민간개발은 '하세월', 공공재개발은 '보류'..공공직접시행 갈아탈까

(서울=뉴스1) 박정호 기자 = 30일 오후 공공재개발 시범사업 2차 후보지로 선정된 서울 노원구 상계3구역이 낙후된 모습을 보이고 있다. 정부는 서울에 총 2만가구를 추가 공급할 수 있는 공공재개발 시범사업의 2차 후보지 16곳을 선정, 30일부터 토지거래허가구역으로 지정하는 등 투기규제 방안도 신속 추진한다. 이번에 선정된 2차 후보지는 Δ상계3 Δ천호A1-1Δ본동Δ금호23Δ숭인동 1169Δ신월7동-2Δ홍은1Δ충정로1Δ연희동 721-6 Δ거여새마을 Δ전농9 Δ중화122 Δ성북1 Δ장위8 Δ장위9 Δ신길1 지구 등이다. 2021.3.30/뉴스1

정부가 공공재개발 보류 구역 총 12곳에 대해 조만간 후속회의를 진행하고 결단을 내린다. 특히 사업성이 낮다는 이유로 보류된 구역에는 '공공직접시행 정비사업'으로의 전환을 유도할 예정이다.

9일 국토교통부 등에 따르면 국토부와 서울시는 공공재개발 후보지 공모에 신청했으나 사업성 개선 한계, 주민 이견 등을 이유로 보류된 구역들에 대한 후속조치를 조만간 마련할 방침이다.


보류구역은 1차 발표 때 보류된 세운3-8구역, 세운3-10구역, 세운 5-4구역, 강북2구역과 이번 2차 발표에서 보류된 도림26-21, 신길 16구역, 신길밤동산, 번동 148, 용두3구역, 대흥5구역, 아현1구역, 하왕십리 등이다. 이중 세운 3개 구역과 강북2구역은 지난 1월 발표 이후 두달 넘게 결론을 기다리고 있다.

국토부 관계자는 "주민들을 무작정 기다리게 할 수 없으니 보류구역에 대해 조속한 시일 내 결론을 내야한다는데 서울시와도 공감했다"며 "보류된 12곳을 대상으로 차기 회의 날짜를 잡을 예정이며 아직 일정은 정해지지 않았다"고 말했다.

보류된 구역들을 재검토할 때 가장 중요하게 고려할 점은 주민 동의, 공공재개발사업에 대한 의지다. 그러나 의지가 아무리 강해도 사업성이 낮아 공공재개발 사업 방식으로는 현실적으로 개발이 어렵다. 주로 강북 비역세권에 위치한 구역들이다.


이들 구역은 저층 빌라가 넓게 펼쳐져 있는데다 지분쪼개기 문제도 심각하다. 공급 물량 중 조합원 물량이 많은 만큼, 일반분양 물량이 줄어들어 사업성이 낮아질 수 밖에 없는 상황이다.

이런 구역에는 '공공직접시행 정비사업'으로의 전환을 유도해 사업성을 높이도록 한다는 게 국토부의 방침이다. 2·4 대책에서 도입한 이 사업은 공공기관이 토지주들로부터 소유권을 넘겨 받아 직접 시행하고 대신 우선공급권을 부여하는 방식이다.


소유권을 공공에 넘긴다는 점에서 저항이 있지만 공공재개발로도 사업성이 낮은 구역들 입장에서 특혜가 없는 민간 개발을 추진하기는 더 어렵기 때문에 사실상 다른 선택지가 없는 상황이다.

국토부는 공공재개발에서 공공직접시행 정비사업으로 전환 시 임대주택 및 기부채납 부담이 적어 사업성이 개선될 수 있다고 밝혔다. 임대분을 줄이는 대신 분양분을 늘리고 추가기부채납 없이도 종상향·용적률 완화가 가능하다는 것이다.

국토부가 임의의 보류구역을 선정해 시뮬레이션을 진행한 결과 기부채납 물량 감소로 임대가구가 줄어들어 분담금이 4000만~5000만원 가량 적어지는 것으로 나타났다.

'보류' 구역 주민들 간에도 끝까지 공공재개발을 밀어부쳐야 한다는 주장과 공공직접시행을 고려해봐야 한다는 의견이 엇갈린다. 이번 2차 후보지 선정 결과 보류 판정을 받은 아현 1구역 주민들은 우선적으로 이번 심의결과에 대해 구청에 항의한다는 계획이지만 일부는 공공직접시행 정비사업에도 관심을 가지고 있다.

한 소유주는 "구청이 이번 보류처분에 대해 해명하도록 하고 추가 심의에서는 선정될 수 있도록 어떤 노력을 기울일 것인지 답변을 받아내야 한다"고 주장했다. 또다른 소유주는 "민간개발을 추진하면 또 10년은 넘게 걸릴텐데 기약없이 기다리는 게 너무 힘들다"며 "공공직접시행이라도 추진이 됐으면 한다"고 언급했다.

한편, 정부는 현재 조합·추진위 등이 '공공 직접시행 정비사업'을 제안한 구역에 대해 용적률, 분담금 등의 컨설팅을 진행 중이다. 오는 6월까지 컨설팅 회신 및 주민 동의 절차를 거쳐 10% 동의를 확보한 구역을 대상으로 7월 중 후보지를 발표한다는 계획이다. 지자체가 제안한 구역에 대해서는 향후 조합 등의 참여 의향을 파악한 후 컨설팅을 진행한다.