"집값 버블, 아직 멀었습니다"..더 오를 필연적 이유

머니투데이

조한송 기자
김진석 PD
김세용 PD
신선용 디자이너

'빅데이터로 집값을 예측할 수 있을까.'
주택 시장의 상승세가 역대 최장기로 이어지면서 다양한 분석이 제기된다. 분양 시장을 예측해야 하는 건설사들에도 시장 분석은 필수. 조영광 하우스노미스트는 주택시장에 빅데이터를 접목해 분양 시장을 예측하는 업무를 맡고 있다. 건설사에서는 어떤 데이터를 활용해 시장을 분석할까. 객관적인 분석이 가능할까? ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 빅데이터로 부동산 시장을 진단해봤다.

▶조한송 기자
안녕하세요 '부릿지' 조한송 기자입니다. 오늘은 조영광 하우스노미스트와 함께 내년도 주택 시장을 전망하는 시간을 갖겠습니다. 안녕하세요.

▶조영광 하우스노미스트
네 안녕하세요. 저는 대우건설에서 데이터로 주택 시장을 예측합니다. 이코노미스트에다가 하우스를 붙여서 하우스노미스트라는 영역을 개척했고요. 분양성을 전망하는 일을 10년째 해오고 있습니다.

▶조한송 기자
주택 빅데이터 연구를 시작하게 된 계기가 있나요?

▶조영광 하우스노미스트
제가 입사한 시점이 2010년도였어요. 2008년도에 리먼 브라더스가 터져서 당시 시장 상황이 최악이었죠. 전국 미분양이 11만 호에 달했으니까 지금 10배 수준인 거죠. 당시 건설사에서도 데이터를 가지고 시장을 예측하지 않으면 분양을 담보하기 어렵겠다는 시료가 확산됐어요. 그때 데이터를 공부한 제가 회사에 입사하게 된 거죠.

▶조한송 기자
유망 사업지 예측시스템을 개발하셨다고 하셨는데 어떻게 예측하는지 궁금합니다.

▶조영광 하우스노미스트
아파트 분양 광고 현수막 다들 보셨을 거에요. 그것부터 시작입니다. 그때 저희는 데이터를 쌓는 거예요. 그걸 보고 관심 있는 분들이 전화를 하겠죠. 그럼 콜 수 추이가 뜹니다. 정말 관심 있는 단지는 초반부터 전화가 쉴 새 없이 와요. 그러면 '아 여기는 대박이구나'하는 거죠. 또 하나는 횡단보도 주변에서 분양 홍보하시는 분들이 설문지 작성해달라고 요청하곤 할 거예요. 그게 저희가 데이터베이스를 받기 위해서 설문을 설계한 거예요. 분양의 꽃은 견본주택이죠. 월요일에 방문객이 얼마나 많은지도 주요 데이터가 됩니다.

▶조한송 기자
월요일은 고객들이 잘 안 와서인가요?

▶조영광 하우스노미스트
그렇죠.

▶조한송 기자
책에서 44만 가구의 입주 물량을 근거로 2018년 이후에는 이전과 같은 상승을 기대하기 어려울 것이라고 관측했습니다. 당시 예측과 다르게 흘러간 이유는 뭐라고 보시나요?

▶조영광 하우스노미스트
순환 주기라고 하는데 당시 변곡점이 와서 '이제 꺾이겠구나' 했죠. 그리고 입주 물량도 2018년은 최대치거든요. 그래서 확실히 둔화되겠다고 생각했죠. 2019년 부동산R114 통계를 보면 2019년 1분기 때 전기 대비 -0.2%, 서울은 -0.4% 떨어졌어요. 2분기 때도 0%였어요. KB 통계로 봐도 2019년 상반기 동안 전국이 -0.9%, 서울이 -0.5%를 기록했어요. 지금은 플러스지만 그때 유일하게 마이너스를 살짝 발 담근 거에요. 그리고 무슨 일이 있었냐면 2019년 8월에 정부에서 민간 택지 분양가 상한제를 발표해요. 이 시점 이후로 공급 부족 우려로 매매 가격이 급등한 거죠. 작년에 임대차3법이 시행되면서 전셋값이 급등한 영향도 있습니다. 하지만 당시 예측대로 주택 고령화는 지금도 주요 키워드에요. 신축의 강세가 3년째 계속되고 있죠.

▶조한송 기자
예상치 못한 정부의 대책으로 상승세가 좀 더 지속됐다는 얘깁니다. 빅데이터의 한계가 아닐까 싶은데요.

▶조영광 하우스노미스트
이후 정부 정책도 변수에 넣게 됐죠. 데이터는 역시 패턴이 있을 때 위력을 발휘하거든요. 정부가 많은 정책을 발표하면서 저희도 따라잡기 시작했어요.

▶조한송 기자
다양한 변수 속에서도 패턴을 만들어가면서 빅데이터 연구를 계속 하고 있다는 얘기 같습니다. 그렇다면 지금 주택 시장은 어떤 사이클에 진입했다고 보시나요?

▶조영광 하우스노미스트
매맷값도 그렇고 전셋값도 완연한 상승 사이클이에요. 2006년 버블장세에서는 매매 사이클만 혼자 튀었어요. 지금은 매매뿐만 아니라 임대차3법 때문에 전세까지 동반 상승이에요. 다시 말해서 전셋값이 매맷값을 받쳐주고 있는 거죠. '가격이 높으니 거품이네'란 말은 2019년, 2020년, 2021년 문법이에요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 조영광 하우스노미스트
촬영 김진석, 김세용 PD
편집 김진석 PD
디자이너 신선용