대출 규제 예견한 애널리스트.."이젠 거래절벽 해소가 핵심"

한국은행 금융통화위원회(금통위)가 기준금리를 코로나19 직전 수준인 1.25%까지 끌어올렸다. 지난해 11월 25일 열린 통화정책방향 회의에 이어 두 차례 연속 인상이다. 기준금리 인상 속도가 빨라지면서 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중된다. 금융의 관점에서 부동산 시장을 분석해 온 서영수 키움증권 연구원은 금리 인상 및 대출 규제 강화 영향으로 앞으로 집값이 하락할 가능성이 커졌다고 진단했다. 이어 주택 시장의 안정화를 위해서는 최근 급감한 주택 매매 거래량을 늘리는 게 급선무라고 봤다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 서 연구원과 함께 금융 정책에 따른 주택 시장의 영향을 분석해봤다.

앞으로 집값 어떻게 될까▶조한송 기자
집값이 잡혔다고 보시는 거죠?


▶서영수 키움증권 연구원
그렇죠. 그런데 현 정부가 몇 개월 안 남았잖아요. 정권 바뀌면 시장 상황이 달라질지도 모르겠지만 지금 상황은 그렇습니다. 당초 집값이 꺾이는 시점을 올해 하반기에서 내년 정도로 봤어요. 그런데 지난해 8월 신임 금융위원장이 취임하면서 부채 구조조정을 실시하면서 그 기간이 단축된 거죠. 현재의 상황을 유지하면 당연히 집값은 하락할 텐데 거래를 늘리지 않으면 안돼요. 정부도 거래 급감 문제를 인지하고 있어요. 거래가 늘어나서 집값이 본격적으로 떨어지면 가장 먼저 해야 할 일이 은행의 충당금 적립률을 높이는 거예요. 금융당국도 저희 보고서 나오고 나서 부동산 대출에 대한 충당금 적립률 상향을 언급했어요.

▶조한송 기자
금융당국도 집값 하락에 대비해야 한다고 보는 거네요.

▶서영수 키움증권 연구원
우리나라의 금융 시스템이 생각보다 취약해서 그렇지 않으면 감당이 안 돼요. 자산시장을 분석하는 분들이 주로 시장 중심으로 얘기하는데 정부 정책의 변화가 더 중요하거든요. 여야 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예를 얘기하고 있잖아요. 거래량을 늘리기 위한 조치를 검토하고 있습니다. 그렇기 때문에 지금부터는 시장 상황과 정부 정책을 충분히 이해하고 시나리오별로 대응해야 해요.


거래량을 늘리는 방법 ▶서영수 키움증권 연구원
이제부터는 유동성 축소에 따른 거래량 감소를 어떻게 해결 할 것인가가 관건이에요. 이거를 성공해야 진정한 부채 구조조정에 성공하는 거거든요. 여기서 실패하면 2019년으로 돌아가는 거예요. 2019년 6월에도 결국에는 경제 관료 바꾸고 다시 주택 시장 부양으로 돌아섰거든요.

▶조한송 기자
거래량을 늘리기 위한 조치는 뭐라고 보시나요.

▶서영수 키움증권 연구원
두 가지입니다. 제일 나쁜 전개가 가격 조정 없이 거래량이 급감하는 거예요. 그러다가 급매가 나오면서 가격을 툭툭 떨어트리거든요. 2019년 상반기 시장 흐름과 유사합니다. 당시 실거래가 기준으로 강남의 아파트값이 10%, 재건축 아파트는 15% 하락했습니다. 거래는 거의 10분의 1 가까이 감소하고요. 이런 형태가 어떻게 보면 가장 나쁜 형태일 수 있어요. 이런 상황을 막으려면 우선은 다주택자 양도세 중과를 완화해줘야 합니다. 하지만 정치적 저항이 있는 이슈라 중과 유예를 하더라도 실효성을 높이기 위한 정책적 대안이 필요합니다. 실제 다주택자가 전체 집의 절반을 갖고 있어요. 다주택자는 투자 목적이니까 실거주자보다는 매도 수요가 높잖아요. 그런데도 중과에 적용되는 사람은 기껏해야 5%가 안 돼요. 증여하는 사람이 12%고요. 그래서 증여나 편법 등으로 우회하는 이런 허점을 제거한 상태에서 중과 유예를 적용해야 해요. 나아가서 2030 세대 중에서 최근 1~2년 새 무리하게 집을 산 사람이 꽤 많아요. 지금 이들이 이자 부담을 느끼면서 허덕이고 있는 상태거든요. 이 사람들에 대한 구제가 필요해요. 과다 채무를 탕감하는 조건으로 양도세를 풀어주면서 부채도 줄이고 자산도 매각할 수 있도록 하는 거죠. 제가 이런 얘기를 드리는 이유는 거래 감소 문제가 생각보다 심각하기 때문입니다. 저는 이게 위기로 연결될 수 있다고 보거든요. 그런데 아직까지 시장 참가자나 정부 관계자들은 심각성을 잘 인지하지 못하는 것 같아요.

▶조한송 기자
다주택자나 2030세대에 양도세를 한시적 완화해 매물을 유도해야 한다는 말씀입니다.

▶서영수 키움증권 연구원
제가 말씀드린 조치는 집값을 올리기 위한 것이 아닙니다. 대출 규제 강화가 지속되는 가운데 이런 조치가 진행되면 거래가 늘어나면서 집값이 내려가요. 그래서 결과적으로는 실수요자가 집을 살 수 있는 가격대에 도달했을 때 어느 정도의 대출 지원이 이루어지면서 무리하지 않게 집을 살 수 있게 돼요. 이런 시나리오를 위한 겁니다.

▶조한송 기자
완충 작용이 필요하다는 뜻으로 이해하면 되겠습니다.

▶서영수 키움증권 연구원
그렇죠. 매물이 나오지 않으면 시장에 충격만 줍니다. 경제적으로 긍정적인 기여를 할 수 없어요. 그렇게 되면 정부가 또 돈을 풀어서 집값 부양하는 정책을 취할 수밖에 없는 악순환이 이어져요. 이런 조치를 하기에 지금이 굉장히 좋은 기회일 수 있어요.

금리는 얼마나 오를까 ▶조한송 기자
올해 우리나라 한은이 몇 번 정도 올리실 거로 생각하세요?

▶서영수 키움증권 연구원
집값이 잡히기 시작했고 시장이 흔들리기 시작하면 연내 2번 올리기도 쉽지 않다고 봅니다. 시장이 기능을 회복해서 거래가 다시 활성화되면 기준금리를 올려서 다주택자의 매물을 유도할 수 있겠죠. 어쨌든 과거의 2%와 지금의 2%는 다릅니다. 워낙 가계 부채가 많이 증가했기 때문이죠. 경제 체력이 약해져서 많이 올리기는 쉽지는 않을 거 같아요.

▶조한송 기자
다주택자가 매물을 내놓을 정도의 부담 수준이 될 것이라고 보시나요?

▶서영수 키움증권 연구원
금리는 계속 올라가고요. 제일 중요한 건 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화되면 다주택자든 과다 채무 보유자든 빚을 줄여야 합니다. 빚을 줄이는 가장 쉬운 방법은 집을 정리하는 거겠죠. 지금 한은이 금리를 올리는 목적은 이런 과다 채무자들의 자발적 부채 구조조정을 위한거예요. 그러면 집값이 하향 안정화가 되겠죠. 투자자들이 갭투자(전세 끼고 매매)할때 2년 만기 전세 끼고 사잖아요. 또 자금이 부족할 경우 신용대출이나 전세자금대출도 이용합니다. 그런데 이제 2년되면 전세자금대출도 안 될 거고요 신용대출도 중단됩니다. 그러면 갭투자를 유지할 수 없거든요. 집을 팔아야 하는 상황인 거죠. 이런 사람들이 집을 팔려고 했더니 양도세 때문에 못 팔기 때문에 이들을 구제하자는 겁니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 서영수
촬영 이상봉, 김세용 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용