주담대 더 높이, 더 오래…"그래도 집값 폭락은 없다" 왜?

/사진=뉴시스

미국발 고금리 장기화 전망이 나오면서 우리나라 부동산 시장도 흔들릴 수 있다는 우려가 커진다. 그러나 고금리 영향으로 집값이 박스권에서 횡보하겠지만 지난해와 같은 폭락 가능성은 낮다는 분석이 나온다. 고금리에 어느 정도 익숙해진 상태에서 공급 부족 불안 심리와 고분양가 후폭풍 등 불안 요인이 아직 강해 가격 급락을 저지할 거란 이유에서다.

9일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 2일 기준 전국 아파트 매매가격은 0.08% 상승해 지난주(0.07%) 대비 상승폭이 확대됐다. 수도권도 0.11%에서 0.13%로 상승폭이 커졌다. 다만 서울은 0.1%로 지난주와 같은 오름폭을 유지했다.


아직 통계상으로는 고금리 장기화 영향이 반영되지 않았으나 공포감은 커진 상태다. 미국 국채 금리 급등에 따라 주택담보대출 금리 상승이 불가피할 것으로 보인다. 일부 주담대 금리 상단은 7% 넘은 상태로, 추석 연휴 이후 거래되는 은행채 금리 기준으로 주담대 금리가 다시 산정된다. 지난 3일(현지시간) 미국 10년물 금리가 4.8%까지 오르며 2007년 이후 가장 높은 수준을 기록한 만큼 국내 시장에 영향을 미칠 전망이다. 이창용 한국은행 총재도 지난 5일 "앞으로 높은 금리 수준이 장기간 지속될 가능성이 높은 만큼 예상치 못한 금융 불안 발생 시 유동성이 적기에 충분히 공급될 수 있도록 관련 제도를 잘 정비해야 한다"고 경고했다.이에 상승세를 이어가던 집값도 박스권에서 횡보할 가능성이 높다. 집값을 회복한 주요 동력 중 하나는 가계대출이었는데, 금리 부담이 높아지면서 집을 사려는 매수세가 주춤할 수 있기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "고금리가 장기화하면 금리에 대한 부담감 때문에 소위 '영끌족' 등 중간값에 있는 주택을 사는 수요층의 힘이 빠지게 된다"며 "장기적으로 수요가 줄고 매물이 늘어날 가능성이 있어 가격 변동성이 크지 않고 횡보할 것으로 보인다"고 말했다.

다만 급락 가능성은 낮다는 분석도 있다. 지난달 한국은행이 발표한 '2023년 9월 소비자동향조사'에 따르면 주택가격전망지수는 110으로 4개월 연속 100을 넘었다. 지수는 기준치인 100보다 높으면 1년 후 집값이 오를 것이란 전망이 많다는 뜻이다. 이처럼 아직 주택가격 상승 기대감이 높고, 공급 부족 불안 심리와 고분양가가 가격을 지지하는 변수가 돼 폭락을 막을 거란 해석이다.


박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고금리의 장기화는 분명 악재이나 부동산에는 관성의 법칙이 작용해 집값 상승 기대심리가 아직 높은 만큼 지난해 금리 상승 때처럼 당장 폭락하진 않을 것"이라며 "시장이 고금리에 어느 정도 익숙해졌고, 무엇보다 가격을 올리는 변수인 공급 부족 불안 심리와 고분양가로 매수세가 주춤해 소강 국면으로 흐를 가능성이 있다"고 판단했다.

고금리에 따라 분양시장에 더 많은 수요가 몰릴 가능성도 제기된다. 송 대표는 "결국 적은 자본으로 접근할 수 있는 분양 시장만 바라볼 수밖에 없는 상황이어서 분양에 수요가 더 몰릴 것"이라며 "연장선에서 3기 신도시 사전청약도 흥행을 이어갈 것"이라고 말했다. 이어 "초기 투자 비용이 적은 초기 단계 재건축에 투자가 몰릴 가능성도 있다"고 내다봤다.