[감정평가] 특수관계인 부동산 저가양도, 감정평가로 안전하게

부동산 감정평가 업무를 하다 보면 자연스럽게 평가대상과 유사한 부동산의 매매사례를 조사하게 된다. 시장가치를 파악하기 위해서는 국지적인 부동산시장에서 실제로 거래되는 가격, 거래될 가능성이 높은 가격이 중요하기 때문이다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

그런데 유사매매사례 가격 군 내에서도 특별히 눈에 띄게 저가로 거래된 사례들이 있다. 어떻게 이렇게 싸게 거래가 되었을까? 싶어 살펴보면 거래의 유형이 중개거래가 아닌 "직거래"로 신고되어 있는 경우가 대부분이다.


최근 월등히 늘어난 상담 분야 역시 바로 특수관계인 간의 부동산 매매, 특히 저가양도를 하려고 하는데 적정 시가를 어느 정도로 설정해야 하느냐 하는 것이다.

법률 용어로 특수관계인이라고 하지만 보통 가족 간 부동산 거래를 의미한다. 부모와 성년자녀 사이에, 형제자매 간에 거래하는 경우 일반적인 시가 그대로 보다는 취득과 양도 시 발생하는 각종 세금을 절세하기 위해 시세 대비 낮게 거래하는 경우가 대부분이다.

저가 양도를 하려면 세 가지를 주의해야 한다. 부모의 부동산을 자식에게 저가 양도 하려는 경우를 예를 들어 살펴보자.


첫째, 부모 입장에서는 먼저 양도소득세 부당행위계산의 부인이다. "시가" 대비 부모, 자식 간 "거래가액"의 차이가 3억 원 이상이거나, 시가의 5% 이상이면 양도소득세가 부과된다는 점을 알아야 한다.

둘째, 자식 입장에서는 증여세 발생 여부이다. 거래가액과 시가와의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 이상인 경우라면 그 차액에 대한 증여세가 발생한다. 물론 이것을 넘지 않으면 증여세가 과세되진 않는다.

살펴보면, 관련법에서는 저가양도액이 과연 "시가" 대비 얼마나 저가인지 여부에 따라 양도소득세나 증여세가 부과되도록 규정하고 있다. 시가의 5%, 3억 원, 30%와 같은 규정은 납세자가 어찌할 수 없는 확정된 퍼센트이고, 금원이다.

다만 "시가"는 다르다. 부동산 시가라는 것은 항상 변동하고 있기도 하고, 비슷한 부동산이 거래된 것이 곧 내 부동산의 시가가 된다고 볼 수도 없다. 아무리 유사매매사례라지만 해당 부동산의 거래에 어떠한 사정이 있었는지도 알 수 없는데, 그것을 기준으로 세금을 낸다고 하면 부당히 높은 금액을 내야 할 수도 있기 때문이다.

세법에서는 해당 자산의 시가를 기준으로 하지만 시가를 알 수 없는 경우에 해당 자산의 매매가액, 감정가액, 유사자산의 매매가액 등으로 평가하도록 규정하고 있다.

특수관계인 부동산 매매 관련한 감정평가 업무를 하며 현업에서 살펴본 결과 가장 안전하고 현명하게 절세하는 방법은 저가양도를 하려는 부동산에 대한 시가감정을 받아 세법에서 말하는 "시가"의 기준점으로 삼는 것이다.

직전 거래가액이 너무 높다거나, 거래가 없었더라도 양도일 이후 누군가가 영끌하여 내 집 마련한 고가의 거래사례가 포착되면 가만히 있던 내가 꼼짝없이 세금폭탄을 맞게 될 수 있기 때문이다.

따라서 다양한 사유와 개인사정이 얽혀서 발생하는 유사매매사례에 휘둘리거나 누군가가 거래했다는 이유로 생각지도 못하게 나에게 큰 세금이 부과되는 것을 방지하려면, 감정평가로서 내 부동산의 시가를 확정하는 것이 특수관계인 간 부동산 저가양도 시 가장 안전하다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정