"집값 올 하반기부터 찐하락"…바닥에서 사려면 '이때' 노려라

최근 서울, 수도권을 비롯한 전국 곳곳의 집값이 하락세로 돌아선 가운데 대선을 앞둔 일시적 조정인지, 추세적 하락인지에 대한 전망이 분분하다. 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'는 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표와 함께 부동산 시장의 변화 및 향후 추이에 대해 데이터 분석을 통해 살펴 봤다. 김 대표는 이미 시장에 하락 변곡점이 도래했으며 이르면 올 하반기부터 본격적인 하락세에 접어들 것으로 내다보고 있다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.
이미 하락 변곡점 왔습니다..."이르면 연말, 상승 얘기 사라질 겁니다" ▶박진영 머니투데이 기자
안녕하세요. '부릿지' JYP 박진영입니다. 네. 여러분, 오늘 저희가 새 코너를 시작합니다. '김기원의 쇼미더데이터!' 1회를 맞이하게 됐는데요. 김기원 리치고 대표님 모셨습니다. 반갑습니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 반갑습니다. 네.


▶박진영 기자
네. '김기원의 쇼미더데이터'는 이제 그때그때 좀 많은 관심이 쏠리는 부동산 이슈를 대표님과 데이터를 통해서 짚어봄과 동시에 또, 구독자 여러분들의 질문을 직접 받아 대표님의 답변을 들어보는 그런 시간을 갖도록 하겠습니다.
오늘은 많은 분들이 관심을 가지실 만한 주제를 가지고 또 말씀을 나눠보도록 하겠습니다. 대표님이 출연하시고 하반기부터 굉장히 강력한 하락이 시작될 수 있다. 이렇게 예상을 하셨었어요. 근데, 그로부터 지금 한 달 남짓이 지났는데 벌써 이제 서울이랑 수도권에 하락이 집계되기 시작했어요. 국토부 자료인데, 전국 주간 아파트 매매가격은 0.00% 보합을 기록했다. 이게 약 2년 4개월 만에 보합이라고 하네요. 서울의 경우 마이너스 0.01%의 변동률로 2주째 하락 폭을 유지하고 있다고 합니다. 경기 같은 경우에도 지난주 보합에서 이번 주 마이너스 0.03% 하락으로 돌아섰다고 합니다.

그런 내용인데, 그래도 이거 잠시 주춤한 거다. 상승 여력이 아직 많이 남았다. 올해도 상승이다. 라는 분들도 계시거든요. 그런 전문가분들도 실제로 많이 계시고요. 그래서, 지금 이 시점에서 이 하락이 '찐하락'인가. 이 부분을 데이터의 힘을 빌려서 또 한 번 설명을 해주이면 좋을 것 같습니다.

▶김기원 대표
제가 변곡점이 언제 왔다고 말씀을 드렸냐면 2021년 10월에 변곡점이 시작이 되었다, 라고 제가 이제 말씀을 드렸죠. 그걸 제가 10월 9일날 글을 올렸습니다. 그래서, 그러면 그날 이후로 11일부터의 주간 통계 데이터를 한 번 보도록 하겠고요. 자, 이거는 제가 만든 플러워 차트라고 하는 건데, 세종은 지금 계속 왼쪽으로 떨어지고 있죠?


▶박진영 기자
네.
▶김기원 대표
계속 떨어지고 있고, 지금 음... 매매가가 4%, 전세가도 거의 3% 가까이 지금 떨어진 걸로 이렇게 확인이 되고 있고, 대구도 어때요? 대구도 떨어지기 시작하고 있죠. 인천 가장 뜨거운 인천 한 번 보도록 하겠고요. 자, 인천은 보니까 어때요? 쭉 오른쪽 위로 올라가다가 이제 내리기 시작했죠?

▶박진영 기자
뭐가 꺾이는 느낌이네요. 예.

▶김기원 대표
자, 꺾인다라는 거는 뭐냐면 여전히 매매가는 올라가고 있어요, 근데 전세가 약세를 보이고 있습니다. 경기도 같은 경우는 어때요? 지금 음... 0% 즉 상승이 이제 제로. 근데, 전세는 어떻게 됐어요? 1월 10일부터 지금 계속 하락하고 있죠. 자, 서울을 보도록 하겠습니다. 서울 같은 경우도 어때요? 1월 24일 날짜 데이터로 0.00 그렇죠? 상승이 멈췄습니다. 그리고, 어... 전세가도 하락이, 상승이 멈췄죠? 그래서, 지금 서울, 서울, 경기도, 인천 전부 다 지금 모양이 안 좋아지고 있다.

▶박진영 기자
주춤한 상황이다.

▶김기원 대표
뭔가 부동산 시장의 변화가 지금 일어나고 있다. 그리고, 이거보다 정말 사실 진짜 심각한 거는 뭐냐면 바로 거래량이에요. 그러니까, 거래량이 없으니까 어때요? 그... 우리가 통계의 기준을 삼을 수 있는 샘플이 어떨까요?

▶박진영 기자
극히 드물다.

▶김기원 대표
그렇죠. 샘플이 매우 작을 수밖에 없겠죠? 예. 샘플이 매우 작을 수밖에 없으니까 어떤 분들이 이거를 가지고 뭐, 거래량 별로 거의 너무 작은데, 이게 무슨 유의미한 거래냐? 하락 아니다. 이렇게 얘기하시는 분도 있고 또, 어떤 분은 "이거 봐라. 지금 거래가 너무 심각한 얼마나 지금 상황이 안 좋으면 거래가 이렇게 없겠냐?"라고 또 말씀하시는 분들도 있고 똑같은 양상이지만, 이거를 이제 하락 관점에서 바라보시는 분들과 상승 관점에서 바라보시는 이게 충돌이 지금 일어나고 있는 현상.

이 변곡점이 뭐냐면, 큰 추세는 상승은 끝나고 이제 하락으로 갈 건데, 이 꼭대기에서 서로 설왕설래가 많다라는 거죠. 거기에 여기에 대선에 대한 이슈 뭐, 이런 것들이 있다 보니까 설왕설래가 있을 거예요.

▶박진영 기자
힘겨루기를 하고 있다.

▶김기원 대표
그렇죠. 하지만, 이미 힘의 축은 어디로 가고 있다? 하락 쪽으로 이동을 많이 했다. 그러면 이것들이 언제 실제적으로 이런 설왕설래가 없어질 거냐? 어... 빠르면은 올해 연말, 늦어도 내년 초, 중반 정도에는 아마 상승에 대한 이야기는 거의 없지 않을까? 물론 이제 모든 지역은 아니고요. 자, 근데, 심각한 게 뭐냐면 이 바로 이제 이 거래량인데요.

▶박진영 기자
거래량이 역대급으로 적다고는 예.
▶김기원 대표
예. 맞아요. 이게 서울의 거래량 데이터고요. 자, 보시면 이제 지난 실거래가가 공개돼 2006년 이후로 월평균 거래량이 6300건 정도 돼요. 근데, 지난 과거에 가장 작았을 때가 언제냐면 2008년 11월달에 1163건. 금융위기가 한창 심각해져서 주가 폭락 나오고 미국 망하네, 마네 이런 얘기가 나왔을 때가 지금 아파트 거래 1163건이었어요. 그런데 지난해 12월달이 얼마냐면 1142건 예. 그러니까, 금융위기가 심각할 때만큼 거래량이 없다는 거예요.

(중략)

올해 하반기 가면 그래서, 상반기는 그나마 나쁘지 않은 거예요, 이게. 근데 하반기로 갈수록 상당히 지금 분위기는 안 좋아질 가능성이 아주 높다.

"어깨에서 집 살 수 있나요?...바닥은 2027년, 너무 서두르지 마세요"▶김기원 대표
그리고, 이거를 어... 제가 이 장표를 제가 이제 얼마 전에 만들었는데, 수도권 부동산 시장 사이클에 대해서 제가 설명을 좀 드려볼게요.
'제가 어떻게 하면 좀 많은 분들에게 이런 사이클에 대해서 설명을 좀 해드릴 수 있을까?'를 고민을 하면서 제가 이 장표를 만들어 봤고요. 대다수의 분들에게는 인생에서 가장 큰 의사결정이에요.

자, 그런데 이거를 내가 발목 정도에서 살 건지, 허리 정도에서 살 건지, 어깨 정도 할 건지를 곰곰이 생각을 해보셔야 돼요. 우리 기자님은 자, 내 집 마련이에요. 실수요야, 투자가 아니고. 그러면, 발목에서 하시는 게 좋아요? 허리에서 하시는 게 좋아요? 어깨에서 하시는 좋아요?

▶박진영 기자
뭐, 할 수만 있다면 뭐, 발톱에서 사고 싶습니다.

▶김기원 대표
그렇죠. 예. 예. 발톱. 발바닥이나 발톱에서 사는 게 제일 좋겠죠. 자, 그런데 실수요에요. 허리에서 하실 수 있으시겠어요? 그렇죠. 허리 정도에서는 하는 게 맞겠죠. 자, 어깨 정도 왔습니다.

▶박진영 기자
어깨 정도면 아, 기다려볼까? 이런 생각이 들 거 같아요. 더 내려가는 때가 오지 않을까? 네.

▶김기원 대표
그렇죠. 자, 이제 기본적으로 여러분들이 아셔야 될 게 뭐냐면요. 어... 내 인생의 가장 큰 의사결정은 내 집을 사잖아요. 사는 순간 들어가는 비용이 어때요? 거래 비용이? 크죠. 중개 수수료 들죠? 그다음에 취득세 내죠? 그다음에 어... 대출 대부분 낄 거 아니에요? 대출 이자 내죠. 그 다음에 갖고 있는 동안 보유세 내죠. 자, 그러면 연간 몇 퍼센트가 올라야 본전일까요? 만약에 오르지 않고, 그냥 가격이 유지가 되면 어떨까요?

▶박진영 기자
그럼, 계속 손해겠네요.
▶김기원 대표
그렇죠. 자, 그리고 만약에 내 집에서 내가 어깨에서 샀어요. 어깨에서 샀다는 얘기는 뭐냐면 올라갈 수 있다는 얘기거든요. 자, 근데, 어깨니까 올라갔다가 떨어지겠죠? 자, 떨어져서 다시 어깨로 내려왔어요. 그러면 나는 뭐예요? 재테크적인 측면에서는 똔똔이 아니라 그게 3년이든 4년이든 나는 이미 손해죠. 그렇죠?

▶박진영 기자
비용이 드니까.

▶김기원 대표
그렇죠. 그리고 이제는 역사상 가장 싸다가 이제는 대출 금리가 심각하게 지금 올라가고 있는 상황이란 말이에요. 그래서, 저는 그렇게 생각합니다. 그래서 제가 2020년 초부터 사면 안 된다. 예. 왜? 어깨니까. 예.

▶박진영 기자
머리까지는 갈 수 있지만, 어깨다.

▶김기원 대표
그렇죠. 자, 그러면 언제 사는 게 좋으냐. 이거 제가 오늘 사실 굉장히 중요한 얘기하는 거, 물론 틀릴 수 있어요. 하지만, 큰 흐름상 아마도 저는 이게 맞지 않을까? 라고 보고 있고요. 이대로 된다라면 하락의 변곡점은 언제 오느냐? 데이터로 봤을 때 20년 10월달에 제가 왔다라고 말씀을 드렸고, 진정한 바닥은 언제 오냐? 2027년.

그 누구도 다 알아맞힐 수 없고요. 다 틀릴 수 있습니다. 근데, 진짜 중요한 거는 뭐냐면 큰 흐름은 게임이 끝났다. 예. 이거는 제가 명백하게 말씀드릴 수 있다. 그래서, 지금은 분명히 저는 거의 이제 지금 머리 꼭지라고 보고 있는데, 그렇다면 지금 사야 되냐?

'그건 정말 아니다'라는 거죠. 예. 그래서, 지금 시장 상황은 분명히 정말로 만만한 시장이 아니고, 역사상 가장 큰 하락이 있을 수도 있다. 그렇기 때문에 우리 시청자분들께서는 너무 급한 마음으로 그렇게 하지 마시고...☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

출연 김기원 대표, 박진영 기자
촬영 이상봉 PD, 양채은 PD
편집 이상봉 PD
디자인 신선용 디자이너