 리츠들의 회복이 기대된다"고 판단했다.

리츠시장 후발주자 日·싱가포르 급성장 배경

물류 리츠가 이제 상장되기 시작한 우리나라는 일본과 싱가포르를 참고할 필요가 있다는 주장도 나온다.

일본과 싱가포르는 2000년대 들어서야 리츠 시장이 시작됐다. 그럼에도 불구하고 급속하게 리츠 시장이 커질 수 있었던 것은 스폰서드 제도 도입으로 대규모 자금이 유입될 수 있었기 때문이다. 스폰서드 제도란 민간은행이나 정부가 보유 자산을 이양하거나 리츠의 자금 조달과 자산 운용, 시설 관리 등을 전반적으로 지원하는 것을 말한다.

특히 물류리츠는 대규모 물류창고에 투자하다보니 필요한 자금 규모가 큰 편이다. 우리나라에서는 ESR켄달스퀘어리츠를 포함해 이제서야 자산규모 1조원대의 리츠들이 등장하고 있다.

반면 일본에서는 대형금융그룹인 미쓰이스미토모그룹, 미쓰비시UFJ그룹 등이 리츠의 메인스폰서로 참여하면서 자산 규모를 키우고 있다. 호텔, 유통업체 등도 스폰서로 참여한다. 2012년 아베노믹스 이후에는 일본은행이 증시 부양을 위해 직접 상장 리츠를 매입했고, 2014년부터는 일본공적연금(GPIF)까지 리츠에 투자하는 등 활발한 시장 조성에 나서고 있다.

싱가포르는 정부 연계 기관이 스폰서 역할을 하고 있다. 국토 면적이 작고, 싱가포르 토지의 대부분을 정부가 소유하고 있어 싱가포르 리츠들은 해외 자산을 주로 담고 있다.

우리나라에서도 대형 기관들이 앵커역할을 하도록 정부가 지원책 마련에 나서고 있지만, 아직까지 기관투자자들은 사모 형태로 투자하고 있는 상황이다.

김필규 자본시장연구원 선임연구위원은 "우리나라 앵커 리츠들은 임대주택 등 정책 목적으로 형성되다 보니 상대적으로 시장성이 떨어진다"며 "다양한 앵커들이 가지고 있는 자산을 시장에 유동화시킬 수 있도록 해야 한다"고 말했다.