상업용 부동산 딜 클로징 '총력'…불황 속 운용사 체력 증명되나

서울 광화문 케이스퀘어시티 빌딩 전경/사진=코람코자산신탁 홈페이지 갈무리

서울 지역 상업용 부동산들의 거래가 막바지에 이르렀다. 부동산 업계 불황으로 기관 투자자의 자금이 씨가 마른 가운데 인수 작업을 성공한 자산운용사들만이 업계의 주목을 받을 것으로 예상된다.

24일 투자은행(IB)업계에 따르면 퍼시픽자산운용은 우선주 투자자를 모집하는 등 케이스퀘어시티 빌딩 인수를 위한 막바지 작업에 총력을 다하고 있다.


퍼시픽자산운용은 지난해 10월 케이스퀘어시티 빌딩 매각 우선협상대상자로 선정됐다. 주요 SI(전략적 투자자)로 동양생명이 참여했다. 매도자는 코람코자산신탁, 주관사는 CBRE코리아와 쿠시먼앤드웨이크필드코리아다.

업계에선 그간 동양생명이 사옥 사용 목적으로 이번 입찰에 참여한 게 아니냐는 분석이 나왔다. 실제 동양생명은 케이스퀘어시티 빌딩 입주를 검토했지만 현재 입주자들의 임대차 계약 만기일이 달라 현재 본사가 위치한 그랑서울 임대차 계약을 2034년 4월까지 10년 더 연장했다.

다만 동양생명의 케이스퀘어시티 빌딩 인수 의지는 강한 편이다. 케이스퀘어시티 빌딩이 서울 도심권역(CBD) 일대에 위치한 만큼 자산으로서의 가치가 높다고 평가돼서다. 최근 동양생명의 최대주주인 중국 다자보험그룹의 고위 관계자가 케이스퀘어시티 빌딩을 직접 방문해 자산 가치를 따져봤던 것으로 알려졌다.


케이스퀘어시티 빌딩 외 다른 상업용 오피스, 호텔 자산들도 인수 작업이 진행되고 있다. 하반기 오피스 대어(大魚)로 꼽혔던 서울 역삼역 인근 오피스인 아크플레이스는 현재 코람코자산신탁이 인수를 추진하고 있다. 하이투자증권빌딩과 신라스테이 마포도 각각 케펠자산운용, 키움투자자산운용이 올 상반기 중 인수 작업을 마무리지을 예정이다.

다만 부동산 자산들의 딜 클로징(매매 완료)은 계속 늦어지고 있다. 지난해 높은 금리로 기관 투자자들의 자금 유치가 어려웠다. 교직원공제회, 우정사업본부 등 일부 기관 투자자들로부터 유치받은 블라인드 펀드만 남아있는 상태였다. 올해도 연초 태영건설의 워크아웃 이슈가 터지며 부동산·PF(프로젝트파이낸싱) 부문의 기관 자금 집행이 미뤄지고 있는 상황이다.

SI를 확보했지만 인수 작업이 무산된 사례도 있었다. 마스턴투자운용은 리딩자산운용의 강남파이낸스플라자 매각 우선협상대상자 지위를 해지했다. 사옥 사용 목적의 SI로 참여한 IBK캐피탈이 투자 계획을 철회했기 때문이다.

향후 딜 클로징 성사 여부에 따라 부동산 자산운용사들의 실력이 검증될 전망이다. IB업계 관계자는 "고금리 상황과 기관 투자자들의 자금이 마른 현재 인수 작업을 완료한 운용사가 나오면 자금 모집력, 영업력 등을 시장에서 재평가할 것"이라고 했다.

현재 싱가포르투자청(GIC)이 소유한 '더 익스체인지 서울', 캐나다 브룩필드자산운용이 소유한 '콘래드 서울', 유경PSG자산운용이 소유한 홈플러스 울산·구미광평·시화점 등이 시장에 매물로 나와 있다.