곳곳이 '구멍' 임대차3법, 결론 못내리는 정부..시장은 '혼란'

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 종합부동산세 등 보유세 부담 증가와 임대차보호법으로 주택시장이 전세에서 월세로 전환되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 14일 기준 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량이 총 7만1079건으로 집계됐다. 이는 지난 2011년 통계가 집계된 이후 최대치다. 사진은 15일 오후 서울 시내 부동산에 붙은 아파트 시세표 모습. 2022.02.15.

"실거주 한다고 세입자 내보내고 얼마 살다가 집을 매도해 버리면 되겠네?"(세입자)
"사이다 판결이다. 내집 팔았다고 왜 세입자에 손해배상을 해 주나?"(집주인)

임대차3법이 시행된지 1년6개월이 지났지만 시장 혼란은 아직도 진행형이다. 집주인이 "내가 살겠다"며 세입자의 갱신 요구권을 거절한 뒤 임대료를 대폭 올려 다른 세입자에게 세를 주거나 해당 주택을 매도하는 경우가 가장 큰 논란거리다. 정부의 유권해석 취지에 반하는 법원 판결이 나왔지만 정부는 입대차법 '구멍'을 막을 구체 방안을 내놓지 못하고 있다.
실거주 한다며 다른 세입자 들인 집주인, 세입자가 알아서 확인하세요?..법무부 "(보완대책)아직 내부 검토 단계"21일 법무부 등에 따르면 법무부와 국토교통부는 지난해 연말 발표한 연간 업무계획에서 '집주인이 실거주 사유로 세입자의 갱신요구권을 거절한 뒤 제3의 세입자를 들였는지 여부'를 세입자에 안내하는 방안을 내놓겠다고 했다. 지금은 집주인이 다른 세입자를 들였는지 여부를 확인하려면 세입자가 주민센터를 찾아 직접 확인 해야 한다.


정부가 확정일자 변동 사항을 자동으로 체크해서 갱신이 거절된 이전 세입자에게 주기적으로 정보를 알려준다면 세입자는 어렵게 발품을 팔지 않아도 된다. 집주인이 거짓으로 "내가 살겠다"며 세입자를 내보내는 경우도 크게 줄어들 수 있다. 이 제도를 시행하기 위해서는 확정일자 신고 규정을 바꾸면 되는데 정작 개선 방안을 내놓은 정부가 속도를 내지 못하면서 시장의 혼란이 가중되고 있다는 비판이 제기된다. 이와 관련 법무부 관계자는 "업무계획에 포함시켰지만 아직 내부 검토를 하는 단계"라며 "올 상반기 중으로 예정하고 있다"고 밝혔다.


세입자 내보내고 매도한 집주인, 정부 "손해배상 600만원" vs 법원 "배상의무 없다"..임대차계약을 민법으로 다퉈라?더 큰 문제는 집주인이 실거주를 사유로 세입자를 내보낸 뒤 해당 주택을 매도한 경우다. 최근 약식판결에선 판사가 집주인 손을 들어줬다. 3억8000만원의 전세계약을 맺은 세입자가 갱신권을 행사해 재계약을 하려 했지만 집주인이 본인 실거주를 사유로 거절한 경우다. 세입자가 7개월이 지나 등기부등본을 확인해본 결과 집주인이 주택을 매도했다는 사실을 알고 957만원의 손해배상을 요구했다. 법원은 손해배상에 대해 '기각'해 사실상 집주인 손을 들어줬다. 약식 판결이라 구체 사유는 없지만 현행 임대차법에선 갱신 거절후 매도한 경우 손해배상 의무 조항이 없기 때문으로 해석된다. 임대차법 '구멍'이다.

집주인의 손해배상 의무가 없다는 최근 법원 판결에 대해 법무부 관계자는 "임대차법 취지에는 맞지 않다"면서도 "개별 사건들이 많이 있고 대법원의 최종 판결이 내려진 것은 아니다"고 확대해석을 경계했다.


법무부와 국토부는 지난해 12월 임대차법 분쟁조정 사례집을 내놓으면서 거짓으로 실거주 한다고 해 놓고 주택을 매도하면 손해배상을 해야 한다는 취지의 유권해석을 했다. 실제 5억원 전세계약을 맺은 세입자가 갱신 요구가 거절됐는데, 나중에 해당 주택이 매도된 것을 알게 돼 1500만원의 손해배상을 요구했고 분쟁조정을 통해 600만원을 받았다. 임대차법이 아닌 민법 750조의 '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 손해배상할 책임이 있다'를 적용했다.

집주인이 실거주 하려고 갱신 요구를 거절했지만 '해외 근무 파견' 등 불가피한 사유가 있는경우 제3의 세입자를 들이거나 매도할 수는 있다는 게 정부 판단이기도 하다. 다만 '집주인의 불가피한 사유'를 밝히기는 힘들다. 집주인이 실거주 하고 있는지, 실거주 하지 않았다면 무슨 사유인지 등등을 세입자가 알아서 찾아내야 한다는 게 맹점이다. 이를 밝혀냈다고 해도 임대차법이 아닌 민법상으로 다퉈야 한다는 게 가장 큰 '구멍'이다.

임대차3법에 대해서 유력 대권 주자들의 공약이 엇갈려 정부가 제도 개선에 적극 나서기 어렵다는 분석도 나온다. 윤석열 국민의힘 대선후보는 가장 먼저 손볼 부동산 정책으로 임대차3법을 거론했지만 구체적으로 어떻게 바꿀지 세부 계획은 없다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 '폐지' 보다는 제도정착으로 방향을 잡고 있어 '결'이 다르다.