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한때 '폭풍 인기' 中 주택저당증권, 투자자 외면에 개점휴업

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  • 김재현 전문위원
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  • 2022.08.09 12:11
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부동산업체 디폴트 위기에 투자자 등돌려

/사진=블룸버그
/사진=블룸버그
올해 2월 이후 중국 은행들의 주택저당증권(MBS) 발행이 올스톱 된 것으로 나타났다. 주택저당증권은 한때 선풍적인 인기를 끌던 안전한 투자처였지만, 부동산 경기 급락으로 리스크가 커지자 투자자들의 태도가 돌변했다.

8일(현지시간) 블룸버그통신은 지난 7일 기준 올해 중국 주택저당증권(MBS) 발행규모가 92% 쪼그라든 245억 위안(약 4조6600억원)으로 급감했다고 보도했다. 특히 2월 이후 MBS 발행이 올스톱 되면서 2015년 이후 최장 기간 MBS 발행이 개점휴업 상태다.

MBS(Mortgage-Backed Securities)는 은행 등의 금융회사가 주택구입자에게 주택자금을 대출한 뒤 취득한 주택저당채권을 기초자산으로 발행하는 수익증권이다. 금융회사는 MBS 발행을 통해 장기간에 걸쳐 주택구입자로부터 상환받을 돈을 한 번에 회수하여 다시 대출 재원으로 활용할 수 있다. MBS 발행이 급감했다는 건 대출 증가의 선순환 고리가 끊겼다는 의미다.

제리 팡 S&P 글로벌 신용평가 애널리스트는 "(MBS 발행 급감은) 올해 상반기 주택담보대출 감소와 은행들이 모기지론 관리에 우선 순위를 부여하지 않기 때문"이라고 분석했다. 또한 "모기지론이 증가하고 중국 정부의 규제 태도가 바뀌면 MBS 발행이 증가할 것"이라고 내다봤다.

중국 MBS 발행추이/사진=블룸버그 홈페이지 캡처
중국 MBS 발행추이/사진=블룸버그 홈페이지 캡처
올해 MBS 발행 급감은 중국 부동산업체의 기록적인 디폴트(채무불이행)를 초래한 전례없는 부동산 시장 하락과 중국 은행들의 높아진 리스크를 여실히 보여주고 있다. 특히 중국 전역 100여개 도시의 320여개 미준공아파트단지에서 수분양자(피분양자)들이 주담보 상환거부에 나서면서 사태가 계속 확대되고 있다.

중국 정부에 따르면 올해 상반기 신규주택 판매는 32% 감소했으며 주택담보대출은 상반기 금리 인하에도 불구하고 2016년 이후 최저치를 경신하고 있다.

최근 몇 년 간 중국 국유은행들이 적극 MBS를 판촉하면서 MBS는 자산유동화증권(ABS: Asset-Backed Securities) 중 가장 인기있는 상품 자리를 차지해왔다. 주택구매를 위한 대출 급증에 힘입어 MBS의 기초자산 규모는 지난해 약 1조4000억 위안(약 266조원)까지 증가했지만, 최근 1조2000억 위안(약 228조원)으로 쪼그라들었다.

이에 대해 리 한 중신증권 채권 애널리스트는 "MBS의 핵심은 기초자산의 현금흐름 또는 기초자산"이며 부동산업체들의 채권 만기 연장 이슈와 아파트 수분양자들의 주담보 상환거부 등 부정적인 뉴스가 이어지면서 중국 투자자들이 MBS에 대해 신중해졌다고 분석했다.



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