"집값 오른다"→"떨어진다" 분위기 급변…'규제' 앞지른 핵심 변수는?

서울 시내 주택 단지 전경. /사진제공=뉴시스

앞으로 집값이 하락할 것이란 전망이 상승 전망을 앞질렀다. 전 정부가 고강도 부동산 규제를 망라한 2018년 9.13 대책 효과가 나타난 2019년 상반기 이후 3년 여만이다. 금리인상 여파로 집값 상승세가 주춤해졌고 매수심리도 위축된 결과가 반영된 것으로 풀이된다.

부동산R114가 이달 7일부터 20일까지 전국 2275명을 대상으로 '2022년 하반기 주택시장 전망' 설문조사를 진행한 결과 하락 응답률이 38%로 상승 응답률 24%보다 높게 조사됐다. 보합 전망은 37%로 집계됐다.


집값 하락 전망이 상승 전망보다 높게 나타난 것은 2019년 상반기 조사(상승 28%, 하락 32%) 이후 처음이다.

올해 상반기 조사에선 집값 상승 전망이 48%, 하락 전망이 14%였는데 분위기가 급변했다. 상승 전망은 절반 가량 줄어든 반면, 하락 전망은 2.7배 이상 늘어났다.
집값 하락을 전망한 응답자의 34.56%는 '경기 침체', 33.76%는 '대출금리 인상', 11.75%는 '대출규제로 매수세 약화' 가능성을 이유로 선택했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "고공행진하는 물가를 잡기 위해 미국과 한국 중앙은행 금리인상이 빨라지는 등 이자부담이 수요자 이탈을 불러오는 모양새"라고 분석했다.

반면 집값 상승을 전망한 응답자 중에선 그 이유로 '서울 등 중심지 아파트값 상승'을 선택한 비중이 27.8%로 가장 높았다. 이어 △덜 오른 지역에 대한 풍선효과(14.62%) △아파트 분양시장 활성화(12.45%) △전세가격 상승에 따른 매매가 상승(11.91%) △재개발, 재건축 정비사업 활성화(11.55%) 순으로 조사됐다.
매매시장과 달리 전세가격 전망은 상승이 40%로 하락(22.81%)보다 높게 나타났다.


전세가격이 오른다고 답한 응답자 중 42.2%는 '매수심리 위축'으로 전세수요가 증가할 것으로 예상했다. 가격 고점 인식과 금리인상, 대출 규제 등으로 위축된 매수심리가 상대적으로 전세 수요를 늘려 가격 불안감을 높일 수 있다는 의미로 해석된다. 이어 임대인 월세 선호로 전세 공급 부족(18.90%) 임대차3법 시행 영향(13.52%) 서울 등 인기지역 입주물량 부족(12.31%) 사전청약을 위한 일시적 전세 거주 증가(11.87%) 순으로 응답률이 높았다.

전셋값 하락을 예측한 응답자들은 '최근 2~3년 전세가격 급등 영향(28.71%)'을 주된 이유로 선택했다. 이어 기존주택 매매전환으로 전세수요 감소(22.54%) 갭투자 영향으로 전세 매물 증가(18.88%) 정부의 임대차시장 안정대책 효과(17.15%) 임대인의 임차보증금 반환 리스크(11.75%) 순으로 응답률이 높았다.

올해 하반기 주택 시장 핵심 변수로는 '한국은행 기준금리 추가 인상 여부'가 20.66%로 가장 높은 응답률을 기록했다. 이와 관련 윤 수석연구원은 "미국 기준금리 빅스텝과 한은의 꾸준한 금리인상으로 시중 주택담보대출 금리가 6~7%(상한선 기준) 수준까지 올라온 상황"이라며 "하반기 추가 금리인상이 예고된 상황으로 대출 이자상환 부담은 더 올라갈 전망"이라고 설명했다.
이외에도 △대출, 세금 등 부동산 규제 지속 여부(17.23%) △물가상승(10.90%) △민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(10.33%) △3기 신도시 등 정부의 주택공급 정책(8.00%) △전세가격 불안흐름 지속 여부(7.21%) 등이 주택시장의 주요 변수로 선택됐다.

한편 부동산R114 주택시장 전망 설문조사는 2008년부터 매년 상하반기 2회씩 진행하고 있다. 설문조사 표본 오차는 95% 신뢰수준에 ±2.05%포인트다.