내 집 살며 월 125만원 꼬박꼬박…그런데 갑자기 집값이 오른다면?

5억원 주택 가진 58년생 A씨의 주택연금 지급액은/그래픽=이지혜

#1958년생인 A씨는 최근 주택연금 가입을 두고 고민에 빠졌다. 부동산 매매가격이 오른다는 뉴스에 현재 집값이 5억원인데 좀 더 오른 후 가입하는 것이 유리할 수 있다는 생각이 들어서다. 가입 후 집값이 오르면 손해를 보는 것이 아닐까.

평생을 일구어 남겨놓은 집 한 채, 마음속 든든한 버팀목이자 노후에 평생 월급처럼 다달이 연금이 나오는 '주택연금'으로 활용할 수도 있습니다. 특히 정든 집에서 세상을 떠날 때까지 살 수 있다는 장점도 있지요.


66세인 A씨가 5억원의 주택을 담보로 주택연금에 가입하면 받을 수 있는 연금액은 월 125만2370원입니다. 지급 방식은 평생 동일한 금액을 받거나 초기에 많고 후에 적게 받는 방식, 3년마다 4.5%씩 증가한 금액을 받는 방식 등을 선택할 수 있습니다. 지난 5월 말 기준 주택연금에 가입한 평균 연령은 72세(평균 주택가격 3억8600만원)로 월 121만원을 받습니다.

주택연금은 신청 시점 가입자의 연령과 주택 가격(시세)을 기반으로 총대출한도를 계산해 월 지급금이 결정됩니다. 가입자가 100세까지 받을 수 있는 월 지급금과 초기 보증료 등을 합쳐서 총대출한도(최대 6억원)를 계산합니다. 연령이 높을수록, 집값이 비쌀수록 더 많이 받는 구조입니다.

주택연금 가입 시 고민하는 부분은 '언제 가입하는 게 유리할까', '혹시 집값이 오르면 손해를 보는 게 아닐까'입니다. 주택연금은 가입할 때 집값을 기준으로 계산되기 때문에 매달 받는 연금만 놓고 보면 집값이 높을 때 가입하는 게 유리합니다. 가입 후 집값이 오른다고 해서 연금액 늘지는 않습니다.


이에 집값이 오르면 이미 가입했던 주택연금을 해지하는 사례도 있습니다. 최근 부동산 가격의 상승 기미가 보이자 해지 건수가 실제 늘었습니다. 올해 1~5월 주택연금 해지 건수는 1577건으로 지난해보다 18.1% 증가했습니다. 지난 2월부터 해지 건수가 꾸준히 늘어 5월에는 355건을 기록했습니다. 월간 기준 2021년 11월 이후 가장 많은 해지 건수입니다.

다만 집값이 오른다고 해서 가입자가 손해 보는 구조가 아니라는 게 주택연금을 공급하는 주택금융공사의 설명입니다. 주택연금은 기본적으로 집을 담보한 '대출' 상품입니다. 가입자(부부)가 사망하면 담보로 제공된 주택을 처분해 대출금을 정산하는 구조입니다.

집값이 올라 연금지급총액을 빼고도 돈이 남는다면 잔액은 상속인에게 돌아갑니다. 연금지급총액은 월 지급금과 수시인출금, 보증료, 대출이자 등으로 계산됩니다. 가입 후 집값이 오르면 연금액은 늘지 않지만 상속인에게 상속되는 금액이 늘어나는 셈입니다.

반대로 가입 후 집값이 떨어지면 어떨까요. 우선 연금 지급액은 가입 시점 시 결정되기 때문에 집값이 내려간다고 해서 연금액이 줄지는 않습니다. 또 사망 후 정산 시 집값이 연금지급총액보다 부족하더라고 상속인에게 추가로 청구하는 금액은 없습니다. 집값 하락에 대한 리스크는 주금공이 지고 갑니다.

집값이 너무 올라 해지하고 다시 가입을 원할 수 있는데, 이때 고려할 부분이 많습니다. 우선 주택연금을 해지하면 해지 시까지 받은 연금액을 상환하고, 이자와 보증료 등을 부담해야 합니다. 또 주택연금을 중도해지하면 3년간 재가입이 불가능하고, 이후 재가입 시에는 집값의 1.5%인 초기보증료를 또 내야 합니다. 재가입 후 주택연금 지급액과 그 과정에서 발생할 수 있는 기회비용을 꼼꼼히 비교해야 합니다.