집주인이 봉? 전셋값 올라도 '단 5%'만…"상생하면 안 될까요?"

세입자만 좋은 '임대차법'…"집주인 당근도 필요하다"

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 대통령직 인수위원회가 임대차3법 등을 시작으로 현 정부의 부동산 규제를 손볼 방침인 것으로 알려진 29일 서울의 한 부동산업체 모습. 규제로 마비된 시장 기능을 회복해 중장기적 안정화를 도모하겠다는 것인데, 단기적 집값 상승 등 일정기간 혼란은 불가피할 전망이다. 2022.03.29.

임대차2법 시행으로 집주인은 전셋값이 아무리 많이 올라도 직전 임대료의 5% 이내만 증액할 수 있다. 계약갱신권으로 최소 4년간은 다른 세입자를 들일 수도 없다. 하지만 집주인에게는 아무런 인센티브가 없다 보니 집주인과 세입자와의 분쟁은 늘어나고 있다. 임대차법이 세입자와 집주인이 상생하는 구조로 보완돼야 한다는 지적이 나오는 이유다.

◇상생임대인 제도 기한 연장·대상 확대 고려해야


정부가 임대차3법의 부작용을 줄이기 위한 제도 개선을 검토하고 있는 가운데 집주인을 위한 인센티브도 도입해야 한다는 주장이 나오고 있다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)은 "현재 제도는 임차인 보호에 초점을 맞춰져 있기 때문에 임대인의 다양한 상황은 고려하지 않은 측면이 있다"며 "임대인의 계약 자율성을 높이는 방향, 5% 인상율 제한 범위를 임차보증금 규모에 따라 3~10%식으로 차등 적용하도록 하거나 계약거부 조건을 좀 더 확대하는 등의 보완책도 마련해야 한다"고 지적했다.


부동산업계에선 정부가 지난해말 도입한 상생임대인의 적용 대상 확대를 대안으로 제시한다. 상생임대인은 1주택자가 본인 집을 임대하면서 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 증액하고 계약기간을 2년 더 연장할 경우 양도세 혜택을 주는 제도다. 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 채운 것으로 인정해 준다. 정부가 갱신계약이 아닌 신규 임대차 계약의 임대료 급등을 막기 위해 도입했다.


하지만 1주택자만 가능하고 기간도 올 연말까지만 적용된다. 전문가들은 임대차 시장의 절대 다수가 다주택자인 만큼 상생임대인 제도를 다주택자까지 확대해야 한다는 조언한다. 다주택자들에게도 상생임대인처럼 양도세 혜택을 줄 경우 임대차3법에 대한 반감을 줄일 수 있다는 설명이다.

공시가격 9억원 이하로 제한된 적용 주택 기준도 완화할 필요가 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "현재 공시가격 9억원 이하 등 까다로운 조건을 금액 제한없이 '2+2 계약'을 지키는 임대인에게 일괄적으로 적용해야 한다"며 "서울과 같은 조정대상지역에서 거주요건은 양도세 비과세와 연결되는 민감한 부분이기 때문에 이에 대한 호응이 클 것"이라고 설명했다.

◇보유세·임대 소득세 감면 등 추가 세제 혜택도
집주인의 임대료 수입에 대한 세금혜택이 필요하다는 주장도 나온다. 현재 1주택자는 월세나 전세수입에 대해 세금을 내지 않지만 9억원이 넘는 주택일 경우엔 월세 소득에 과세된다. 2주택자는 주택가격과 상관없이 월세소득에 과세되고 3주택 이상인 경우엔 전세보증금(3억원 이상)에도 세금이 부과된다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "전월세 계약갱신 시 증액·동결·인하 등에 따라 보유세·소득세 등에 쓸 수 있는 통합 과세바우처를 지급하는 방안이 임대차 3법의 보완책이 될 수 있다"며 "과세바우처 용도를 주택 매매 시 양도세·취득세에는 쓸 수 없도록 제한하면 투기에 악용되는 '꼼수'도 차단할 수 있다"고 말했다.

금융권과 연계한 '월세 카드' 사용 확대 필요성도 제기된다. 정부의 혁신금융서비스로 지정된 월세카드는 계좌에 잔액이 없어도 카드로 월세를 납부하고 카드 결제일에 월세대금을 납부하는 방식이다. 임대인은 안정적으로 월세를 받을 수 있고, 임차인은 당장 현금이 없어도 유동성을 확보할 수 있다.

은마아파트에 전세 쏟아진 이유..'실거주의무'의 두 얼굴

서울 강남구 대치동 은마아파트의 모습. /사진=뉴스1

서울 강남구 대치동 은마아파트는 대치동 학군 진입을 위한 전세 수요가 많은 대표적인 단지다. 은마아파트의 전월세 물량이 작년 7월 갑자기 급증했다. 7월12일 전월세 물량은 154건이었는데, 7일 뒤인 19일에는 254건으로 100건(65%) 늘었다. 물량이 늘면서 전셋값도 안정됐다. 불과 일주일 사이 은마 아파트 전세 매물이 급증한 건 정부가 '재건축 2년 실거주 의무'를 없던 일로 했기 때문이다. 정부는 2020년 6·17 대책에서 재건축 아파트에 2년 이상 실거주해야 조합원 입주권을 주기로 하면서 집주인들이 들어가 살려고 했다가 다시 전월세 매물로 내놓은 것이다.

◇'실거주 의무' 담은 제도 풀어야 전세물량 유통된다

실거주 의무는 투기세력을 걸러내기 위한 장치이지만 시장에 전세물량을 줄이는 부작용도 적지 않다. 은마아파트 사례가 대표적이다. 이 때문에 과도한 실거주 의무에 대해선 재검토가 필요하다는 목소리가 나온다. 폐기된 '재건축 2년 실거주 의무' 외에도 분양가상한제 적용 아파트와 장기보유특별공제 등 실거주 의무를 담은 제도는 여전히 남아 있다.

정부는 지난해 2월19일부터 수도권 분양가상한제를 적용받는 아파트에는 최대 5년의 의무 거주 기간을 부여했다. 공공택지에서 공급되는 주택 중 인근 지역의 주택매매가격의 80% 미만인 경우 주택 입주자는 5년, 80~100%인 경우에는 3년간 실거주해야 한다. 민간택지의 경우 인근 주택매매가의 80% 미만이면 3년, 80~100%이면 2년간 거주하도록 정했다. 새 아파트의 입주가 시작되면 전세물량이 대거 풀리면서 인근 전셋값도 끌어내리는 것이 일반적인 현상이었지만 실거주의무 때문에 전세물량은 많지 않다.


세금에도 실거주가 들어 있다. 3년 이상 보유하면 양도차익을 공제해 주던 장기보유특별공제(장특공제)에도 실제로 주택에 거주해야 하는 '거주 요건'이 추가됐다. 이에 따라 1가구 1주택자도 10년 보유하고 10년 거주해야만 최대치인 80% 공제를 받을 수 있다. 실거주 요건이 생기면서 절세 혜택을 얻어야 하는 집주인의 거주 기간이 길어지면서 전세 물량도 그만큼 줄어들 수밖에 없는 것이다.

한 부동산 전문가는 "각종 혜택이 실제 주택에 거주하는 사람들에게 돌아가게 하기 위해 거주의무가 필요하지만 전월세 물량을 줄이는 부작용도 함께 검토해야 한다"며 "다른 정책 수단을 통해 달성할 수 있다면 재건축아파트 실거주 의무를 폐기한 것처럼 과감하게 조정할 필요가 있다"고 말했다.

◇임대주택 확대하려면…임대사업자에 인센티브 줘야

임차인들을 위해선 근본적으로는 공공 임대주택을 늘려야 하지만 공공임대주택은 2025년에나 전체 주택 수의 10%에 도달할 전망이다. 결국 민간에서 임대주택을 공급하는 임대사업자의 역할이 필요하다.

이 때문에 임대사업자가 주택 임대 시장에 적극 참여할 수 있도록 다양한 인센티브를 제공하고 특히 '민간 임대주택에 관한 특별법'에 의한 등록 임대사업자에 대해서도 혜택을 높여야 한다는 지적이다. 등록임대사업자 제도는 다주택자의 투기 온상이라는 비판을 받고 혜택이 대폭 축소된 상태다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "우리나라 임대시장이 다른 나라와 다른 점은 공공이 아닌 민간에서 공급하는 등록 민간임대주택의 경우 세입자가 최대 10년 간 안정적으로 거주할 수 있는 공적 기능을 담당하고 있다는 것"며 "임대차법 폐지냐 보완이냐는 여전히 제도를 설계한 공급자 관점이므로, 세입자와 주거취약계층 입장에서 근본적인 방향성에 대해 고민해봐야 한다"고 말했다.