'한남더힐법' 쉽지 않네…또다른 '규제' 논란

'제2의 한남더힐' 사태를 막기 위해 민간임대주택 분양전환가격에도 '고무줄' 감정평가가 나오지 않도록 하는 소위 '한남더힐법'이 추진되고 있지만 통과될지는 아직 미지수다. 또 다른 규제가 될 수 있다는 점에서다.

10일 국회에 따르면 장병완 새정치민주연합 의원(광주 남구)은 지난주 민간임대주택 분양전환 가격산정 관련 내용을 담은 '임대주택법' 개정안을 발의할 예정이었으나 구체적인 내용을 두고 반대의견이 있어 일단 보류했다.


장 의원은 "민간임대도 공공임대과 마찬가지로 분양전환시 감정평가액 관련 규정을 적용해 '한남더힐'과 같은 고무줄 감정평가가 나올 수 없게 할 예정"이라며 "다만 공공임대 규정을 그대로 적용하기에는 한계가 있어 세부 내용을 조율 중"이라고 설명했다.

현행 임대주택법(시행규칙 제9조)에 따르면 임대주택의 분양전환가격은 임대의무기간이 5년인 경우 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 정한다. 감정평가금액은 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우 재평가해야 한다.

이 같은 임대주택법이 적용되는 것은 국민주택기금으로부터 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 짓는 임대주택에 한해서다. 이 기준을 '한남더힐'과 같은 민간임대주택의 분양전환가격에도 적용하겠다는 것이다.


다만 민간임대를 공공임대의 기준대로 적용할 수는 없기 때문에 적용 범위를 놓고는 논란이 있다. 게다가 국민주택 규모(전용 85㎡)를 초과하는 경우에는 이 기준이 적용되지 않아 '한남더힐'과 같이 85㎡ 이상의 민간아파트에 적용하기에는 무리가 따른다.

임대주택 분양전환가격 산정을 위한 감정평가가 의뢰인의 입맛에 따라 '고무줄' 감정이 되지 않도록 방지해주는 시스템도 도입되고 있지만 현실화 여부는 역시 미지수다.

'한남더힐'과 같이 민간아파트 분양전환 건에 대해서도 감정평가 의뢰인이 제3의 기관(감정평가협회 등)으로부터 감정평가기관을 추천받아 평가를 의뢰하도록 제도를 개선하겠다는 것이다.

다만 민간임대아파트의 경우 사적인 부문이어서 사전심사제나 감정평가 의뢰시스템에 포함시키는 것이 타당한지에 대한 문제는 여전하다. 업계 한 관계자는 "민간임대주택의 감정평가 기준 법제화에 대해선 부정적"이라며 "자유경쟁체제에서 섣불리 정부가 나서는 것은 바람직하지 않다"고 말했다.

국토교통부 역시 민간임대주택 감정평가 기준 법제화에 대해 부정적이다. 국토부 관계자는 "한남더힐과 같이 민간아파트는 사적인 부문으로 정부가 일괄적으로 규제하기엔 한계가 있다"며 "민간이 알아서 할 일"이라고 지적했다.

하지만 일부에선 임대주택법 개정과 제도 개선에 대해 반기는 분위기다. 그동안 민간임대주택 분양전환 가격에 관한 명확한 규정이 없었고 일반 보상평가와 달리 민간아파트 분양전환을 위한 감정평가에 대해서는 정부가 개입해 조정할 명분이 없었기 때문이다.

한 감정평가사는 "한남더힐은 민간임대아파트인 만큼 시행사와 세입자 측이 계약서를 작성할 때부터 분양전환가 산정방법을 명확히 정했어야 했다"며 "정부가 가격을 일정 선에서 규제하는 것도 하나의 방법"이라고 말했다.

결국 한남더힐 같은 갈등을 없애려면 민간임대아파트에도 분양전환 기준을 정하고 공정하고 객관적인 감정평가 시스템 마련이 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 "시행사·세입자가 '공동협의체'를 구성해 공정하고 투명한 감정평가기관을 선정하는 게 중요하다"며 "서로 이해관계 충돌로 중립적인 감정평가기관 선정이 어렵다면 지자체 중심의 '감정평가위원회'를 운영하는 것도 방법"이라고 말했다.