새아파트 3집중 1집 '빈집'…입주율 올라야 건설사 '돈맥' 뚫린다

(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 지난달 서울 아파트 매매량은 한 달 만에 역대 최저치를 새로 썼고, 미분양은 한 달 사이 27% 증가한 것으로 나타났다. 금리 인상과 집값 하락 우려로 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 31일 국토교통부의 '9월 주택통계'에 따르면 올해 들어 9월까지 전국의 주택 매매량(누계)은 41만7794건으로 전년 동기 대비 49% 감소했다. 9월 한 달간 주택 거래량은 3만2403건으로 1년 전보다 60.3% 줄었다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 2022.10.31/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

입주를 시작했지만 거주민을 찾지 못한 '빈집'이 늘었다. 입주율이 올라야 건설사들의 '돈맥'이 뚫리고 살림살이가 나아진다. 입주율은 거래량이 회복되는 하반기부터 반등할 것이란 분석이다.

26일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 지난달 전국 아파트 입주율은 66.6%에 그쳤다. 새 아파트 3채 중 1채가 비어있다는 뜻이다. 이는 지난해 12월(71.7%)보다 5.1%포인트 내린 것이다.

서울(80.2%→79.2%), 인천·경기권(76.6%→73.2%) 등 수도권에서 입주율이 모두 하락했다. 수도권 입주율은 77.8%에서 75.2%로 2.6%포인트 낮아졌다. 5대 광역시는 71.9%에서 65.8%로, 기타 지역은 69.3%에서 63.9%로 떨어졌다.

입주율 하락은 세입자를 구하지 못한 이유가 크다. 미입주 이유로는 세입자 미확보가 39.6%, 기존 주택매각 지연 41.7%, 잔금대출 미확보14.6%를 기록했다.

주산연 관계자는 "전매제한 기간 완화, 규제지역 해제, 청약 시 기존주택 처분 의무 폐지 등으로 주택거래가 용이해졌지만, 기준금리 인상에 따른 대출비용 부담 증가로 세입자 확보가 더 어려워진 것으로 보인다"며 "입주율 저하를 막기 위해선 무주택자 대출지원 강화 등 조치가 필요하다"고 했다.

특히 아파트 미입주 우려가 크다. 최근 입주 아파트는 2019~2021년에 분양된 물량이 풀린 것이다. 당시 분양가는 HUG 보증과 분양가상한제로 인해 시세보다 낮게 책정됐다. 김선미 신한투자증권 연구원은 "최근 미입주 사태는 주택가격 하락에 따른 입주 포기보다는 기존주택 처리 지연에 따른 입주 지연으로 해석하는 것이 맞아 보인다"고 말했다.

다만 주택 거래량이 회복세라는 점은 긍정적이다. 연초 정부의 부동산 규제 완화 효과로 1월 서울 주택 매매 거래량은 일부 회복됐다. 전년 동기 대비 24% 늘었고, 전월 대비 62.7% 늘었다.

최근 분양한 서울 성북구 장위 레디언트와 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)은 정당계약률이 60~70%에 그쳤지만, 최근 선착순 분양 단계에서 완판에 성공했다.

2월 소비자심리지수에서 금리 하락과 주택가격 상승을 전망하는 비중도 늘었다. 김 연구원은 "금리의 방향성이 주택구매 결정의 핵심 변수인 만큼 금리 하락 전환이 기대되는 하반기로 갈수록 거래량 및 입주율 회복은 가시화될 전망"이라고 밝혔다.

그럼에도 1월 거래량은 여전히 최근 4개년 1월 평균 거래량의 3분의1에 불과하다. 매매·전세 거래량이 회복돼야 연쇄적으로 미입주율도 개선될 수 있다는 분석이다.

건설사들의 영업현금흐름은 입주물량과 직접 연동된다. 입주율이 떨어지면 단기적으로 매출채권·공사미수금 회수 지연에 따라 영업현금흐름이 악화된다. 중장기적으로는 실적 훼손이 우려된다. 공사대금을 분양대금에 의존하는 구조 때문이다.

신한투자증권에 따르면 올해 입주물량이 늘어나는 업체는 GS건설, 대우건설, 아이에스동서, 서희건설, 동부건설, KCC건설 등이다. 해당 업체들은 하반기부터 현금흐름이 개선될 전망이다.

김 연구원은 "주요 건설사 합산 영업현금흐름은 2022년 들어 마이너스를 지속했는데, 아파트 입주물량이 2022년 하반기부터 증가했기 때문"이라며 "당초 계획으로는 올해 건설사들 영업현금흐름이 개선돼야 하지만 미입주로 인해 개선 시기는 일부 늦어질 전망"이라고 설명했다.