법무법인 명경, '수십 년 사용한 땅, 알고 보니 국유지?' 점유취득시효 주장 가능할까

최근 국유재산이 개인에게 소유권이전 된 사례가 상당수 보고되고 있다. 실제로 산림청이 제출한 취득시효 국가소송 현황자료에 따르면, 국유재산을 사유지처럼 이용한 개인 또는 법인이 산림청을 상대로 제기한 취득시효 소송에서 산림청이 패소하거나 일부패소로 사유재산으로 변경된 면적이 약 60만㎡인 것으로 나타났다. 이는 금액으로 따지면 공시지가 기준 38억 2000여 만 원에 이르는 수준이다.

법무법인 명경(서울) 김재윤 대표변호사/사진제공=법무법인 명경

그렇다면 왜 이러한 상황이 발생하게 된 것일까?


이를 이해하기 위해서는 먼저, 점유취득시효에 대해 알아야 한다. 점유취득시효는 부동산을 점유해 소유권의 취득을 인정받을 수 있는 제도를 말하는데, 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기를 거쳐 소유권을 취득할 수 있도록 민법 245조에 규정하고 있다. 즉, 점유취득시효를 통해 내 땅이 아닌 남의 땅, 심지어 그것이 국가의 재산임에도 취득요건을 충족한다면 소유권을 인정받을 수 있다는 것이다.

이에 따라 소유주가 타인이 자신의 토지를 점유해 사용하고 있는 상태를 알고 있었음에도 아무런 조치를 취하지 않은 채 20년 이상 권리를 주장하지 않았다면, 평온·공연하게 사용수익해온 점유자에게 소유권이 이전될 수 있다. 위의 사례도 이 같은 경우에 해당된다. 단, 국유재산의 경우 취득시효가 완성되기 위해서는 국유재산법에 따라 취득시효기간 동안 계속하여 행정재산이 아닌 일반재산으로 유지되어야 한다.

하지만 기간을 충족시켰다고만 해서 인정받을 수 있는 것은 아니다. 타인의 재산권에 막대한 손해가 발생할 수 있는 만큼 시효 완성 여부를 더욱 엄격히 판단하고 있기 때문인데, 예를 들어 ▲점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유 했다는 사실이 입증된 경우 ▲이미 토지소유주에게 지료를 내고 사용하고 있거나 내지 않더라도 임차계약을 체결했던 경우 ▲토지 매매에서 실제 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우 건축 과정에서 통상적인 시공 상의 착오 정도를 현저히 넘어서는 경우 등은 점유취득시효가 완성되지 않는다.


법무법인 명경 서울 김재윤 대표변호사는 "많은 분들이 오해하시는 것 중 하나가 20년이라는 기간이 충족되면 취득시효가 완성된다고 생각하시는 것"이라며 "점유기간과 점거의 형태 등 요건을 충족했다고 하더라도 상황, 법리적 해석에 따라 결과가 달라질 수 있음을 명심해야 한다"라고 설명했다.

이어 "만약 상대방과 점유취득시효 분쟁이 발생하게 되었다면, 권리를 보호받기 위한 노력을 해야 하지만, 개인이 홀로 대응하고 법적인 소송을 이끌어 가기엔 쉽지 않은 것이 사실"이라며 "법률 전문가를 통해 정확한 상황 해석과 이에 맞는 적절한 솔루션으로 소중한 재산권을 행사할 수 있길 바란다"라고 전했다.