서울 '재건축의 봄' 온다…용적률·규제 풀고 신속심의 도입

서울시가 재개발·재건축 정비사업 종합지원책을 내놨다. 용적률 인센티브 및 규제 완화로 사업성을 끌어올려 멈춰버린 정비사업의 물꼬를 트겠다는 방침이다.

재개발·재건축 사업성이 부족한 노후 단지에는 용적률 인센티브를 높인 '보정계수'를 적용한다. 또 2004년 '주거지 종 세분화' 작업 이전에 받았던 기존 과밀단지·지역은 '현황용적률'을 인정해 주기로 했다. 1990년대 준공된 강북권 아파트처럼 재건축이 불가능할 정도로 높고 빽빽하게 지어진 아파트들도 재건축을 따져볼 수 있게 됐다.


역세권 일대는 역 350m 이내 정비사업 시 준주거지역 종상향하고, 공공기여율을 15%에서 10%로 낮추는 파격적인 인센티브가 제공된다. 용적률 최대치가 300%에서 500%로 크게 높아진다. '건축물'을 기부채납하면 기존보다 인센티브를 더 많이 부여한다. 내달 첫 심의부터 도시계획·환경·교육 등 '통합심의'를 적용하고, 폭 6ｍ 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 주거지도 재개발 대상에 포함한다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련했다고 27일 밝혔다. 시가 이번에 내놓은 방안은 △사업성 개선(5종) △공공지원(5종) 등 2대 분야, 총 10개 대책으로 구성됐다.
노후 주거지 재건축·재개발 용적률 인센티브 확대 적용…주변 여건 고려해 현황용적률도 인정서울 시내 노후주거지에 재건축·재개발 용적률 인센티브를 확대하고, 규제를 완화해 사업성을 높이는 게 이번 방안의 핵심이다. 정비사업 추진 여부를 판가름하는 '사업성'을 끌어올리기 위해 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다. 일반적으로 서울시 허용용적률(3종 주거, 230%)이 사업성의 기준이 된다.

교통 등 기반시설이 양호한 역세권 일대(350m 내외)는 일반 재건축을 할 때도 용도지역을 제3종 주거(용적률 최대 300%)에서 '준주거'(500%)로 종상향한다. 역세권 정비와 함께 임대주택·노인시설·공원 등 '전략용도시설' 조성을 집중적으로 지원한다. 역세권 용도지역 상향은 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입이 전제다.


개발 사업성이 낮은 노후 단지·지역에는 기존 세대수·지가·과밀 정도 등을 고려한 '사업성 보정계수'를 적용한다. 현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다. 허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률이다. 예를 들어 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%포인트(p)로 늘어난다.

1990년대 무렵 빽빽하고 높게 지어진 기존 과밀단지·지역은 현재 건축물대장상 기재된 현황용적률을 인정한다. 해당 지역은 과거 2004년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과한다. 과밀정도, 주변 여건 등을 고려해 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률을 부여한다.

공공기여는 기존 15%에서 10%로 낮추는 인센티브를 적용한다. 공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 상한용적률 계산 때 '건축물 기부채납 계수'를 0.7→ 1.0으로 적용한다. 공공기여로 건설된 공공주택 매입비용도 개정 주기를 단축해 현실화를 추진한다.
도로 요건 완화 등 공공지원 방안도 마련사업성을 확보 이후 제도적 뒷받침이 부족하거나 공사 기간이 늘어나 비용이 증가하는 등 다시 사업성이 떨어지는 악순환을 겪지 않도록 공공지원 방안도 마련했다.

재건발 요건인 접도율 기준을 4ｍ 도로에서 6~8ｍ로 완화된다. 폭 6ｍ 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 주거지도 재개발 대상에 포함된다. 접도율을 완화하면 그동안 재개발이 어려웠던 1960~1980년대 '토지구획정리사업 시행지구'도 정비사업이 가능해진다. 서울 시내 재개발할 수 있는 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다.

산자락 주변 높이 제한으로 개발에 어려움을 겪었던 지역에 대한 규제도 완화한다. 자연경관지구는 기존 3층(12m)에서 약 7층(20m)까지, 고도지구는 20m에서 최대 45m까지 높여 '산자락 모아타운'으로 특화 정비한다.

건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번 '통합심의'로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 단축한다. 시는 이미 '통합심의위원회'를 꾸렸으며, 4월 첫 심의부터 적용해 신속한 사업 추진을 지원할 계획이다.

재건축 추진위원회·조합 등 정비사업 초기 융자 지원을 지난해 248억원에서 올해 300억원까지 확대한다. 공공주택 매입비 분할 지급 횟수도 7~8회에서 5~6회로 줄이고, 지급 비율(1·4차 중도금 15%→ 30%)은 늘린다.

공사비 갈등으로 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다. 앞서 배포한 '표준공사계약서'를 적극적으로 활용토록 권장하고, 전문 코디네이터를 파견해 분쟁 여지를 줄일 예정이다. 현재 대조1구역 등 13개 현장을 집중 관리 중이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만, 기존에 현황용적률이 높은 단지는 사업 추진이 어려웠다"며 "이번 지원방안을 통해 침체한 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것"이라고 말했다.