대구 집값 하락, 이제 시작일 뿐 "앞으로 폭포처럼 떨어집니다"

무섭게 상승하던 대구 아파트값이 작년 말부터 내리막길을 걷고 있다. 최근 진행된 아파트 청약에서는 미달이 대거 발생했다. 1군 브랜드 아파트들도 모집가구수를 못 채우는 등 맥을 못추고 있다. 대구 미분양은 지난 1월 기준 3678가구로 직전 12월 대비 86% 늘었다. 이 하락세는 언제까지 이어질까. 김기원 리치고 대표는 "이제 겨우 하락 초입에 진입한 것"이라고 답했다. 그는 "내년부터 대구에 역대급 입주 폭탄이 예정돼있는만큼 적어도 2~3년 간은 하락폭이 더 커질 수 있다"며 "하우스푸어, 역전세 이슈가 많이 나올 것"이라고 전망했다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.

▶이소은 머니투데이 기자
대표님, 대구가 작년 말부터 집값이 하락을 해서 지금 끊임없이 내려가고 있는 걸로 보이거든요. 미분양 물량도 보도된 걸 보니까 역대 최고수준이고 지금 분양하는 곳마다 계속 청약미달이 발생하고 있는데 이 하락이 도대체 언제 끝날지, 다시 오르기는 하는 건지 궁금합니다.


▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
언젠가 하락의 끝은 있고요. 다시 또 올라는 갈 겁니다. 하지만 지금 하락의 초입이거든요. 2년, 3년간은 하락 폭이 훨씬 더 커질 것 같아요. 데이터로 좀 보여드리도록 하겠고요. KB부동산에서 아파트, 개별 아파트마다 개별 호가 데이터들이 있거든요. 호가인데도 12월 달부터 떨어졌죠. 하락폭이 조금 커지고 있는 모습이고 매매가만 떨어지는 게 아니라 전세가도 떨어지고 있죠. 한국부동산원 데이터는 조사원들이 나가서 실제 실거래가 위주로 지수를 산출을 하거든요. 그런데 11월 달부터 주간데이터로 보니까 하락폭이 계속 커지고 있고 전세가도 그렇죠?

대구가 사실 매우 오랜 기간 상승을 해왔어요. 2015년 말부터 2017년 5월 달까지, 1년 반 정도 하락이 있었죠. 매매가와 전세가 둘 다 하락이 있었죠. 그런데 하락폭이 지난 몇 년 중에서 지금이 제일 커졌죠. 그 다음에 매매전세 저평가 인덱스를 봐야 되는데, 대구가 지금15등. -15. 7%. 즉, 대구의 지금 매매가는 실제 사용가치인 전세대비해서 15. 7% 고평가 되어있는 거예요. 소득대비해서 봤을 때 대구의 아파트가 가장 저렴했을 때는 2010년, 2011년이죠. 그런데 지금 어때요? 역사적으로 봤을 때 상당히 고평가 국면이죠. 이건 물가 대비한 저평가 인덱스인데 2015년 11월 달에 물가대비 해서 고평가인데 이때부터 아파트값이 떨어지기 시작했잖아요.


이 데이터가 굉장히 중요한데 주택 구매력 지수데이터라고 하는 겁니다. 내가 대구의 아파트를 대출을 껴서 대구 아파트를 사는 게 얼마나 부담스러운 지, 부담스럽지 않은 지를 보여줘요. 이때도 언제가 녹색이었어요? 2010년, 2011년. 이때 샀으면 제일 바닥에 샀잖아요. 그런데 지금 어때요? 가장 밑에 있고 빨갛죠. 즉, 제일 고평가예요. 엄청나게 고평가 된 상태에서 하락의 초입으로 들어간 거예요, 지금. 역사적으로 가장 비싼 국면이라고 보시면 되고.



지금매수세 거의 없고 매도세만 엄청나죠. 전국에서 가장 안 좋은 지역 중에 하나예요. 더군다나 지금 전세에서 계속 꺾이고 있죠. 그런데 전세 수급이 아직도 100보다 높아요. 즉, 전세가 공급보다 수요가 더 많은 거예요. 그런 상황인데 전세가가 떨어지고 있다고요. 왜? 바로 이 입주물량 때문에. 이때 보시면 저평가인데 입주물량도 없으니까 바닥 찍고 계속 올라갔던 거예요. 그런데 계속 올라가다가 15년부터 입주물량이 많아졌고 16, 17년 쯤 평균보다 많죠. 이것 때문에 2년 하락했던 거거든요. 그런데 이때 이후로 입주물량이 줄었죠? 그래서 또 올라간 거예요.

제가 2017년 제가 중순에 뭐라고 했냐? 대구 아파트 언제가 될지는 모르지만 다시 올라갈 거니까 사셔라. 왜? 입주물량이 또 줄어들고 고평가 정도가 다시 또 완화가 됐으니까. 작년까지는 괜찮았어요. 올해까지도 괜찮아. 그런데 내년부터 어떻게 돼요? 지난 20년 중에서 대구에 이렇게 입주물량이 많았을 때가 없었죠. 역사상 최악의 입주폭탄이 터지는 겁니다. 24년, 25년에도 여전히 많아요. 아무리 못해도 24년까지는 엄청난 후유증을 겪을 수밖에 없겠죠. 아직 입주폭탄 안 터졌는데도 벌써 매매 전세가 하락하기 시작했잖아요. 부동산 투자하시는 분들 이 가장 많이 아는 데이터가 바로 입주물량 데이터거든요. 그러니까 입주물량을 터진 지를 아는 거야. 제가 21년 4월달에 강력 권고했잖아요. 대구는 지금이 그나마 고가에 팔 수 있는 마지막 기회다. 빨리 팔아라.


그리고 대구의 미분양 다시 늘고 있죠. 미분양은 늘어나고 가격이 떨어지는데 앞으로 입주물량은 엄청나게 많아. 그러니까 분양을 하는데 분양신청을 누가 하겠어요? 아무도 안하지. 아무도 안하면 이게 다 또 미분양으로 엄청나게 쌓일 겁니다.

이게 일자리데이터인데, 대구가 6. 7%정도. 일자리가 사실 그렇게 많이 증가한 것은 아니에요. 경기도 23%, 그 다음에 세종은 55%,충남 13%, 충북도 17. 9%.6. 7%면 일자리가 그렇게 많은 건 아니고요.

이 뒤에 있는 막대그래프가 예금에 대비한 대출액의 비율이에요. 대구에 가장 높았을 때가 금리 터지기 전에 2007년 10월 달에 157%였거든요. 지금 2021년 12월 달 기준으로 164. 6%. 한 26년 정도 중에 지금이 대구에 있는 예금 대비해서 대출액이 가장 많다. 그런데 대구의 아파트가격이 하락이 시작되면 어떻게 되겠어요? 경매로도 많이 넘어가게 되고 상황이 안 좋아지겠죠. 하락하는 초입에 지금이라도 대구 아파트를 사야 된다고 얘기하면 폭탄을 들고 불속으로 뛰어드는 거랑 비슷한 거죠.


대구에 시·군·구별로 가격의 흐름이 어떤 지를 한번 보여드리도록 하겠고요. 이게 제가 만든 그 플라워 차트라고 하는 건데 매매가와 전세가의 흐름을 한눈에 볼 수 있게 만든 거예요. 십자선을 중심으로 왼쪽으로 가면 매매가가 떨어지는 거예요. 오른쪽으로 가면 매매가가 올라가는 거고요. 위로 올라가면 전세가가 올라하는 거고 밑으로 떨어지면 전세가가 떨어지는 거예요.

전부 다 밑으로 왼쪽으로 다 떨어지고 있죠? 이 폭 보이세요? 계속 커지는 거? 하락 폭이 계속 커지죠. 수성구 같은 경우는 12월 말부터 본격적으로 매매, 전세가 커지고 있고 하락폭이 계속 커지고 있습니다. 달서구도 계속 커지고 있죠. 중구, 대구 동구 모든 지역이 지금 다 떨어지고 있어요. 왼쪽으로 밑으로 모든 지역이 다 폭포수처럼 떨어지고 있죠. 진짜 심각한 건 뭐다? 얘가 하락의 초입이다.

미분양은 지금 증가하고 있고 여전히 분양도 지금 하고 있고 그런데 앞으로의 입주물량은 2025년까지도 평균보다 계속 많아요. 특히나 내년이 사상 최대 입주물량입니다. 2023년에 대구 아파트 시장은 아마 힘들어하시는 분들이 너무 많을 것 같아요. 입주물량이 많아도, 많아도 너무 많기 때문에. 그래서 매매가와 전세가가 둘 다 떨어질 수밖에 없다. 아마 전세 못 맞추시는 분들이 저는 꽤 있을 것 같아요. 아마 대세하락이 찾아올 지역이 여러 지역들이 있지만 그중에서도 가장 심각하게 타격을 받는 지역이 저는 첫 번째 1순위로 대구가 되지 않을까.


▶이소은 머니투데이 기자
그럼 상승기에 분양을 받아놨던 분들이 지금 제일 걱정이 많으시겠네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
네. 그래서 부동산은 어깨에서 사면 이렇게 위험한 거예요. 불과 반년 전까지만 해도 분양받으신 분들 좋았어요. 좋죠. 계속 올라가니까. 그런데 불과 어떻게 됐습니까? 데이터에 근거해서 그런 의사결정을 하시면 자칫 상투에서 잡는 그런 리스크는 우리가 안 질 수가 있는 거죠.

▶이소은 머니투데이 기자
이미 대구에 집을 가지고 계신 분들은 25년까지는 버티셔야 되겠네요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
버티셔야 되는데 이게 참 쉽지 않을 겁니다. 매매가가 상당히 많이 떨어질 것 같거든요. 매매, 전세가 둘 다. 얼마 전까지 분위기가 좋았을 때 예를 들면 매매가가 10억인데 전세를 한 8억에 하신 분들, 7억에 하신 분들. 그래서 매매가와 최고가였을 때 이 갭이 20~30%밖에 안 되시는 분들. 그런데 입주폭탄이 너무나도 많기 때문에 10억이던 아파트가 7억, 8억, 심하게는 6억, 5억까지도 떨어질 수 있는 지역이 아마 나타나게 될 겁니다. 그러면 마이너스 전세예요. 2012년, 2013년 초까지 수도권에서 하우스 푸어 얘기가 정말 많이 나왔거든요. 그때는 수도권 전체적으로 입주물량이 적었어요. 그런 상황에서도 하우스 푸어 얘기가 많았거든요. 그런데 입주물량마저 많은 상황이기 때문에 아마도 내년 중반이나 늦어도 내년 말부터는 대구의 하우스푸어, 역전세에 대한 이런 이슈가 굉장히 많이 나올 것으로 전망이 됩니다.

출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 양채은 PD
편집 이상봉 PD
디자인 신선용 디자이너