부동산시장 악재, 악재, 악재…"부실 PF 어마어마한 위기"[부릿지]

머니투데이

조성준 기자
이상봉 PD
김아연 PD
공하은 PD
신선용 디자이너

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 부실 문제는 부동산·건설 업계를 넘어 금융권에서도 심각하게 우려하고 있다. 집값이 천정부지로 오르던 시절, 카드사·보험사 등 비은행 금융기관까지 브릿지론에 뛰어들며 PF 대출 규모는 수십조원까지 커졌다. 문제는 이들 PF의 만기가 대부분 올해 도래한다는 것이다.

각종 업계에서 부릿지론 등 PF 대출이 문제라면, 민생에선 전국적으로 피해자가 속출한 전세 사기가 문제다. 희소식 없는 부동산 시장에서 침체의 긴 터널을 벗어날 길은 요원한데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 채상욱 커넥티드그라운드 대표와 함께 부동산 시장을 뒤덮은 악재는 무엇인지, 살아남기 위해 무엇을 해야 할지 정리했다.

▶조성준 기자
저희가 미분양 문제를 얘기하면서 부동산 PF를 빼놓고 얘기할 수 없잖아요. 많이 연관이 될 것 같은데 사실 자금줄이 꽉 막히면서 여러 현상이 벌어졌습니다. 최근에는 1,000개 가까운 종합건설사가 폐업했다고 기사도 나왔고요. PF 문제가 어느 정도 심각한 거예요?

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
PF 관련 사업에 종사하시는 분들은 아마도 엄청나게 심각하다고 느끼고 계실 거라고 저는 감히 단언해서 말씀을 드릴 수가 있을 것 같고요. PF도 2단계가 있는데 토지를 매입하는 단계에서 비은행으로부터 돈을 차입하는 브릿지론. 이게 있고요. 토지를 매입한 이후에 건설사로부터 책임준공 확약을 받고 본 분양 단계에 들어갈 때 말 그대로 그래서 본PF, 이렇게 2개로 나뉘어 있거든요. 그렇지 않아도 브릿지론은 레버리지가 높거든요. 자본금 100억이면 900억을 대출해 주는 그런 시장인데 그래서 두 자리 금리로 11%, 13% 이런 금리로 시행사한테 대출을 해줬는데 분양을 안 한다면, 이 시행사는 현금 유입이 없으니까 결국은 자기 자본으로 빚 갚다가 파산하게 돼요. 그게 작년 9월부터 이 문제가 심각해졌으니까 올해 9월 정도가 된 순간부터는 많은 시행사들이 파산할 가능성이 있다고 생각하고 그래서 브릿지론을 보시는 분들은 정말 어마어마한 위기라고 지금 보고 있죠.

▶조성준 기자
직접적으로 얘기를 하면 이게 PF 사업을 얘기를 들어보면 건설사, 시행사 문제인 거고 정비 사업을 하는 데나 아니면 택지 사업을 하는 그런 사업장에서 문제가 아닌가. 그러면 이게 왜 내 집값에 영향을 줄까? 이렇게 생각하실 것 같아요.

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
PF는 경기둔화 요인이기 때문에 우리 소득 경기 성장률과 소득이라는 간접적인 요인이라고 생각하고 있습니다. 한국 경제 같은 경우에는 타국과 다르게 이런 고유한 PF 리스크가 조금 잠재가 되고 있고, 다른 나라는 주택 가격하락 폭이 크지 않은데 한국은 지수 기준으로도 20%에 육박하는 자산 가격하락이 발생하다 보니까 이런 일이 생기는 거예요.

▶조성준 기자
전세 사기 문제가 엄청 심각하잖아요. 지금 막 돌아가신 분들도 많고 앞으로 얼마나 더 안 좋은 일들이 벌어질지 예측이 안 될 정도로 심각한 수준인데 어떻게 해야 할까요? 전세 사기 자체가 시장에 좀 어떤 영향을 줄지도 궁금합니다.

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
전세 사기 같은 경우에는 최근에 정말 너무 심각하다고 느낄 정도로 뉴스도 많고 사실 그 피해 규모도 굉장히 커요. 그러면 자연스럽게 국민들이 관심을 가지면 이 이슈를 해결하기 위해서 역량을 동원하게 될 것이고 그때 관심이 생긴다는 거죠. 그래서 전세 사기 관련 대책은 거의 무조건 나올 거로 생각을 하고 있는데요. 저는 이 전세 사기를 바라보는 관점이 전세 사기가 많아질 수밖에 없도록 매우 모럴해저드(Moral hazard)가 심각한 게 전세를 레버리지화 한 갭투자 매수 수요가 늘어나고 그리고 전세대출을 해주는 은행에서는 전세대출에 대한 위험 평가를 하는 게 아니라 대출금리 이자 수익을 다 받고, 그다음에 위험이 생기면 보험 청구하면 되는 거잖아요. 그래서 이 부분에서 모럴해저드가 엄청 발생을 해요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 채상욱
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용