"가진 거 팔아도 보증금 다 못 줘"…'역전세 대란' 이제 시작?[부릿지]

부동산 시장 침체 초기에는 매매가와 전세가가 함께 하락했다. 하지만 최근 매매가 활발해지면서 집값은 반등하는 분위기지만, 전세가는 오히려 하락하는 추세다. 1년 내 반환해야 할 전세보증금 규모만 300조원이 넘으며, 이중 20%가 역전세로 인해 임대인이 현금을 얹어서 보증금을 돌려줘야 한다. 정보현 NH투자증권 TAX센터 부동산 수석연구원은 "역전세는 현실로 도래했고, 전세시장으로 인한 부동산 위험이 여전하다"고 지적한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 전세 등 바닥론이 섣부른 이유를 짚어봤다.

▶조성준 기자
전세 얘기를 저희가 앞에서도 했는데, 아무래도 저희가 이제 전세시장 자체에 대해서도 한번 얘기를 해봐야 할 것 같습니다. 8월, 9월이 역전세 대란이 일어날 수 있다고 하는데, 전세가가 집값에 미치는 영향은 어떨지, 향후 전셋값 변동에 따라서 시장은 어떻게 변할까요?


▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
집값과 전세가의 정점을 2021년 하반기부터 작년 상반기까지였기 때문에 2년이 도래하는 시점이 올 하반기부터입니다. 1년 동안 앞으로 돌아와야 할 전세보증금의 총액이 300조 원이라고 하는데, 이 중에서 그간의 하락률을 적용해보니 임대인이 이제 임차인한테 돌려줘야 하는 그, 보증금의 차액 규모가 1년 동안 56조가 된다는 거예요. 그리고 이걸 가구 평균으로 해보니까 평균 7000만원씩 준비해야 하는 겁니다.

▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
한국은행의 평가에 따르면 한 8만~9만 가구 정도가 가지고 있는 자산을 처분해도 이걸 다 못 돌려주는 상황이 된다는 거죠. 이 역전세 문제가 부동산 리스크로 확대될 것이냐, 아니냐? 여기에 대해서 이제 불안감들이 많이 있는 것 같아요. 일단 이런 역전세는 좀 피하기 어렵다고 보는 게 사실인 것 같고요. 그동안 이제 금리가 많이 변동하면서 사실 전세금은 떨어졌지만 월세는 좀 높아졌거든요?

▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
세입자는 은행에 이자를 내는 게 유리할지, 아니면 집주인한테 월세 내는 게 유리할지. 그러니까 은행에 대한 대출 이자 금리하고 전월세 전환율하고의 득실을 본인이 따져볼 거예요. 그래서 유리한 거 선택하겠죠. 다시 금리가 살짝 안정세다 보니까 최근 들어서 다시 또 전세 쪽으로 움직임이 가고 있어요.


▶조성준 기자
제가 기억하기로는 10여년 전에는 전세가율이 이렇게 지금처럼 떨어지진 않았던 거로 기억합니다. 매매가가 떨어지는데 전세가율은 맞닿아지면서 어떻게 보면 시장 집값을 좀 약간 떠받드는 역할을 했었던 거로 기억하는데, 사실 요즘 시장은 현재 시장은 좀 그거랑 다르게 매매가랑 전세가율이 벌어지는 일이, 많이 벌어졌어요. 이것 좀 어떻게 볼 수 있을까요?

▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
일반적인 하락장에서는 매매수요가 이제 위축되기 때문에 매매 가격은 내려가지만, 임차 수요로 선회하기 때문에 전세금은 꾸준히 오르거든요? 사용료기 때문에. 그래서 약세장에서도 꾸준히 물가처럼 쭉 오르는 게 전셋값입니다. 지금의 상황은 급격한 금리 인상이 불러다 준 시장의 여파였고, 이게 매매 가격에만 영향을 줬던 게 아니라 전세자금 대출도 그동안 10년 동안 많이 키워왔던 거예요.

▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
2012년도에는 23조 원밖에 안 됐어요. 그러다가 2019년에서 2020년 넘어갈 때는 전세자금 대출 규모가 100조 원을 육박해 버립니다. 그리고 작년 연말 기준 170조 원을 넘게 돼요. 그러니까 지금 눈에 보이지 않지만, 전세시장에서 전세자금 대출이 170조 원 이렇게 떠받들고 있는 형국이죠.

▶조성준 기자
하반기 부동산 시장에서 시장 참여자들이 좀 어떻게 대처해야 할까요?

▶정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원
무주택 포지션이신 분들은 항상 이제 1주택으로 넘어가는 내 집 마련에 대한 그 시기를 항상 고민하실 것 같아요. "실수요는 언제 사도 괜찮다" 이런 말들은 사실 되게 위험할 수 있습니다. 저희가 컨설팅하는 고객 중에서도 2006년도가 지난 상승장의 가장 꼭지였거든요? 이번 상승장 2021년이잖아요? 그래서 16년 이상 꼭지에 산 가격을 계속 부담하셨던 분들이 있어요. 부동산은 그 공간과 시간을 동시에 사는 시공간을 함께 사는 상품이기 때문에 입지도 중요하지만, 타이밍도 굉장히 중요하거든요? 물론 2021년보다는 지금이 좀 낫긴 합니다만 조급해할 필요는 없어 보입니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준 정보현
촬영 이상봉 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용