"2040년 이후 집값 장기 하락…10년 뒤엔 주택 8채 중 1채 빈집"

한미글로벌이 한반도미래인구연구원과 함께 23일(화) ‘인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가’를 주제로 세미나를 개최했다. 앞줄 우측부터 이인실 한반도미래인구연구원 원장, 김경환 서강대 명예교수, 이용만 한성대 교수, 우토 마사아키 도쿄도시대 교수, 정운찬 한반도미래인구연구원 이사장, 김종훈 한미글로벌 회장, 김선규 호반그룹 회장, 오창석 무궁화신탁 회장.

한국이 2040년부터 가구수 감소와 함께 집값이 장기 하락국면으로 진입할 것이라는 관측이 나왔다. 한국보다 저출산·고령화를 먼저 겪은 일본의 경우 2045년까지 도쿄권 전체 집값이 840조원 이상 증발할 것으로 예측되면서 한국도 부동산 시장 대응책 마련이 시급하다는 지적이다.

건설사업관리(PM) 전문기업 한미글로벌은 23일 인구문제 전문 민간 씽크탱크 한반도미래인구연구원(한미연)과 함께 '인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'를 주제로 세미나를 열고 일본과 한국의 부동산 시장을 비교 분석함으로써 인구구조 변화에 효과적으로 대응하는 방안을 모색하는 시간을 가졌다. 이날 세미나에는 김종훈 한미글로벌 회장과 정운찬 한미연 이사장, 김선규 호반그룹 회장 등이 참석했다.


이날 세미나에서 일본의 인구구조 변화에 따른 부동산 시장 사례를 발표한 우토 마사아키 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 "인구감소는 주택시장에 가장 큰 영향을 미치고 다음으로 오피스 시장에 영향을 미친다"며 "일본의 경우 수도권인 도쿄권의 주택자산 가치가 2045년에는 2019년 주택가격의 30%까지 하락해 94조엔(한화 약 840조원) 감소할 것으로 예측된다"고 분석했다.

우토 교수는 집값 낙폭에는 도심에서 출퇴근 시간 요인이 가장 크게 작용하며 출퇴근 시간이 60분을 넘기면 집값 하락이 가파르게 증가한다고 설명했다. 도쿄 중심부에서 통근 시간이 30분 이내는 주택가격이 2018년 기준으로 2045년에 9.9% 하락하지만 60분이 넘어가는 곳은 29.8%, 90분 이상은 48.2%, 120분 이상은 54.7%가 떨어질 것으로 추산된다는 것이다.

우토 교수는 주택자산 가치 디플레이션에 대응하기 위한 도시정책으로 '콤팩트 시티' 추진을 제안했다. 도심에서 멀리 떨어진 신도시를 건설하는 것보다는 기존 도심을 고밀 개발하는 콤팩트 시티가 주택자산 가치를 방어하고 고령화에 대비하기에도 유리하다는 진단이다.


이용만 한성대 부동산학과 교수는 '한국의 초저출산·초고령화와 부동산 시장' 주제 발표에서 2040년 이후 한국 주택 가격이 인구감소 여파로 장기 하락할 것으로 전망했다.

이 교수는 "인구 자연 감소 추세에도 1인 가구가 증가하면서 2039년 국내 가구수는 2387만 가구로 정점을 찍지만 2040년쯤 총 주택수요량도 정점에 도달하기 때문에 그 이후 주택가격은 하락 추세가 예상된다"며 "지역별로 총 주택수요량의 정점 시기가 달라 수도권은 하락 시기가 다소 늦어질 것으로 보이지만 지방의 하락 추세는 더 일찍 나타날 가능성이 높다"고 말했다.

이 교수는 이같은 추세가 이어진다면 가구수가 감소하는 2040년 이후부터는 빈집이 급격히 늘어나 2050년에는 전체의 13%가 빈집이 될 가능성이 높다고 내다봤다.

이 교수는 주택수요 하락국면에 주택유동화의 필요성에 대해서도 언급했다. 고령층 가구가 작은 평수로 집을 옮기는 주택 '다운사이징'을 유도하는 세제 혜택으로 세대 간, 가구원수 간 주택의 미스매칭을 해결할 수 있다는 것이다. 그 차액을 연금으로 전환하면 안정적인 노후 소득도 확보할 수 있을 것이라고 내다봤다.

이 교수는 "도시재정비에는 긴 시간이 소요되는데 총주택수요량이 감소하기까지 남은 시간이 얼마 없기 때문에 노후화된 주택의 재생 속도를 높여야 한다"고도 제언했다. 현재 진행되고 있는 패스트트랙을 확대해 도시재정비에 걸림돌이 되는 제약을 제거하고 정부와 지자체가 주변지역 재생을 이끌거나 인구감소지역 주택투자를 활성화해야 한다는 것이다. 아울러 결혼 기피나 출산 기피의 요인이 될 수 있는 청년층의 주거불안을 해소할 정책으로 민간임대주택 시장 활성화의 필요성도 주창했다.

한편 정운찬 이사장은 개회사에서 "가파른 고령화와 1인가구 수 증가 등 인구구조 변화는 부동산 시장에 직접적 영향을 미치게 된다"며 "많은 전문가 분들이 한 자리에 모인 만큼 오늘 세미나에서 논의되는 결실들이 대한민국 부동산 정책의 의미있는 방향을 제시할 수 있기를 바란다"고 말했다.

김종훈 회장은 환영사를 통해 "대한민국은 2025년에 65세 이상 고령인구가 1000만명을 넘어서며 총 인구의 20% 이상이 되는 초고령 사회로 진입한다. 급격한 인구감소와 고령화의 충격으로 우리 사회는 지금껏 마주하지 못한 새로운 위기에 직면할 것"이라며 "한국의 인구위기를 극복할 골든타임이 앞으로 5년 밖에 남지 않았다는 전망이 나오는 만큼 정부와 기업이 혼연일체가 돼 대응해야 한다"고 말했다.

주제발표 이후에는 김경환 서강대 경제학과 명예교수를 좌장으로 김승배 한국부동산개발협회 회장, 김준형 명지대 부동산학과 교수, 박진백 국토연구원 부연구위원, 방송희 주택금융연구원 수석연구원, 차학봉 땅집고 미디어본부장 등이 인구구조 변화에 따른 부동산 시장의 전망과 대응책에 대한 토론을 진행했다.