재건축 마지막 대못, 안전진단 문턱 1월부터 낮춘다

재건축 3대 규제 중 마지막으로 남아 있는 안전진단 문턱이 낮아진다. 안전진단 탈락의 원인이었던 구조 안전성 비중이 30%로 낮아지고 '조건부 재건축' 대상이 축소된다. 현재 의무적으로 시행하는 공공기관의 2차 검증도 없앤다.

정부는 이달 중 관련 고시를 개정해 빠르면 내년 1월부터 시행할 예정이며 현재 안전진단이 진행 중인 단지에도 적용키로 했다.


국토교통부는 8일 이 같은 내용의 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표했다. 지난 정부의 재건축 규제로 안전진단 통과 건수가 급감해 도심 내 양질의 주택공급 기반이 위축되고 주거환경 개선이 여의치 않다는 지적에 따른 조치다. 현행 규정은 2018년 3월 마련됐으며 이후 재건축 판정을 받은 곳은 1곳도 없다.

평가항목 중 구조안정성 비중을 기존의 50%에서 30%로 낮추고 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높이기로 했다. 재건축 추진 단지의 주민들은 △배관 등 누수 고장 △주차장 부족 △배수·전기·소방시설 취약 등을 호소해 왔지만 구조안전성에 큰 문제가 없으면 안전진단을 통과하기 어려웠다.

'조건부 재건축' 범위도 축소한다. 현재는 안전진단 평가 결과 총점이 30점~55점 이하이면 조건부 재건축으로 판정하는데, 이를 45~55점으로 조정해 45점 이하인 경우 곧바로 재건축 추진이 가능해진다.

조건부 재건축 단지의 추가 적정성 검토도 지자체 요청이 있을 때만 실시한다. 현재는 민간 안전진단기관의 점수가 조건부 재건축에 해당하면 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관의 2차 적정성 검토를 받아야 한다.

앞으로는 조건부 재건축도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 받지 않는다. 명확하게 오류가 확안되거나 근거자료 미흡에 대한 소명이 부족해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 경우엔 적정성 검토를 요청할 수 있다.


새로운 안전진단 평가 기준을 적용하면 안전진단 통과 단지가 크게 확대된다. 2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 단지(46개) 중 54.3%(25개)는 '유지보수' 판정으로 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)가 조건부 재건축 판정을 받아 재건축이 가능했다. 반면 같은 단지에 개선된 기준을 적용하면 유지보수 판정은 23.9%(11개)로 크게 줄어들고 26.1%(12개)가 재건축 판정을 받는다. 50%(23개)는 조건부 재건축 판정을 받을 수 있게 된다.

이번 제도 개선은 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)' 개정사항으로, 국토부는 이달 중 행정예고를 거쳐 내년 1월 중 시행하겠다고 밝혔다. 특히, 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용키로 했다. 현행 규정의 적용을 받아 조건부 재건축에 해당해 공공기관 적정성 의무 검토 대상이지만 아직 적정성 검토를 마치지 못한 단지도 개정된 규정을 적용받는다.

국토부는 앞으로 안전진단을 규제 수단으로 활용하지 않는 대신 안전진단 이후의 시장상황을 고려해 재건축 시기조정 방안을 보완하기로 했다. 조건부 재건축 판정 단지에 대해 시.군.구청장이 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정하도록 구체적 절차를 마련한다. 국토부 장관, 시.도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련한다. 또 이번 개선방안의 적용 효과를 1기 신도시 연구용역 과정에서 분석, 필요시 내년 2월 발의 예정인 '1기 신도시 특별법'(안)에 추가 제도개선 방안을 담을 예정이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것"이라며 "도심 주택공급 기반을 확충하고 국민의 주거여건을 개선하는데 큰 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 했다.