"강남불패는 실패의 결과" 도시문헌학자가 본 강남 집값은?[부릿지]

금리 인상과 경기 침체 우려에 따른 집값 하락과 거래 절벽 상태가 장기간 지속되고 있다. 서울 등 주요 지역의 부동산 투자는 위험하다는 분석도 여전하다. 그러나 극심한 불황에서도 강남만은 부동산 불패(不敗)를 외치고 있다. 김시덕 도시문헌학자는 "강남 불패 신화는 도시 계획의 실패에서 비롯됐다"고 설명했다. 강남 개발의 청사진은 지금과는 많이 달랐다고 하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김시덕 도시문헌학자와 함께 도시개발 역사를 통해 '강남 불패'의 이유를 분석했다.

▶조성준 기자
도시문헌학자로서 이제 지금도 말씀해 주셨지만 임장이 아닌 답사를 다닌다. 사실 저희는 이제 어디 지역을 간다면 임장이 더 익숙하거든요. 지역의 지리적, 지리적 특성뿐만 아니라 문화적, 문화적 역사적 특성들을 파악하고 연구하시는 걸로 알고 있습니다. 일반적인 부동산을 보는 시각과 어떤 점이 좀 다르다고 볼 수 있을까요?


▶김시덕 도시문헌학자
제가 하고있는 게 기존의 부동산 담론이라고 하죠. 그거를 깨자는 게 아니라 제가 봤을 때 빠진 게 있는 것 같아서 추가한다는 것 그걸 우선 말씀드리고요. 한국을 돌아보니까 빠져있는 게 있더라고요. 예를 들어서 임장을 가시면 어느 아파트, 어느 역 이렇게 보시잖아요. 근데 그 아파트가 만들어지기 전에 땅에 뭐가 있었는지도 사실 그 아파트를 판단하는 게 중요하거든요. 여기 갔는데 자꾸 땅이 습하다고 자꾸 이렇게 벽에 뭔가 많이 낀다고 그건 그 지역이 습했던 거고, 그 지역이 왜 그런 유전을 가지고 있었나를 알면 처음부터 그 지역, 그 아파트에 안 들어갈 수 있죠.

▶김시덕 도시문헌학자
예를 들어 저는 인천 송도 신도시, 제가 20년쯤에 전에 바다 거기 갔을 때 예전에는 송도 해수욕장 때 갔었고 어느 순간 갔더니 땅이 펼쳐져 있는데 안개만 자욱하고 아무것도 없는 거예요. 2000년대 초입니다. 그래서 여기는 도대체 뭘 하려고 이렇게 넓게 땅을 바다에다가 만들었나? 그게 된 거죠. 국제 신도시를 꿈꿨기 때문에 굉장히 기반공사를 잘 한 걸로 알고 있습니다. 그래서 현재까지 기반 조사했을 때 크게 문제는 없다. 그렇지 않은 저습지라든지 삼각지라든지 매립지도 많습니다. 이런 부분을 아파트, 상가라는 건물 위주로 봤을 때는 안 보인다는 거예요.

▶조성준 기자
한국은 이제 수도권 집중화가 심각하고 그중에서도 이제 강남이 아까 말씀해 주신 대로 강남 불패 하나의 부동산 성지로 꼽히고 있습니다. 강남처럼 집값이 떨어지지 않는 곳의 특징이 있나요?


▶김시덕 도시문헌학자
그 지역은 오르도록 만들어진 거죠. 강남이 좋았던 이유는 국가가 정책적으로 만들었기 때문이죠. 제일 기본입니다만 서울의 탄생 또는 한국 도시의 탄생은 분단과 6.25 전쟁이라는 2가지 큰 사건에 의해서 이벤트에 의해서 만들어진 겁니다. 거기에 대한 것 다시 한번 겪지 않겠다고 하는 근본적 대비에 의해서 만들어진 거고 서울 같은 경우의 대전제는 서울 강북에 사람이 너무 많으면 안 된다.

▶김시덕 도시문헌학자
그래서 한강 이북에서 사람을 줄여야겠다는 목적하에서 강남을 만들었고 원래 거기다가 기관을 전부 보내려고 하는 계획이었죠. 한전과 코엑스가 거기 갔던 거고 원래 서울시청도 서초동 쪽으로 보내려고 그랬다가 70년대 들어서 베트남 전쟁 때문에 사태가 긴박해집니다. 그리고 박정희 정권의 인권탄압에 대한 미국의 압박이 심해지면서 박 대통령은 자력으로 미국에도 맞서고 북한에도 맞서야 하는 상황이 왔어요. 그러면서 강남 정도로는 안 된다. 더 내려야 한다고 생각합니다. 그게 행정수도에요. 그게 완성됐으면 아마 강남은 불패가 아니게 됐을 겁니다. 강남은 그냥 지금 영등포 같이 됐을 겁니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 김시덕
구성 김효정
촬영 김아연, 공하은 PD
편집 공하은, 이상봉 PD
디자이너 신선용