尹정부 부동산 정책, 오락가락해도 이건 확실합니다 [부릿지]

민간 재건축 활성화, 부동산 규제 완화 등을 공약으로 내건 새 정부의 고민이 깊어진다. 금리 상승, 대출 규제 강화 등으로 상승률이 약화된 집값을 다시 자극할 가능성이 높아서다. 재건축 단지 등을 중심으로 규제 완화 기대감이 높았던 만큼 속도 조절도 쉽지 않은 상황. 취임 후로 늦춰진 새 정부의 부동산 정책 발표에 관심이 쏠린다. 윤석열 정부에서 시행될 주요 부동산 정책은 무엇이고 시장에는 어떤 영향을 미칠까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 채상욱 작가(전 하나금융투자 연구원)과 이야기를 나눠봤다.


▶조한송 기자
새 정부에서 재건축, 재개발, 리모델링에 관한 언급이 많습니다. 여소야대 상황에서 법 개정을 거쳐야 하는데 실현 가능성이 있을까요?


▶채상욱 작가
우리나라 도시가 이렇게 수평 확장을 넘어 수직 확장되는 과정은 현 집권부나 국회의석과 무관하게 가야 하는 흐름이라고 봅니다. 1기 신도시 신시가지 지역에 200만 가구의 주택이 있고 1999년까지 넓히면 아파트만 360만 가구가 있어요. 이 360만 가구를 내버려 두고 3기 또는 4기 신도시로 수평 확장할 수는 없다고 봐요. 그만한 땅도 없고요. 결국 1기 신도시 재정비는 가야할 길이니 재건축과 관련해서는 여야가 좀 더 규제를 완화하고 이런 부분을 합의할 만한 하다고 생각합니다.

▶조한송 기자
시간은 걸리겠지만 어쨌든 시장 상황을 봐 가면서 추진할 가능성이 높다는 얘기로 들립니다.

▶채상욱 작가
네. 저는 그래서 이렇게 봐요. 너무 타이밍을 재기 보다는 그냥 한 5년 정도 지나면 지금보다는 1기 신도시에서 리모델링된 곳이 좀 더 많이 나올 거고요. 그리고 재건축을 조금 빨리 추진하는 조합이 등장할 수도 있고요. 그러면 어쨌든 지금보다는 상황이 좀 더 나을테니 장기적인 방향성에 올라타시는 게 정책과 정치가 만들어내는 불확실성의 변동성을 헤쳐 나가는 방법이라고 봅니다.


또 얘기하고 싶은 부분이 있습니다. 현재까지 우리나라의 리모델링은 다 일반 수분양자의 돈으로 이뤄졌다고 봐도 무관해요. 그래서 일반분양이 나올 수 있는 용적률이 낮은 재건축 사업장만 사업에 성공했어요. 이 얘기는 결국 조합, 소유주보다는 다른 사람의 돈으로 사업을 추진한다는 거예요. 그런데 이전과 달리 이렇게 리모델링이 정비사업적 성격을 띠게 되면서 사업이 더 이뤄지지 않아요. 2013년에 수직 증축 리모델링을 발표했지만 한 건도 없었던 이유가 이 때문입니다. 그러다가 이번에 송파 성지아파트가 수직 증축 리모델링 첫 번째 사례가 됐죠. 만약에 1기 신도시 재건축 특별법에서 용적률 특례를 만들면 그것도 결국은 남의 돈으로 하라는 얘기인데요. 최근에 둔촌 주공 사태만 보더라도 결국 일반 분양가를 가지고 논쟁이 붙은 것이기 때문에 1기 신도시에 마냥 용적률 400%, 안되면 500%, 안되면 800% 이런 식으로 할 가능성은 낮다고 봐요. 물론 지금보다 특수한 용적률은 주겠지만요.


▶조한송 기자
임대 사업자 제도 부활은 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

▶채상욱 작가
임대 사업자 제도는 다주택자가 장기간에 걸쳐서 낮은 임차료 상승률로 소형 주택을 많이 임대하면 할수록 보유 부담을 낮춰주고 처분할 때 양도차익도 공제해주면서 민간 임대를 권장하는 거예요. 박근혜 정부 때 만들어졌고요. 당시 기존에 있는 집을 사서 전세를 풀면 전세 공급이 늘어나지만 매매 시장에서 주택 수는 줄어드니까 매맷값이 올라서 조삼모사라는 평가가 있었죠. 그래서 순수하게 임대 주택을 공급하는 기업형 임대 주택 제도를 만들었습니다.

현재 윤석열 새 정부도 이 내용을 다 공약에 담았어요. 60㎡ 이하의 주택을 대상으로 임대 사업자 제도를 부활시키고 3기 신도시에 공급하는 민간 택지에는 기업형 주택 임대 사업을 할 수 있도록 하겠다는 겁니다. 이 부분에서 새 정부에서 임차 시장 안정에 의지가 있다고 해석하고요. 공약집에서 임대차3법을 전면 재검토 하겠다는 것도 궁극적으로는 임대 공급이 많아지면 굳이 임대차법이 필요하겠냐는 생각 같아요. 그런데 현실적으로 3기 신도시에 기업형 임대주택을 넣기 위해서는 시간이 걸리겠죠. 주택 임대 사업 제도는 당장은 실행 가능하나 이전과 같이 임차 시장은 안정화하지만 매매 시장은 폭등하는 논란이 있을거고요. 그러니까 자연스럽게 필요한 게 임대차 보호법인 거죠. 임대차 보호상에서 뭔가 전환 과정이 부드럽게 이어지도록 묘수를 짜내는 것 같아요.

그런데 저는 기존 임대차 보호법상에 있는 전월세상한제랑 계약갱신권을 임의 준수할 때 임대인에 혜택을 주면 된다고 보거든요. 그러니까 2년이 아니라 계속 전월세 상한선을 5%로 유지하는 분들한테는 혜택을 주는 거죠. 그러면 임대차법을 지키는 사람, 임의 준수하는 사람, 강제로 지켜야 하는 사람으로 나뉘겠죠. 지금은 임대차법을 지키거나 안 지키거나의 방법밖에 없으니 아쉬워요.


▶조한송 기자
현행 임대차법 자체를 주택 임대 사업제도처럼 활용하면 임차 시장이 안정화될 거란 얘기 같습니다. 공약집에서 눈 여겨 본 것이 또 있나요?

▶채상욱 작가
제가 2년 전부터 청약 제도를 개편해야 한다고 주장을 했는데 이 내용이 들어가서 놀랐어요. 2017년 8·2 대책에서 투기과열지구 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 청약 제도가 바뀌었는데요. 이 때문에 현재 주택을 가장 많이 매입하는 주체가 청약시장에서 도태됐고 결국 구축 매매시장으로 돌아섰어요. 실제로 2017년 8·2 대책 이전에는 서울시를 기준으로 39세 이하 가구가 일반 분양에서 당첨되는 비중이 50%였는데 2020년에 11%로 줄었어요. 결국 다주택자를 옥좼지만 2019년부터 시장이 달아오른 것은 이런 실수요 시장이 살아났기 때문이라고 봐요. 저는 그래서 청약 제도에 다시 추첨제를 도입해야 한다고 봤어요. 또 기왕 청약 제도를 고치는 김에 지금과는 달리 대형 주택으로 갈수록 가점제 비중을 높여야 한다고 봤죠. 이번 새 정부에서는 원래는 85㎡ 이하(이하 전용면적)로만 구분하던 걸 60㎡ 이하, 85㎡ 이하, 85㎡ 초과로 나눴고요. 60㎡ 이하는 6대 4의 비중으로 추첨제를 더 많이 넣고 대형 평형일수록 가점 비율을 70%, 80%로 높이겠다고 했어요. 굉장히 합리적인 개선 방향이라고 생각합니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 채상욱 작가
촬영 이상봉, 양채은 PD
편집 김이진 PD
디자이너 신선용