"버틴다고 안 올라요" 집주인 향한 일갈…집값 반등 시그널은[부릿지]

머니투데이

조성준 기자
김아연 PD
김윤하 PD
김윤희 PD
신선용 디자이너

부동산 가격 하락은 논란의 여지가 없어졌다. 후행 지표로 불리는 한국부동산원의 매매가격 지수도 보합에서 하향으로 넘어가는 상황이다. 이런 시황을 여러 방법으로 분석하고 있지만, 이광수 광수네복덕방 대표는 "가격이 높아서 거래되지 않는 것이고, 투자 수요가 없으니 상승 여력이 없는 것"이라고 설명한다. 실제로 지난 8월과 9월 다시 반등한 가격에 매수자들은 외면하고 있는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이광수 대표와 함께 시장을 진단했다.

▶조성준 기자
대략 지난달 초부터 집값이 다시 하락했습니다. 시장 흐름 어떻게 보고 계실까요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
본격적인 하락세를 말하기는 좀 힘든 데요. 어쨌든 상승세는 멈췄고 일부에서 하락세를 보이는 거죠. 시장을 전망할 때 가장 중요한 건 지금의 변화가 왜 일어나는지 원인 파악을 잘해야 합니다. 첫 번째 질문은 왜 막 빠지다가 올랐을까? 사실 올해 2월부터 막 실거래가가 오르기 시작했잖아요. 거래량이 증가한 이유는 굉장히 극명해요. 가격이 많이 빠졌기 때문이에요. 그러니까 누군가 살 사람이 들어오는 거예요. 너무 당연한 거 아닙니까?

▶조성준 기자
최고점이라는 가격을 사람들이 여전히 생각하잖아요. 그 시점 대비 사실 어느 정도 지금 빠졌다가 다시 오르는 이 정도도 높다고 사람들이 인지한 건가요? 아니면 그 최고점은 더 이상 돌아오지 않는다고 이제 사람들이 확실히 파악한 걸까요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
지금 시장의 수요는 실수요자들이에요. 그래서 전고점은 계속 내려가요. 왠지 아세요? 실수요자는 계속 줄거든요. 1년 만에 갑자기 새로운 수요자가 들어오지 않는다고요.실수요자가 왜냐하면 소득이라든지 여러 가지 상황에서 한계가 있단 말이죠. 금리가 엄청나게 내리면 미래 수요 당겨서 살 수 있겠지. 근데 그런 상황은 아니니까 실수요는 계속 줄어요. 그럼 어떻게 됩니까? 전고점은 계속 내려가요.

▶조성준 기자
투자 수요는 지금 나타나지 않는 건가요? 이제는

▶이광수 광수네복덕방 대표
아니 조 기자님 지금 투자 목적으로 집을 사고 싶으십니까? 여러분 한번 생각해 보세요.여러분 돈 있으시면 집 사고 싶으세요? 지금 은행에 너무 5% 주는데, 취득세 막 내고 그다음에 3, 4%씩 내고 심지어 2주택자면 투자 목적으로 2주택을 사면 서울에서 일부 지역은 투기과열지구로 8% 내야 하는데 사고 싶냐고요? 투자자들은 어떤 거냐면 미래의 가격이 오를 거라는 기대감이 생기면 사요. 근데 지금 그런 기대감이 없단 말이에요. 지금 시장을 움직이는 수요는 뭐다? 실수요고 실수요는 가격이 빠지면 들어오는데 절대량은 계속 감소한다. 그래서 고점을 낮추는 거예요. 저점은 사실 수요가 결정하는 건 아니에요. 고점을 수요자들이 결정해요. 그거는 매도하는 사람이 결정해요. 가격을 올리는 건 수요자들이고 가격을 낮추는 건 매도자들이죠.

▶조성준 기자
거래량이 지금 없는 거는 결국은 이 저점을 버티고 있는 매도자들이 가격을 계속 버티고 있기 때문에 발생하는 거네요.

▶이광수 광수네복덕방 대표
그래서 뭐냐 하면 가격의 하락 폭이 제한적인 거예요. 일단 버텨 안 팔아 그러면 가격은 안 빠지잖아요. 부동산은 살 사람이 줄어들어도 안 팔면 괜찮아요. 그 대신 올리지 못해요. 안 판다고 가격이 올라갑니까? 아니죠. 수요자가 가격을 우위로 만들고 매도자는 밑으로 만들고 근데 지금 수요자가 주니까 전고점이 떨어지는 거예요.

▶조성준 기자
고점을 정하는 사람과 저점을 정하는 사람 따로 있고 지금 같은 시장 상황에서는 매도자들이 물러서야 거래가 다시 또 이루어지겠네요.

▶이광수 광수네복덕방 대표
그렇죠. 그래서 첫 번째 시그널은 뭡니까? 매도 물량이 증가하는 거예요. 매도 물량이 지금 증가하고 있거든요. 살 사람이 없으니까. 그러면 호가를 낮추겠죠. 그러면서 일종의 저점을 만들고 하락세가 이어지겠죠. 얼마나 떨어질지는 물량에 따라서 정해지겠죠. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.