'재건축 기대' 집값 들썩…"길어야 6개월, 결국 꺾인다"

20대 대통령으로 윤석열 국민의힘 후보가 당선된 후 주춤했던 부동산 시장에 온기가 돌고 있다. 서울 재건축 아파트를 중심으로 집주인들이 호가를 올리고 매물을 거둬들이는 분위기다. 안전진단, 재건축초과이익환수제 등 재건축 규제를 완화하고 대출, 세금 규제를 풀겠다는 게 윤 당선인의 주요 공약이었던 만큼 기대감이 반영된 것. 그렇다면 집값이 그간의 보합세를 멈추고 다시 상승하는 것일까. 김기원 리치고 대표는 "지금의 상승세는 최장 6개월 간 이어지다 결국 대세 하락국면을 맞을 것"이라고 전망했다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

▶이소은 머니투데이 기자
대표님, 못 뵙는 사이에 벌써 윤석열 후보가 당선이 되고 시장에 여러 가지 움직임이 나타나고 있어요. 재건축을 앞둔 노후 단지들이 좀 들썩이는 경향도 나타나고 있는데, 대표님께서 꾸준히 저희 채널에서 서울 하락을 전망하셨잖아요. 지금 시장 분위기 어떻게 해석하시나요?


▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
새로운 정권에서 규제들이 곳곳에 많다 보니까 이런 부분들을 좀 풀어줄 순 있겠지만 부동산 시장을 다시 살려서 올라가게 하지는 않을 겁니다. 이 데이터 같은 경우에 파란색이 진보진영에서 대통령이 나왔을 때를 의미하고 빨간색이 보수 쪽, 다시 또 진보 쪽 그다음에 이번에 다시 보수로 바뀌었죠? 과거 보수로 바뀌었던 때가 2008년 3월달이었어요. 이때도 이제 대중들의 패닉바잉이 2006년 말 터졌던 거거든요. 가격도 엄청나게 많이 상승했었죠. 2003년부터 정부가 규제를 했음에도 불구하고 아파트 가격이 계속 올라갔잖아요. 그러면서 이제 정권이 바뀐 거예요.

최근도 보시면 부동산 가격이 계속 올라왔어요. 그러면서 진보 정부일 때 서울의 아파트 가격이 엄청나게 폭등을 했고 2020년 초중반 2021년까지 영끌 거래량이 터졌었잖아요. 상황이 과거와 매우 유사해요. 그러면서 다시 보수로 바뀌는 거거든요. 보시면 정권 바뀌고 나서 한 5개월 정도는 좀 올랐죠. 이번에도 똑같지는 않겠지만 큰 흐름상으로는 저는 비슷한 패턴이 저는 반복이 될 거 같다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

▶이소은 머니투데이 기자
대선 이후에 집값 상승이 지금 일어나고 있는 게 대부분 보면 재건축 아파트에요. 재건축 규제를 푼다고 했으니까.


▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
목동이나 압구정이나 이런 데들 지금 재건축 관련한 기대로 지금 막 매물 걷어 들이고 이런 상황들에 있거든요. 근데 사실 너무 먼 미래예요. 데이터를 가지고 보여드리면 지금 강남구의 평균 아파트 나이가 23.3년(이하 2018년 기준)이에요. 가장 나이가 많은 압구정동 평균 아파트 나이가 41.3년. 목동을 한번 가볼까요? 목동의 아파트들은 평균 나이가 26.4년. 아까 압구정이 41년 정도 됐죠? 그러면 압구정하고 목동하고 15년 차이인거죠. 이 얘기는 큰 흐름 차원에서 압구정 오래된 아파트가 새 아파트로 바뀌고 15년 정도는 있어야 목동에 새 아파트가 태어날 수 있다는 거예요.

재건축이 들썩일 수는 있는데 중요한 거는 재건축이 금방 되냐? 절대로 아니거든요. 목동 같은 경우는 압구정 진행되고 나서 15년은 있어야 돼. 그러면 지금 20년이 될지 25년이 될지 길게는 30년이 될지 모르는 겁니다. 아파트가 오래 됐다라고 하는 이 노원구 있죠? 하계동이 가장 오래된 아파트가 많은데 30년이고, 중계동이 27.8년, 상계동이 27.5년. 이십 몇 년에서 돼봐야 30년밖에 안 된 거예요. 근데 압구정동은 41년. 송파구 잠실 5단지는 지금 40년 됐어요. 만약에 재건축 관련해서 진행이 된다 하면 일단 큰 형님들부터 먼저 재건축 하고 나서 20년이나 30년의 순서가 돌아올 거고요.

그러면 40년 이상 된 아파트들은 바로 그럼 새 아파트로 태어날 거냐를 한번 보시죠. 대표적으로 압구정 3구역, 사업시행 단계에 있고 잠실 5단지도 사업시행 인가 단계입니다. 지금 가장 오래된 40년 이상 된 아파트들이 새 아파트로 태어나려면 사업시행인가 나야 되고 관리처분 인가가 나야 돼요. 관리처분 인가나고 철거까지 했는데도 불구하고 우리가 예상치 못한 변수가 나올 수 있고 순순히 진행 되더라도 이게 분양 단계까지 가는 것도 4~5년 안에도 쉽지 않다. 분양 하고 나서 공사 하는 게 짧아도 2년 반, 길면 3년 반 정도 걸리거든요. 3년 정도라 치면 몇 년이에요? 벌써 최소한 7~8년. 조금 늦어진다 그러면 10년 후딱 가는 거예요.

언뜻 생각했을 때는 정부에서 뭔가 이렇게 하니까 "새 아파트로 들어서면 가격 올라가겠네?" 하지만, 현실은 다르다. 그리고 지금 6년, 7년의 기간이 남았는데 지금 아파트가 사상 최고가잖아요. 사상 최고가. 최고가니까 사업성이 좋아져요. 땅에 대한 이 시세차익이 크기 때문에 내 돈이 얼마 안 들어요. 이 아파트 가격이 혹시라도 떨어지면 내가 납부해야 되는 부담금이 굉장히 커지고 재건축하는 게 생각보다 돈이 별로 안 될 수가 있습니다. 상승의 막바지에는 가격이 그냥 훅훅 뛰어버리니까 사업성이 급속도로 좋아지니까 재건축, 재개발 지역들이 주목을 받는데 막상 부동산 시장의 큰 트렌드가 보합이나 하락으로만 바뀌어도 사업성이 안 좋아지고 재건축 아파트들이 가격이 많이 떨어지는 거예요. 은마 아파트 같은 경우도 금융위기 때 40% 가까이 떨어졌습니다.

▶이소은 머니투데이 기자
목동 아파트가 지금 들썩이고 있는 것도 안전진단이 완화되기 때문에 들썩이고 있는 건데, 안전진단을 통과한 이런 아파트들도 갈 길이 멀다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
안전진단은 진짜 초기 중의 초기다. 재건축이 현실화 돼서 새 아파트가 되기까지는 수없이 많은 산과 강을 건너야 된다. 조급한 마음에 또 매물 걷어 들인다고 "이러다가 또 못 사는 거 아니야?" 이런 마음에 자칫 또 매수 하시는 거는 좀 보수적으로 접근 하셔야 되지 않을까 싶습니다.

▶이소은 머니투데이 기자
지금 서울 재건축 아파트와 함께 들썩이고 있는 곳이 바로 1기 신도시입니다. 1기 신도시만 봤을 때 여기는 집값이 오를 수 있을까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
경기도의 아파트 나이 데이터거든요. 원의 크기가 아파트 개수예요. 빨간색일수록 아파트가 오래된 평균 아파트 나이가 많은 거고, 초록색일수록 새 아파트가 많은 겁니다. 일산 쪽을 놓고 보면 일산 서구가 지금 평균 나이가 22년. 일산 동구가 19.7년. 일산 서구를 클릭 해보면 제일 오래된 데가 주엽동, 평균 나이가 27.3년. 압구정보다 아직 한참 청년이죠? 평균 나이가 대략 25년 정도 돼요. 목동보다 아직 젊은 아파트들입니다. 아직은 노년이 아니에요. 새 아파트로 태어나기에는 아직 젊다.

분당 같은 경우를 보면 평균 나이가 지금 23.4년이죠. 제일 오래 된 데가 정자동 24년, 그다음에 분당동 28년, 이매동 28년. 이매동을 클릭을 해보면 여기서도 지금 제일 오래된 아파트가 92년에 입주한 거예요. 그러니까 얘네들도 한참 멀었다. 또 여기는 저층이 아니거든요. 중층 이상이기 때문에 재건축보다는 리모델링 쪽을 좀 선택하시는 그런 아파트 단지들이 좀 있는 거 같고요. 1기 신도시들이 분명히 늙어가고 있는 거는 맞지만, 그래서 들썩일 수 있지만 들썩일 때 오히려 세금 부담이 없으신 분들은 매도할 수 있는 좀 좋은 기회가 아닌가.

▶이소은 머니투데이 기자
아, 오히려 매수가 아니라 매도 타이밍이다. 털고 나갈 시점이군요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
이번에 이런 것들이 짧게는 3개월에서 길게는 6개월 정도 가는 그런 단기성 호재 정도가 되지 않을까? 6개월 이후의 시장은 다시 본질적인 가치로 돌아가는 거죠. 정부의 정책보다 훨씬 더 중요한 거는 시장에 내재적인 이 사이클이다. 이제는 변곡점에 들어섰기 때문에 하락으로 바뀌는 바로 직전 단계인데, 정부가 이거를 누구보다 잘 알고 있을 거예요. 지금의 호재인 거 같은 이런 것들이 현실화 되기까지는 법이 또 통과가 돼야 되는 부분들이 있잖아요. 그렇기 때문에 과감하게 바뀌기는 쉽지 않을 거고 일부 좀 완화하는 정도에서 될 거기 때문에 이런 부분들이 단기적인 상승적인 이런 요인으로만 미치지.

결국에는 이거 말고도 부정적인 요인들도 굉장히 많거든요. 미국에서도 얼마 전에 FOMC(연방공개시장위원회)에서 경제성장률을 4.8%에서 2%대로 낮춘다고. 경제 안 좋아진다. 그리고 금리를 굉장히 지금 많이 올린다고도 하고 있잖아요. 미국이 그렇게 금리를 올리면 한국도 따라서 올릴 수밖에 없는 그런 상황에 있을 거고, 갈수록 지금 대출에 대한 이자 부담이 늘고 있고 이미 가계 대출은 굉장히 많이 있고. 이런 상황에서 추가적인 수요를 과연 만들 수 있겠느냐? 저는 상당한 의문이 있습니다. 매도에 대한 에너지는 점점 강해질 거고, 매수에 대한 에너지는 있어봐야 잠깐. 과거 바닥에서 올라오는 그런 흐름처럼 바뀌기는 힘들다 라는 거죠.