총선은 끝났다, 부동산 PF 칼바람 조짐.."충당금 더 쌓아야"

(서울=뉴스1) 이승배 기자 = 정부가 리츠를 활용한 PF(프로젝트 파이낸싱) 지원에 본격적으로 나선다. 9일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 지난달 28일 발표한 '건설경기 회복 지원 방안'의 일환으로 연내 CR리츠 재도입하기로 했다. 기업구조조정(CR)리츠를 통해 지방 미분양 주택을 매입하는 등 건설사 및 시행사의 숨통을 틔워준다는 방침이다. 9일 서울 시내의 한 미분양 아파트 분양 사무소 앞에 현수막이 게시돼 있다. 2024.4.9/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 /사진=(서울=뉴스1) 이승배 기자

4월 총선이 끝남에 따라 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 업계의 구조조정이 본격화할 전망이다.

17일 업계를 중심으로 '5월 위기설'이 제기된다. 총선이 끝나 정치적 부담이 줄어든 정부가 본격적으로 부동산 PF 업계 구조조정에 나설 것이란 관측에 따른 것이다. 총선 이전까지 부실 PF 사업장에 정책자금을 투입해 만기를 연장하며 '언발에 오줌눗기'로 버텨왔지만, 더이상 위기를 뒤로 미루는 것만으로는 버틸 힘이 없다는 지적이다.


시간이 해결해줄 것이란 기대와 달리 PF를 둘러싼 상황은 전혀 나아지지 않았다. 고금리는 여전하고, 미국 Fed(연방준비제도)의 금리 인하는 요원해졌다. 제롬 파월 의장은 "고금리를 기존 전망보다 더 오랫동안 유지할 수 있다"고 밝혔다.

미분양 그림자는 지방을 넘어 수도권까지 뒤덮었다. HUG(주택도시보증공사)에 따르면 경기 안성과 대구 남구, 울산 울주, 강원 강릉, 충북 음성, 전북 군산, 전남 광양, 경북 포항·경주 9곳이 지난 10일부터 미분양관리지역으로 지정됐다. 안성은 지난해 7∼9월 3개월 연속 미분양관리지역으로 지정됐다가 10월 해제된 바 있다.

금융감독원도 이제 부실 PF 사업장 정리절차를 밟기 시작했다. 지난 8일부터 2주간 시중은행, 제2금융권 등과 면담을 가졌다. 살릴 가치가 있는 사업장은 살리되, 사업성이 없다면 과감히 정리하자는 게 금감원 입장이다. 이복현 금감원장은 최근 기자들과 만나 "성장성이나 수익성이 안 맞는 부동산은 주인이 바뀌는 것이 적정하다"고 했다. 본격적인 구조조정을 실현하겠다는 의도로 풀이된다.


정리하게 될 사업장이 많은 건설사는 물론, PF 자금을 대준 저축은행과 캐피탈, 증권사 등 금융기관들도 타격을 받게 된다. 금감원에 따르면 지난해 말 기준 금융권 전체 부동산 PF 연체율은 2.7%다. 증권사는 연체율이 13.73%로 가장 높다. 저축은행과 캐피탈도 각각 6.9%, 4.65%로 연체율이 평균보다 높은 수준이다.

한국기업평가는 저축은행 업권에서 향후 발생할 PF 부실화 관련 손실이 PF 대손충당금 규모를 뛰어넘을 가능성이 있다고 밝혔다. 네가지 시나리오로 위험을 분석했는데, 저축은행의 손실예상액 대비 PF 대손충당금 비율이 42%에 달하는 시나리오도 있었다. 대손충당금으로도 손실을 막을 수 없기 때문에 충당금을 더 쌓아야 한다는 의미다. 한기평 보고서는 "일부 저축은행의 경우 앞으로도 부동산 PF로 인한 적자 발생 가능성이 있다"며 "신용등급 A급 이하 캐피털사도 PF 관련 부실처리로 수익성이 크게 떨어질 가능성이 있다"고 했다.

한국신용평가는 최근 '금융업권 부동산PF 스트레스 테스트' 세미나를 열었다. 26개 증권사의 국내 부동산 PF 관련 추정 손실액이 시나리오별로 4조6000억~7조6000억원에 달할 수 있다고 분석했다. 증권업계는 지난해 말 기준 3조2000억원 가량 충당금을 쌓아뒀지만 이마저도 부족하다는 뜻이다. 나이스신용평가도 증권사들이 추가로 1조1000억∼1조9000억원 규모 손실을 볼 수 있어 추가로 충당금을 적립해야 한다고 지적했다.

한신평은 향후 모니터링 요인으로 △만기가 가까워지는 본PF 분양(매각 위험) 및 미착공 본PF 사업 진행과 이에 따른 손실 부담 확대 여부 △금리 환경 변화 영향 △부동산금융 외 사업부문 수익 기반 확보 여부 등을 꼽았다.

김상만 하나증권 연구원은 "12월 결산 일반기업·금융사들의 실적발표가 마무리됨에 따라 부동산PF와 관련된 구조조정도 조만간 본격화될 전망"이라고 말했다.