전세대출 최대 국민은행도 "전세대출 규제 필요해"…왜?

'땅 짚고 헤엄치는 대출장사'를 한다는 비판을 받고 있는 은행권에서도 전세대출을 우려하는 목소리가 나온다. 특히 국내은행 가운데 전세대출 잔액이 가장 많은 KB국민은행은 여러 차례 전세 대출의 문제점을 지적했다. 실수요를 보호하는 차원에서 전세대출을 공급하고 있지만 갭투자를 방지책도 함께 마련해야 하다는 설명이다.

28일 금융권에 따르면 지난달 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세대출 잔액은 전달보다 6257억원 줄어든 117조9189억원으로 집계됐다. 2022년 9월(134조1976억원) 이후 19개월 연속 감소세다. 같은 기간 16조 2800억원에 달하는 금액이 빠져나갔다. 올해 들어서도 3조 1416억원 감소했다.


전세대출이 꾸준히 줄어드는 것은 전세사기 여파와 금융당국의 가계부채 관리 때문인 것으로 풀이된다. 2022년 이후 전세사기가 사회적 문제로 불거지면서 청년을 중심으로 전세 수요가 줄고 월세를 선호하는 분위기가 형성되고 있다.

은행권 관계자는 "실수요자 중심으로 전세대출을 조정하는 데 집중하고 있다"라며 "전세대출은 주거취약층의 중요한 사다리가 되기 때문에 세심한 관리가 필요하다"고 말했다.

특히 전세대출 잔액이 가장 많은 국민은행과 KB금융그룹은 여러 차례 전세대출 우려를 공식적으로 표명해왔다. 한국 주거용 건물의 문제는 대부분 다주택 소유자 또는 임대주택을 가지고 있는 사람들이 갭투자, 전세를 활용한 부분인데 본인의 신용으로는 대출을 못받지만 전세대출을 통해 LTV(주택담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 피하고 있다는 것이다.


적은 돈을 가지고도 전세를 끼고 집을 살 수 있고 세입자는 대출 규제를 받지 않고 전세대출을 받을 수 있어서다. 예컨대 현금 3억원을 가지고 있는 A씨는 전세 7억원을 끼고 10억원짜리 아파트를 살 수 있고 세입자는 자기 돈 2억원에 전세대출 5억원을 받으면 7억원짜리 전셋집에서 살 수 있다. 반면 A씨가 주택담보대출을 받아 같은 10억원짜리 아파트를 사려면 LTV, DSR 규제로 7억원을 받기 어려울 수 있다.

KB경영연구소도 수차례 전세대출에 규제 필요성을 지적했다. 지난해 6월 보고서를 통해 "전세자금대출이 전세가격을 밀어 올리고 투자 수요 증가 요인으로 작용한 면도 있다"면서 "전세자금대출을 DSR에 포함하고, 매매가 대 전세가(매매전세비)가 70% 이상인 주택에 대해선 전세자금대출을 제한하는 안을 검토해야 한다"고 주장했다.

2022년 12월 터진 '빌라왕 사태' 이전에도 KB경영연구소는 전세대출에 우려를 제기했다. 같은 해 4월 KB경영연구소는 두 차례 보고서를 통해 전세대출이 당초 도입 취지와는 다르게 과도한 대출로 인한 유동성 증가와 이에 따른 부작용을 최소화할 필요가 있다고 설명했다. 이를 위해 전세대출을 DSR에 포함하고, 임대인 대상 임대보증금보증 의무 가입을 확대해야한다고 제안했다.