"거래량 싸하죠? 집값 떨어집니다, 99% 확실"…교수님이 답했다

서울 아파트값이 1년8개월만에 하락 전환하는 등 전국 곳곳에서 집값 하락 조짐이 보이는 가운데 집값 전망을 둘러싼 의견이 분분하다. 거래량 감소와 대출 규제 등으로 집값 하락이 이미 시작됐다는 진단이 있는가하면, 일시적 조정으로 올해 상승세가 이어질 것이란 전망도 있다. 머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'에서는 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수와 현 부동산 시장을 진단 및 전망해 봤다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.
지난해 12월 거래량 1117건 '역대급' 감소..."집값 너무 비싸 하락하는 것" ▶박진영 머니투데이 기자
안녕하세요. <부릿지> JYP 박진영 기자입니다. 네, 최근 들어서 부동산 시장 하락 조짐이 보이면서 많은 분들이 관심을 가지고 계시는데요. 현재 부동산 시장 분위기를 정확하게 진단하고 전망해보기 위해 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수님 모셔봤습니다. 반갑습니다.

▶한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수
네. 안녕하세요. 새해 복 많이 받으십시오.


▶박진영 기자
예. 교수님. 요즘 집값이 군데군데 하락세로 돌아서고 있는데요, 여전히 상승을 외치시는 분들도 있어요. 올해도 더 올라갈 거라고 주장하시는 분들도 계시더라고요. 진짜 어떻게 되는 건지 많이들 궁금해하셔서 일단 거래량부터 좀 짚어볼게요.


▶한문도 교수
기본이죠. 수요공급의 원칙에서 수요가 부족하면 가격이 내려가는 건 중학교 교과서에 나올 겁니다. 그걸 굳이 애써 외면할 필요는 없고요. 거래량이 근데 어느 수준이냐가 중요하겠죠?

서울에 이제 아파트만 말씀드릴게요. 아파트 월 거래량 데이터는 2006년 노무현 정부 때부터 데이터가 공식 집계됐거든요. 그때 2006년부터 지금 2022년이면은 16년 정도가 됐죠. 16년 동안 서울의 월 아파트 평균 거래량은 제가 대충 다 계산 해보니까 5000~ 6000건이 정상이에요, 한 달에.


▶한문도 교수
그런데 재작년에 한 달에 1만 5000건이었습니다, 서울이. 거의 3배 폭증했죠, '영끌' 때문에. 그리고 현재 상황을 이제 말씀드리겠습니다. 지난해 초부터 4000~5000대가 쭉 이어졌습니다. 그러다가 6월 들어오면서 4000대로 좀 앉더니 거래량이 줄고 있다. 제가 한 8개월 전부터 방송에서 얘기를 했습니다. 이게 3~4개월 이어지면 무조건 하락으로 빠지는 거라고 저는 봤는데, 실제 상황은 어떻냐 하면, 9월달에 2705건이 됐습니다. 갑자기 2000 대로 딱 내려왔어요. 10월달에 2200건, 11월에 1368건, 12월은 1117건입니다. 그러면, 느낌이 재작년 영끌의 10분의 1보다 더 작아요.

▶박진영 기자
싸하네요.

▶한문도 교수
싸하죠. 여기서 이제 하나 말씀드릴게, 2006년부터 전에도 데이터는 있었어요.그때는 아파트로 거래를 안 하고 건축물의 지분, 토지로 계산을 하는 방식이 있는데 IMF 때 1998년도, 그리고 2008년 금융위기 때 그때가 천몇백 대에요. 자, 그러면 현재는 금융위기가 터진 것도 아니고, 엄청난 대책이 나온 것도 아니에요.

그렇죠? 근데, 1000대에요. 왜 그러죠? 이상하잖아요, 일단. 이거는 시청자분들이 판단하셔야 돼요.

결론은 뭐냐? "가격이 너무 비싸다"라고 시장에서 수요자들이 판단한 거죠. 아, 이제 기다려야겠다. 그리고, 거래량과 더불어 이 거래량 중에 하락 거래 비중이 지난해 평균하면 한 40%입니다. 10개가 거래가 되면 40%가 하락 거래에요. 특히 11월은 53%가 하락 거래에요.

그러면 이제 시장에 변화가 왔다라는 것을 우리가 인정하거나 아니면, 면밀히 검토해야 되는 단계에 온 것은 확실하다고 저는 봅니다.

▶박진영 기자
이 거래량이 이게 일시적인 감소다. 이렇게 볼 수는 없는 걸까요?
▶한문도 교수
5000~6000을 갔다가 십몇 년 동안 지내왔는데, 아무런 이유 없이 일시적으로 왜 내려가죠? 상식적으로? "비싼 것 같다"는 와중에 대출 규제가 들어왔고 그 와중에 금리가 또 인상이 되고, 그 와중에 또 사전 청약 물량이 나오는 거예요. 그러니까 이거는 삼척동자라도 어, 주택가격이 새로 짓는 주택보다 너무 비싼 거예요. 그러면, 수요자 입장에서 당연히 생각을 하고 계산을 하시겠죠. 공포스러운 거예요, 지금 사면 물릴까 봐.

"집값 하락 시작돼...최대 40%까지도 조정될 것" ▶박진영 기자
그러면은 하락세로 완전히 접어들었다고 말을 할 수 있을까요?

▶한문도 교수
네. 저번 달부터 제가 그렇게 얘기하고 있습니다. 그전에는 몇 개월 더 봐서 제가 느낌이 올 때 말씀드린다 그랬는데, 저번 달에 제가 천 대 떨어진 것을 보고 아, 이거는 이제 하락에 접어들었다라고 이제 방송에서 다른 방송에서 말씀을 드리거든요.

저는 IMF 때가 30살이었습니다. 나이 나오잖아요, 계산. 그러면, 글로벌 위기 겪어봤잖아요. 2개를 다 겪어봤거든요. IMF 때는 제가 신혼 초였는데 외람된 얘기인데 사업이 좀 망해가지고 1층 부동산에서 어디 감정원 나오신 분이 "한 사장 영업을 잘하니까 1층에서 좀 일해"하고. 저는 자격증도 없었어요. 근데 그분은 자격증이 있고 그래서 가서 활동을 하고 그러니까, 시장 상황을 너무 잘 알죠. 그리고 '글로벌'(금융위기)이 또 터졌고, 지금 상황이 그때랑 너무 흡사한 거예요.

제가 집값이 떨어진다고 했을 때 저한테 이익이 발생을 하나요? 여러분들 이 진실이라는 거는 이익이 없는 선에서 대화를 던지거나 어떤 이론이나 논리를 펴는 것은 진실에 가까운 겁니다. 근데, 이익이 발생하는데 어떤 논리를 펴는 거는 약간의 'question'(의문)이 갈 수가 있죠. 이런 부분에서 저는 확실하게 말씀을 드리는데, 이게 만약에 틀리면 제가 이제 사라져야겠죠?

틀릴 가능성도 있는데, 제 경험상 거의 확실하다. 99%에 가깝다. 라고 말씀드리겠습니다. 판단은 이제 시청자분들이 하시고.
▶박진영 기자
네. 그러면 하락 폭이 어느 정도까지로 될 것으로 보이시는지.

▶한문도 교수
근데, 강남에 미분양이 난 거는 아시죠? 2010년, 2011년, 2012년에?

그 당시에 그래서 알아서 착한 분양가로 돌아섰어요, 강남의 아파트들이 하도 안 팔리니까. 지금 뉴스에는 안 나는데요. 서울에 독립군 아파트라고 하죠. 대단지 말고 80세대, 100세대 이런 거 있잖아요. 이거 다 미분양 나고 있습니다, 지금. 시장이 급변한 거예요. 불과 작년만 해도 그런 거 없어서 못 팔았거든요.

강남 미분양 시절에 이제 하락 폭을 말씀드리면 은마아파트가 13억 9000까지 갔었어요, 2007년도에. 근데, 내려갔을 때 7억 1000이었습니다. 그러니까 14억짜리가 7억까지 내려갔죠. 그 인근의 미도아파트, 뭐 하여간 강남의 아파트들은 한 40% 정도까지 가볍게 다운됐었고, 2~3년 동안 거래가 없었습니다. 현재 우리나라 상태는 다행인 것은 정부에서 고정금리라든지 여러 가지 LTV 뭐, 대출 규제 등을 몇 년 동안 해왔기 때문에. 예전같은 충격은 없을 것 같고요, 예전에 더 심했거든요. 그나마 좀 덜하고, 그렇더라면 20~30%도 가능하다. 그런데, 여기서 문제는 외부 충격. 우리 자체의 능력으로는 20~30% 조정은 당연한 거 아니에요? 너무 올랐으니까.

서울 아파트가 지금 어떤 아파트 같은 경우 10억짜리가 22억 막 이렇게 됐잖아요. 그럼 30~40% 조정 거쳐도 정상, 이게 시장 논리에서 가능한 선으로 이해되는 수준이라고 보는데, 외부 충격이 오면 이제 문제가 되죠. 갑자기 공포심리가 발동을 하게 되면 얼어붙게 되거든요. 그럴때 경매라는 물건이 등장을 하면서 시장이 급격하게 얼어붙습니다. 그걸 막기 위해서 한국은행금융안전 보고서에서도 대출 유예할 것, 이런 것 다 지금 은행 기관에 던져 놓았거든요.
이 시점으로 말씀드리면 정부에서 잘 조정해서 연착륙을 바라면 10~20% 선에서 멈출 수도 있는데, 지금 공급 대책의 물량을 보면 제가 볼 때는 우리 국가 소득분배가 잘 이루어지고, 일자리가 좋아지는 전제하에 한 20% 선에서 멈추겠지만, 그렇지 못하면 30~40%도 가능한 지금 시나리오를 저는 개인적으로 보고 있습니다.

▶박진영 기자
그러면 교수님, 당장 올해는 어느 수준으로 하락할까요?

▶한문도 교수
최대치로는...☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

출연 한문도 교수, 박진영 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 양채은 PD
디자인 신선용 디자이너