'노도강' 찍고 '금관구' 터치? 서울 규제지역 해제 어디까지…

26일 서울 동작구 아파트 일대. /사진=이기범 기자 leekb@

정부가 1월 중 규제지역 추가 해제를 예고하면서 서울을 어디까지 풀지 관심이 집중되고 있다. 서울도 청약 경쟁률이 급락하고 미분양 우려가 제기되면서 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동)을 뺀 일부 자치구가 해제될 수 있다는 관측이 나온다.
7개월 새 4번째 규제지역 해제, 서울도 예외 아닐 듯정부가 올 들어 3차례 규제지역 해제에 나서면서 현재 전국에 규제지역은 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳이 남아 있다. 국토교통부는 오는 1월 주거정책심의위원회(이하 주정심)를 열고 이들 지역의 규제지역 해제 여부를 논의할 계획이다.

김효정 국토교통부 주택정책관은 "시장 상황을 보면서 거래를 정상화하기 위한 폭이 어느 정도인가를 고민할 것"이라며 "주정심을 거쳐 전문가 의견을 거쳐야 하기에 정부가 미리 어디는 되고 어디는 안 된다고 예단할 수 없다"고 말했다.


국토부는 앞서 올해 들어 6월, 9월, 11월 세 차례에 걸쳐 규제지역을 해제하면서 주변지역으로의 파급효과와 개발수요, 주택수요 등을 감안해 서울은 투기과열지구 및 조정대상지역으로 유지했다. 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 경기도 4곳에도 규제의 끈을 놓지 않았다.

하지만 서울에서조차 미분양 우려가 제기되는 등 주택시장의 침체속도가 가팔라지자 고심하던 규제지역 해제 카드를 다시 내밀었다. 7개월 사이 4번째다. 둔촌주공의 부진한 청약 성적과 함께 통계 집계 이후 최단기 집값 하락세에 경착륙 우려가 높아진 탓이다.

'10만 청약설'이 돌았던 둔촌주공조차 1순위 청약경쟁률이 4.7대 1에 그쳤고, 당첨자들은 계약 포기까지 고심하는 상황이다. 서울 아파트 매매가격은 매주 통계 집계 이후 최단기 하락세가 이어지고 있다.


서울 청약경쟁률, 인천·대전보다 낮아… 올해 분양권 거래도 62건뿐
전문가들은 이 때문에 다음달 주정심에서 서울도 규제지역 해제에 포함될 가능성이 높다고 본다. 실제 규제지역 지정 여부를 가름하는 청약경쟁률과 분양권 매매 거래의 위축세가 뚜렷하다.

부동산R114에 따르면(20일 집계 기준) 서울의 1순위 청약경쟁률은 2020년 87.93대 1에서 지난해 163.84대 1로 치솟았으나 올해 10.25대 1로 급락했다. 1순위 청약자수도 2020년 63만4311명에서 작년엔 28만1975명, 올해는 6만8746명으로 2년 새 10분의 1로 줄었다.

특히 올해 서울의 1순위 청약경쟁률은 전국 경쟁률(7.23대 1)보다는 높지만 인천(13.85대 1), 부산(36.99 대1), 대전(10.68대 1)보다도 낮다. 지난 11월 규제지역에서 해제된 세종의 청약경쟁률(36.69대)과 비교해도 3분의 1 수준이다.

최근 서울에서 분양한 단지 중에선 인근 단지 시세보다 3~4억원 저렴한 '마포 더 클래시'와 '강동 헤리티지 자이'만 각각 1순위 청약경쟁률이 14.9대 1, 54대 1을 기록하며 선방했다. 지역이나 입지를 떠나 가격이 눈에 띄게 저렴하지 않으면 흥행하기 어려운 상황이다.

서울은 분양권 거래량도 올해 누적으로 62건(22일까지 계약일 기준) 뿐이다. 지난해에는 264건이었다. 1년 새 4분의 1로 줄었다.

함영진 직방 랩장은 "최근 주택가격 하향조정과 저조건 거래량, 낮은 전매거래량 등을 살펴보면 서울지역도 규제지역을 유지할만큼 과열된 상황은 아니라고 판단된다"며 "정량요건이 찬 외곽지역들은 해제 가능성이 있다"고 밝혔다.

윤지해 부동산R114 연구위원도 "둔촌주공을 빼놓고 집계하면 서울의 청약경쟁률은 27대 1"이라며 "경기 4곳은 모두 해제하되 서울은 외곽지인 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로) 정도가 해제될 수 있을 것"이라고 했다.