4채 보유 임대사업자 혜택 유지 검토.."다가구 1채=19가구인데?"

김진표 국회 코로나19 특위 위원장과 기동민 더불어민주당 간사가 2일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 코로나19 특위 1차 회의에서 의견을 나누고 있다. /사진=홍봉진 기자 honggga@

더불어민주당이 생계형 등록임대사업자에 한해 종부세 혜택을 유지하고 신규등록을 허용키로 한 가운데 생계형 사업자 기준을 어떻게 정할지 당정이 세부안을 검토 중이다. 당정은 보유 주택 숫자를 기준으로 삼는 것에는 이견이 없는 것으로 전해졌다. 민주당 일각에선 5채 미만, 60세 이상을 생계형으로 봐야 한다는 의견이 제시됐다.

하지만 이 기준대로라면 1채가 19호로 구성된 다가구의 경우 최대 76호(4채)까지 '생계형'이 될 수 있지만, 다세대는 5채만 보유해도 세금혜택이 사라지는 만큼 형평성 문제가 제기될 수 있다. 논란을 피하기 위해 다가구 호수 기준인 최소 20가구 이상으로 하거나 아예 상위 20~30% 임대사업자만 규제해야 한다는 지적도 나온다.


임대사업자 제도 폐지→생계형은 유지 선회한 민주당...김진표 "생계형 기준 5채 미만" 언급
9일 정치권과 정부, 업계 등에 따르면 오는 11일 민주당 부동산 특위 해산을 앞두고 임대사업자 제도개선 확정안이 논의되고 있다. 지난달 27일 초안에는 모든 임대주택의 신규 등록을 막기로 했었다. 장기 비아파트 임대사업자의 경우 의무임대기간 8년이 지나면 곧바로 종부세 혜택을 없애기로 해 임대사업자들의 반발을 샀다.

아파트가 아닌 다세대·다가구·오피스텔을 8년(장기) 의무임대하는 조건의 임대사업자는 전월셋집을 구하는 서민의 주거안정에 기여하고 있을 뿐 아니라 대부분 고령 은퇴자이기 때문이다. 이에 민주당 특위는 '생계형' 임대사업자에 한해 일부 신규 등록과 종부세 혜택을 유지하는 쪽으로 선회했지만 생계형을 어떻게 가를 지를 두고선 결론을 내지 못했다.

김진표 민주당 특위 위원장은 최근 "5채 미만을 가지고 특히 60세 이상의 고령자가 생계형으로 소규모로 임대하는 경우에는 특별히 그 제도는 그냥 계속 유지시켜주려고 한다"고 밝혔다. 보유주택 숫자가 5채 미만이고 사업자 연령이 60세를 넘었다면 생계형으로 인정해 기존 혜택을 유지하고 신규등록도 허용한다는 입장이다.


대한주택임대인협회가 지난 2019년 기준 분석한 통계에 따르면 매입(개인) 임대사업자는 약 30만명, 보유주택수는 100만4815가구로 1인당 3.34가구를 보유한 것으로 집계됐다. 민주당이 4채를 기준으로 하면 평균 보유주택과 거의 유사하다고 볼 수 있다. 다만 1인당 수백채를 보유한 사업자도 많아 4채를 기준으로 하면 실제 혜택이 유지되는 사업자는 많지 않을 것으로 추정된다.

다가구는 76채까지 종부세 혜택 유지하는데 다세대·오피스텔은 4채만 가능?..."20채로 하거나 상위 20~30%가 합리적"생계형을 구분할 때는 비아파트의 대부분을 차지하는 다가구, 다세대 특성도 고려해야 한다. 다가구 임대사업자의 경우 1채를 보유하더라도 사실상 19가구를 갖고 있는 것과 동일하다. 구분등기를 하지 않기 때문에 최대 19호까지가 1채로 본다. 이런 상황에서 4채까지 생계형으로 인정되면 다가구 임대사업자는 76호까지 등록이 가능한 셈이다. 똑같은 원룸·투룸이라도 다세대는 4채까지만 허용된다는 점에서 형평성 문제가 불거질 수밖에 없다.

또 다세대의 경우 별도의 사업승인을 받지 않고 한 건물에 지을 수 있는 가구수가 28가구로 정해져 있다. 다세대 임대사업자는 건물 단위로 사업을 하는 경우가 많은데 한 건물당 28가구 보유하는 경우가 많다. 4가구가 넘었다는 이유로 종부세 혜택을 못 받게 돼 보유 주택을 매각하려고 할 때는 건물을 통째로 넘겨야 하는 상황이 발생한다. 이 같은 매물을 통째로 넘겨 받을 수 있는 수요자는 거의 없어 주택공급 효과에 의문이 제기된다.

이 때문에 생계형 사업자 기준이 되는 보유 주택 숫자를 다가구 기준을 참고해 20채 이상으로 하거나 다세대 건물 기준으로 30채 이상으로 해야 한다는 지적이 나온다. 특히 민주당이 1인당 수백채를 보유한 임대사업자에 과도한 혜택을 주는 것을 부정적으로 보고 있는 만큼 전체 보유주택 상위 20~30%인 이른바 '빌라왕' 임대사업자에 한해 세금 혜택을 없애고 신규 등록을 막아야 부작용을 최소화 할 수 있다는 지적도 제기된다.