대구 집값, 2년 후 바닥 "저라면 그때 여러채 '줍줍' 합니다"[부릿지]

7살인 자녀의 초등학교 입학 시점에 맞춰 대구로 이사를 준비 중인 구독자. '쇼미더데이터' 대구편을 보고 매수 타이밍을 고민 중이라는 사연을 보내왔다. 김기원 리치고 대표는 "대구 시장의 경우, 앞으로 매매가 뿐 아니라 전셋값도 하락할 가능성이 큰 만큼 일단 보증금을 낮추고 월 임대료를 내는 '반전세'를 선택하라"고 조언했다. 김 대표는 이어 "대구 집값이 바닥을 치는 2024년이 되면 한채가 아닌 여러채를 매수할 수 있는 타이밍이 올 것"이라며 시장 상황을 꾸준히 모니터링하라고 조언했다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.


▶이소은 머니투데이 기자
대표님 저희 저번에 촬영했던 대구 편이 엄청 반응이 뜨거웠던 거 알고 계신가요? 유튜브 조회수도 많이 나왔지만 같이 송출된 기사에도 800개가 넘는 댓글이 달렸어요. '부릿지' 메일로 구독자 분들의 질문도 쏟아졌는데 제가 몇 개만 소개해드리고 대표님의 답변도 한 번 간단하게 들어보려고 합니다.


우선 첫 번째 질문인데요. 구미에 거주하고 계신 분이 보내주셨어요. "구미도 최근 2년간 부동산이 급등했는데 여기는 대기업 2곳의 유치가 확정됐고 또 신공항 건설, 철도 얘기도 나오는 있는 곳이다. 호재가 많다. 그래서 대구랑 가깝지만 대구만큼 큰 하락장은 안 올 거 같은데 맞냐?" 이렇게 물어보셨습니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
리치고 PC버전을 통해서 한 번 보도록 하겠고요. 구미를 한 번 클릭을 해보겠습니다. 일단 구미의 투자 점수는 52.6점이에요. 그러니까 이 정도면 나쁜 거는 아닙니다. 지금 이제 여기 리치고의 랭킹에 들어가면 투자점수 랭킹이 있거든요. 이 투자점수에는 입주물량 여러 가지 부동산에 영향을 미치는 모든 데이터가 다 들어가서 하나의 인덱스로 만든 거예요. 이 점수가 높으면 이 점수가 높은 게 더 많이 올라간다는 거는 아니지만, 이 점수가 높으면 투자하기가 좀 안전한 점수가 안 좋으면은 투자하기에는 조금 위험한, 그렇게 보시면 되고요. 그렇게 보면 구미가 지금 12등이에요 전국에서. 전국에 지금 15만 인구 있는 시도가 굉장히 많은데 12등이면은 나쁘지 않아요.

구미 자체적으로만 한 번 데이터를 좀 보면 제일 좋은 동네가 비싼 데가 산동읍이라고 데에요. 여기가 지금 평당 1100만원 정도 하거든요. 근데 여기가 지금 최근에 가격이 어떻게 돼요? 매매가 상승이 현재 이제멈춘 상태고요. 이제 거래를 보면 최근에 한 3년, 한 1년 반 정도만 놓고 보면 이 이제 파란색 선이 매물이에요. 구미의 아파트를 팔려고 내놓으신 분들의 숫자를 보여주는 건데, 줄어들다가 지금 21년 9월 달 이후로 매물이 늘고 있죠. 그리고 거래량을 3년치로 봤을 때 거래량은 언제 터졌냐면 2020년 초반에 이때 터졌고요. 이때가 이제 상승의 신호탄. 그다음에 이때 이제 2020년 11월, 10월, 11월 이때 또 터졌는데 이거는 이제 임대차 3법 때문에 전세가가 급등하니까 또 다시 매매가를 밀어 올리면서 또 한 번 거래량이 터진 거예요. 그 이후에 거래량이 줄기는 했지만 여전히 아직도 거래량은 그렇게 나쁘지 않은 상태라고 보시면 되고요.


다음에 공급을 보니까 자, 어때요? 공급이 지금 22년 공급이 적죠. 근데 23년, 특히 24년은 어때요? 상당히 많죠? 그래서 23년까지는 공급이 그래도 괜찮지만 내후년에는 공급이 되게 많아진다. 공급이 많아진다는 거는 조금 수요와 공급적인 측면에서 봤을 때 좋은 부분보다는 안 좋은 측면이 많은 거죠. 그렇죠? 그리고 24년, 25년은 입주 물량이 더 추가가 될 수 있어요. 이게 끝이 아닙니다. 그러니까 한 2년 반, 3년 정도 뒤에는 입주 물량이 더 추가가 될 수 있는 거예요. 그런 부분들을 감안하셔야 되고. 현재 미분양은 323세대 정도 조금 많이 줄었어요. 그래서 미분양은 많지 않다.

인구를 좀 보시면 계속 줄어들고 있죠? 그나마 다행히 일자리는 보합 정도 유지하고 있는 수준이고, 일자리가 이제 어디가 늘어나는지 보시면 이제 구미 중에서도 이제 옥계동이나 그 다음에 산동읍 이런 데는 일자리가 좀 늘어나고 있죠? 인구도 상대적으로 덜 줄어들고. 근데 여기보시면 고아읍, 형곡동, 도량동 이런 데는 인구 줄어드는 폭도 옥계동이나 산동읍보다 더 하락폭이 크죠? 그러면서 일자리도 없죠. 그러니까 상대적으로 옥계동이나 산동읍 같은 경우는 사람도 잘 줄어들지 않고 일자리도 많으니까 그나마 괜찮은데, 나머지 지역들이라면 조금 보수적인. 왜냐하면 입주물량이 많아지니까.

바로 옆에 지금 대구가 있어요. 대구하고 구미하고는 생활권이 같을까요? 다를까요? 생활권이 같다라는 얘기는 뭐냐면 출퇴근을 구미와 대구에서 출퇴근을 왔다 갔다 하시는 분들이 많냐? 적냐? 제가 알기로는 꽤 있으신 걸로 알고 있어요. 직장 구미에 있지만 집은 또 대구에 있으신 분들도 있고, 또 반대인 상황도 있을 건데. 문제는 뭐냐면 만약에 대구가 그냥 조금 나쁜 정도에요. 그러면 괜찮아. 근데 대구가 우리가 저번 방송시간에도 얘기했지만, 투자점수도 매우 좋지 않고 특히나 공급이 가장 큰 문제인데 올해부터 많아지고 내년은 거의 입주 폭탄이고요. 이게 10년으로 놓고 보면 이거 보세요. 지금 입주물량이 엄청납니다. 그러면 생활권이 같기 때문에 대구가 대세 하락장을 맞고 이게 영향을 미치겠죠?

우리가 구미에 가격 데이터를 보니까 상승이 멈췄잖아요. 왜? 대구가 지금 하락을 하고 있으니까 이 영향이 구미까지 오는 거예요. 이게 아니었으면 구미는 여전히 올라가야 됩니다. 왜? 올해까지 입주물량이 많지 않기 때문에. 24년은 돼야 입주물량이 많아지는 거거든요. 저는 개인적으로 투자자로서는 저는 굉장히 보수적이거든요. 긴가민가하면 저는 아예 하지를 않아요. 왜냐하면 확실한 것도 너무 많은데 굳이 긴가민가해서 이렇게 발을 담갔다가 만에 하나 안 되면 어떻게 할 거예요? 저는 운에 제 인생을 맡겨두고 싶지 않거든요. 그래서 구미는 지금 매수하시는 거는 좀아니다, 그렇게 결론지을 수 있겠습니다.

▶이소은 머니투데이 기자
두 번째 질문입니다. 이분은 현재 경주에 전세로 거주하시는 분인데, 대구로 이사하려는 계획을 갖고 계신가 봐요. "자녀가 지금 7살인데 내년 입학시기에 맞춰서 대구로 이동을 하려고 한다. 금액은 6억 정도 가지고 계시고 무주택자 생애최초구입을 생각하고 계신다. 그런데 대구 편을 보니까 사야 될지, 말아야 될지 아니면 뭐, 월세로 갔다가 좀 기다리는 게 좋을지 고민이 되시는데 어떻게 하는 게 좋을지" 물어보셨습니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
대구 같은 경우는 내년에 입주물량이 가장 많아요. 내년에 완전히 입주 폭탄이거든요. 그래서 지금의 대구 아파트 하락세는 초입이라고 보시면 돼요. 그리고 내년이 가장 심각할 겁니다. 근데 문제는 24년, 25년에도 입주물량이 작지 않고, 또 추가까지 될 수 있거든요. 그리고 미분양도 계속 늘고 있고 그래서 일단 대구를 이사를 가시는데, 거기에 매매로 접근하시는 거는 너무너무 위험하다.

만약에 저라면 이렇게 할 거 같아요. 한 24년 여름부터 매수를 고민할 거 같고 그때가면은 미분양이 되게 많을 거예요. 부동산 시장이 안 좋고 미분양이 쌓이잖아요. 그러면 이 미분양을 가져가는 조건이 되게 좋아져요. 가격이 내려가면서 이 투자점수나 좋아지죠. 그래서 투자점수도 최소한 중립 이상으로 올라오면서 상황이 안 좋을 때 그때 차라리 미분양 좋은 입지에 있는 이런 지역들을 좋은 조건으로. 그때는 내 실투자금도 아마 별로 들지 않을 겁니다. 저라면은 한 24년 여름이나 이때서부터 데이터를 좀 보고 미분양으로 한 채가 아니라 아마도 좀 여러 채를 저 같으면.

▶이소은 머니투데이 기자
여러 채를 그때 줍줍하라, 이 말씀이시군요.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
전세도 제가 누누이 말씀드리지만 여기는 하락폭이 커질 수 있기 때문에 매매가와 가까운 전세도 너무 위험하다. 그래서 반전세나 아파트 가격이 하락을 해도 한 30%, 40%가 떨어져도 괜찮을 정도의 보증금, 한 50% 미만으로 설정을 하시고 월세를 조금 내더라도 그 조건이 저는 좋을 거 같고. 가면 갈수록 상황이 안 좋아질 거기 때문에 충분히 이제 협상을 좀 밀당을 하시면서 좋은 조건으로 하실 수 있을 거라고 봅니다. 저라면 24년 한 초중반부터 대구의 데이터를 유심히 좀 볼 거 같아요. 언제 바닥을 찍을지를 데이터를 보고 확인을 하고 바닥이다, 여러 채를 줍줍해야죠.

▶이소은 머니투데이 기자
보내주신 구독자께서도 이제 대표님 말씀 들으시고, 참고하셔서 의사결정 하셨으면 좋겠습니다.