태영건설 PF 마지막 고비...부천 오정동 사업장 막판 '진통'

부천 오정동 군부대 이전 도시개발사업 개요/그래픽=김다나

태영건설 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 59곳 가운데 경기 부천 오정동 군부대 개발사업장이 아직 향후 처리방안을 제출하지 못했다. 금융회사뿐 아니라 국방부와 부천시 등 이해관계가 복잡해 처리계획이 지연되고 있다. 본 PF 단계의 사업장들을 대부분 사업을 계속하는 쪽으로 제출했으며 토지 매입 단계인 브릿지론 18곳 중 상당수는 정리하는 쪽으로 가닥을 잡았다.

7일 금융권에 따르면 태영건설 PF 사업장 59곳 대부분이 태영건설의 주채권은행인 KDB산업은행에 향후 사업장 처리방안을 제출했다. 다만 부천 오정동 군부대 이전 개발사업장은 유일하게 처리방안을 제출하지 못하고 있다.


오정동 개발사업은 부천시 오정동 148번지 일대 위치한 군부대를 이전하고 그 땅에 4000가구의 아파트를 개발하는 사업이다. 도시개발로 얻은 이익을 담보로 군 부대시설을 이전한다. 개발 면적만 총 44만5311㎡에 이른다. 민간시행자는 태영건설이 지분 69%를 보유한 네오시티다. 부천시와 네오시티가 민자유치 방식으로 시행을 협약했다.

2025년까지 군부대 이전을 완료하고, 2028년까지 4000가구를 공급하는 게 목표였으나 태영건설이 자금난을 겪으면서 사업이 진행되지 않고 있다. 이 사업에는 총 3000억원 규모의 PF 대출이 나가 있다. 자금을 가장 많이 투입한 한국투자증권은 태영건설의 골프장 루나엑스컨트리클럽(CC)을 담보물로 잡고 있어 "자금 회수에는 문제가 없다"는 입장이다.

금융권 관계자는 "국방부가 소유한 땅을 부천시가 넘겨 받으면서 필요 자금을 네오시티가 투입하는 형태의 사업인데, 아직 네오시티가 해당 부지를 매입하지 못했기 때문에 엄밀하게 브릿지론 단계로도 보기도 어렵다"고 말했다. 네오시티는 사업권만 보유하고 있어 PF 개발 사업의 초기 단계라고 볼 수 있다. 지난해 한 차례 사업권 매각을 추진했으나 불발됐다.


분양가격 8억원에 4000가구를 공급할 경우 3조원이 넘는 돈이 들어온다. 사업비 2조원만 투입해도 큰 차익을 볼 수 있기 때문에 당초엔 '알짜 사업'으로 불렸다. 하지만 부동산 경기 침체 등으로 분양률을 올리기 쉽지 않다는 관측이 나온다. 금융권 관계자는 "부천시와 국방부 등 이해관계자가 워낙 복잡하기 때문에 오정동 사업장 처리방향이 하루, 이틀안에 나오긴 어려울 것"이라며 "사업성을 어떻게 볼 것이냐가 관건"이라고 말했다.

부천 군부대 이전 및 도시개발사업/그래픽=김다나

오정동 사업장과는 달리 가장 많은 금융회사가 참여한 마곡 'CP4블록 사업장'은 지난달 26일 처리방안을 일찌감치 제출했다. 대주단은 태영건설 요구에 따라 약 3700억원 규모의 추가 자금투입을 결정했으나 대출금리는 8.5%에서 추가 조정하는 문제로 협의 중이다. 마곡 사업장은 토지 매입 가격이 평당(3.3㎡) 1650만원이었으나 현재는 2100만~2500만원 수준으로 시세가 뛰었다. 추가자금 투입 과정에서 은행뿐 아니라 2금융권 대주단도 참여를 희망할 정도로 사업성이 충분하다는 설명이다.

본 PF 단계의 사업장 대부분은 사업을 계속하는 쪽으로 방향을 잡았다. 특히 신용대출을 해준 채권자는 사업을 중단하면 대출액의 약 10% 수준으로 출자전환되기 때문에 손해를 볼 수 있어, 사업 진행 의지가 강한 것으로 전해졌다. 이밖에 대출만기가 워크아웃 개시 예정 시점인 4월 이후인 사업장은 '미결정'으로 일단 처리방안을 제출했다. 브릿지론 단계의 18개 사업장의 경우 사업 기간이 2년 이상 지연된 곳은 대부분 경공매를 통해 정리하는 수순이 될 전망이다.