서울 준공업지역 '복합개발' 시동

대한전선 시흥공장, 동부제강 오류동 공장, 대상·CJ 가양동 공장 부지가 주거·상업·업무시설이 동시에 들어서는 복합개발사업으로 추진된다.

지난달 서울시가 준공업지역 종합발전계획을 내놓으면서 개발사업 추진을 위한 제반여건이 마련됨에 따라 사업자들이 연말부터 본격적인 사업제안에 나서기로 했기 때문이다.


특히 시가 산업임대시설, 전략시설, 장기전세주택(시프트) 등을 도입할 경우 용적률을 높여주는 내용의 조례를 연말 개정키로 함에 따라 이때를 전후로 사업제안이 봇물을 이룰 것으로 예상되고 있다.


◇市, "현 조례상으로도 제안 가능"=서울 준공업지역은 영등포, 구로, 금천, 강서, 성동, 도봉구 일대 부지 27.71㎢ 규모로 대한전선 시흥공장, 동부제강 오류동 공장, 롯데제과·알미늄 독산동·양평동공장, 대상·CJ 가양동공장 등 27곳에 달한다.

뚝섬 현대자동차그룹 부지, 서초동 롯데칠성 부지 등 1만㎡ 이상 용도변경 부지보다 사업 추진이 다소 지연됐지만 시가 준공업지역 종합발전계획을 내놓으면서 사업 진척 속도가 빨라졌다. 종합발전계획 확정에 따라 해당 사업자는 산업정비형·공공지원형·지역중심형 등 개발유형별로 지금이라도 사업제안이 가능하다.


유형별로는 산업정비형의 경우 현행 조례에 따라 사업계획을 세워 구청에 제안을 할 수 있으며 장기전세주택(시프트)를 도입할 경우 용적률을 50% 높일 수 있다. 공공지원형은 산업개발진흥지구로 지정돼야 하기 때문에 각 구청들이 계획을 수립하면 여기에 맞춰 사업을 제안하면 된다.

지역중심형의 경우 역세권이면서 간선도로에 접했거나 큰 도시계획시설이 들어서는 곳이 해당되는데 공연장·판매시설·호텔 등의 전략시설과 임대산업시설 도입 등의 공공기여를 통해 용적률 150%를 더 받을 수 있다.

유형별로 사업제안이 받아들여지면 지구단위계획을 수립하거나 변경하고 이후 건축계획 및 사업계획을 수립해 사업승인 및 건축허가를 받으면 된다. 시 관계자는 "산업정비형과 지역중심형의 용적률 상향조정은 조례개정 사항이기 때문에 연말 조례 개정 이후 사업제안을 해야 적용받을 수 있다"고 말했다.

↑서울시의 준공업지역 종합발전계획 중 지역중심형의 역세권정비계획안 ⓒ서울시

◇"공공기여 뒤 용적률 상향" 대부분=준공업지역 종합발전계획이 확정됨에 따라 각 사업자들은 사업제안 준비에 바빠졌다. 용도변경 부지보다 사업 진척이 6개월가량 늦는데다 용도변경을 예상해 짜놓은 사업계획을 준공업지역 종합발전계획에 맞춰 수정해야 하기 때문이다.

준공업지역의 경우 용도변경 부지보다 도시계획상 용적률이 낮아 이를 기준으로 시설 배치를 수정해야 하고 호텔·공연장 등의 전략시설과 임대산업시설과 장기전세주택까지 반영하려면 설계는 물론 재무적 타당성 등까지 새롭게 손봐야 한다.

이중 공장 기능이 다했으면서 강서구 가양동, 영등포구 양평동, 금천구 독산·시흥동, 구로구 오류동 등에 위치한 CJ㈜, 롯데제과·알미늄·삼강, 대한전선, 대상㈜, 동부제강 등 공장들이 사업 속도가 빠르다.

부지면적 5만6589㎡ 규모의 대상 가양동 공장이 사업추진 의지가 가장 강하다. 대상으로부터 5년전 이 공장을 인수한 화이트코리아는 자금이 오래 묶여있는 점을 감안, 연내 사업을 제안해 내년까지 모든 인허가 절차를 마무리한다는 계획이다.

금천구 대한전선의 시흥공장 4만7599㎡와 시흥전기공장 3만4930㎡를 통합 개발하는 영조주택과 대한전선도 내년 초 개발 드라이브를 걸 계획이다. 대한전선 시흥공장은 이미 지구단위계획이 수립된 곳이어서 새로 추가되는 내용을 변경만 하면 되기 때문에 새로 계획을 수립해야 하는 곳들보다 사업 속도가 빠르다.

구로구 오류동 부지면적 5만742㎡ 규모의 동부제강 공장도 입지가 좋은 사업장 중 하나로 동부건설이 최근 사업계획안 수립에 착수한 것으로 알려졌다. 연말 또는 내년 1월 중 그룹의 최종 투자결정이 있을 것으로 전해졌다.

CJ그룹도 CJ㈜ 강서구 가양동 부지 9만1732㎡와 구로구 구로동 영등포공장 부지 3만4443㎡ 개발에 본격 착수했다. 1만㎡ 이상 부지의 용도변경 때 신청했지만 준공업지 종합발전계획 수립 이후로 개발이 미뤄짐에 따라 이에 맞춰 사업계획안을 수정하고 있다.

금천구 독산동의 롯데알미늄공장 2만1597㎡와 영등포구 문래동 롯데삼강공장 1만5385㎡ 등도 개발 가능성이 높은 곳 중 하나다. 롯데 측에서는 이미 개발사업과 관련한 준비가 상당부분 진행된 것으로 알려졌다.

특히 대부분의 사업지가 최근의 부동산개발 트렌드를 반영해 주거·상업·업무시설이 혼합된 '복합개발'로 추진 중이다. 화이트코리아 관계자는 "시의 조례 개정작업과 공공기여에 대한 입장이 정리되면 곧바로 사업제안을 하려 한다"며 "사업승인까지 최소 1년여의 시간이 걸릴 것으로 보인다"고 말했다.