[TheTax] 재개발로 딴 곳 집 사서 살다 팔았는데…세금 1억7천만원?

삽화=임종철 디자인기자. /사진=임종철 디자이너

#집 한 채를 보유한 A씨는 이 주택에 대한 재개발 사업이 진행되자 새로운 B주택을 사서 3년 거주하다 팔았다. 대체주택 특례에 따라 당연히 비과세라고 생각했는데 양도소득세 과세 대상이란 통보를 받았다. B주택을 매입한 시점이 기존 주택의 사업 시행인가일 전이었기 때문이다.

양도소득세는 복잡하기 때문에 비과세 혜택을 받기 위해선 사전에 철저히 알아보는 것이 중요하다.


국세청에 따르면 대체주택 비과세 특례는 재개발·재건축 사업 시행기간 중에 거주하기 위해 사업 시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우에 적용된다. A씨처럼 사업 시행인가일 전에 B주택을 취득했을 경우 '대체 주택' 목적이더라도 비과세를 적용받을 수 없다.

사업시행기간 중 거주할 대체주택에 대해 비과세 특례를 적용받기 위해서는 특정 요건을 충족했는지 미리 확인해야 한다.

대체주택의 취득요건은 △사업시행인가일 이후 대체주택 취득 △대체주택 취득 당시 1주택일 것 등이다. 거주요건으로는 대체주택에서 1년 이상 거주할 것, 양도요건으로는 재개발·재건축 주택 '완성 전' 또는 '완성된 날로부터 3년 이내' 대체주택을 양도할 것이라는 조건이 붙는다.


새로 지은 신축주택의 거주요건에는 재개발·재건축 주택이 완성되고 3년 이내 이사해 1년 이상 계속 거주할 것이라는 요건이 있다.

따라서 절세를 위해선 재개발·재건축 사업시행기간 동안 거주할 대체주택을 취득하는 경우 대체주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는 지에 따라 비과세 적용이 달라질 수 있기에 비과세 요건에 맞춰 부동산 취득·양도 계획을 미리 준비해야 한다.

'소득세법 시행령' 제156조의2제5항은 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는다고 명시했다.

또 이 규정을 적용할 때 재개발 사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 세대원 전원이 거주(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우도 포함)해야 한다는 것도 알고 있어야 한다.

재개발.재건축 권리 전환 시기./이미지=국세청 자료 캡쳐

한편 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업이고, 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

이 같은 재개발·재건축사업 등이 시행되면 사업시행 단계별로 부동산(종전주택)이 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)로 전환됐다가 다시 재건축주택의 준공일(사용승인일)에 부동산으로 전환된다.