여의도 새 랜드마크 'TP타워'...5월부터 증권사 줄줄이 입주

서울 여의도 TP타워 전경/사진=코람코자산신탁 홈페이지 갈무리

서울 여의도 증권가 중심에 위치한 'TP타워'가 준공을 마쳤다. 사립학교교직원연금공단(사학연금)의 새 사옥이면서 동시에 다수의 증권사들이 TP타워에 둥지를 튼다. 리츠 형태로 사업을 추진한 만큼 사학연금이 향후 운용수익도 볼 것이라고 업계는 전망한다.

20일 투자은행(IB)업계에 따르면 코람코자산신탁은 지난달 말 서울시로부터 여의도 TP타워의 사용승인을 받았다. 오는 5월부터 신한투자증권, 한국투자증권, 키움증권, 우리종합금융, 키움자산운용 등 여의도 인근 금융투자사들이 순차적으로 입주를 시작한다.


TP타워는 지하 6층~지상 42층으로 구성된 복합빌딩이다. 서울시 영등포구 여의도동 27-2에 소재해 있으며 연면적은 14만1691㎡다. 저층부에는 상업시설이 배치되고 상층부는 오피스로 구성된다. 5호선과 9호선이 교차하는 여의도역과 지하도로 연결돼 있어 오피스 시장에서 '초역세권'으로 평가받는다.

TP타워과 인근 토지의 주인인 사학연금은 2018년 코람코자산신탁과 재건축을 위한 업무협약을 맺고 '코크렙티피위탁관리부동산투자회사(코크렙TP리츠)'를 설립했다. 시공사는 삼성물산 (151,100원 ▲1,000 +0.67%)으로 2020년 10월 착공을 시작했다. 지난해 3분기 코크렙TP리츠 투자보고서에 따르면 총 사업비는 약 4869억원이다.

재건축 당시 사업 출자를 사학연금을 직접 하고 리츠가 더해져 진행됐다. 리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산 혹은 관련 증권에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 뜻한다. 코람코자산신탁은 리츠 구조를 설계하고 자산을 관리하는 역할을 맡았다.


사학연금은 TP타워의 임차인을 대부분 구해 공실률이 한 자릿수에 그친다고 알려졌다. 이지스자산운용에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 오피스 시장의 평균 공실률은 2.2%로 자연공실률인 5%보다 낮다. 그중 TP타워가 위치한 여의도권역(YBD)의 공실률은 서울 오피스 시장의 평균을 밑돈다.

이에 따라 사학연금은 TP타워 운용으로 생기는 수익을 볼 수 있을 것으로 예상된다. 향후 30년간 TP타워 운용 수익은 사학연금에 배당금으로 지급된다. 리츠 설립 당시 사학연금은 목표 운용수익률을 9.42%로 잡았다. 하지만 2022년 여의도 국회에서 열린 교육위원회 국정감사에서 주명현 전 사학연금 이사장은 견조한 서울 오피스 시장을 고려해 TP타워의 운용수익률을 14%로 예상한다고 밝힌 바 있다.