주담대 3배 늘었는데 주택매매↓… '최경환 효과' 끝?

올해 전국 주택거래량 추이. 단위 만건. 자료제공=국토교통부

최경환 경제부총리 취임 직후인 지난 7월 침체된 부동산시장을 겨냥해 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제완화책을 발표하고 8월 1일부터 시행했지만 오히려 주택거래량이 줄었다.

소폭에 불과하지만 지난달 LTV·DTI 완화로 주택담보대출(주담대)이 크게 늘어난 것에 감안하면 예상 밖 결과다. 이는 주택거래량 통계 분석의 시간차와 주담대가 주택구입 외에 생활·사업자금 등으로 쓰이고 있다는 방증이라는 지적이다.


18일 국토교통부가 발표한 지난달 전국의 주택 매매거래량은 7만5973건으로 전월(7만6850건)보다 1.1% 줄었다. 하지만 지난달 국민·우리·신한·하나·농협·기업·외환 등 7개 주요 은행의 주담대 잔액은 302조2975억원으로 LTV·DTI가 확대되기 전인 지난 7월(297조7000억원)보다 5조원 가까이 늘어났다.

이는 통계가 시작된 2003년 1월 이후 가장 많은 규모의 증가로, 7월 주담대 증가액 2조6000억원을 크게 웃도는 수준이다. 이 때문에 8∼9월 이사수요와 맞물리면서 연말까지 거래량이 일시적으로 크게 늘어날 것이란 추측이 난무했다.

그렇다면 왜 주담대는 크게 늘었는데 주택거래량은 줄어들었을까. 우선 국토부의 주택거래량 통계는 신고일을 기준으로 한다는 데서 원인을 찾을 수 있다.


현행법상 주택 거래 후 60일 이내에만 신고하면 되기 때문에 신고일과 실제 거래가 이뤄지는 계약일은 1~2개월 가량 차이가 벌어진다. 부동산중개사무소에서 계약파기·조정 등을 이유로 잔금을 치르는 시점 이후에 신고하기 때문이다.

즉 국토부가 발표한 지난달 주택거래량은 올 6~7월에 이뤄진 계약건수가 대부분 반영돼 있는 것이다. 결국 신고일 기준 거래량만으론 LTV·DTI 완화 효과를 평가하기엔 아직 시기상조인 셈이다.

이 때문에 전문가들과 일선 부동산업계는 실제 계약된 '계약일' 대신 현재 정부가 발표하는 것처럼 거래신고 접수가 이뤄진 '신고일'을 기준으로 거래량을 판단할 경우 시장왜곡과 함께 수요자들의 잘못된 판단을 야기할 수 있다고 지적해 왔다.

게다가 정부가 정책 목적으로 내세운 주택시장 활성화와는 상관없이 확대된 주택담보대출이 자영업자 사업자금 등 생활자금으로 쓰일 개연성이 높아졌다는 점이다. 새로 은행 대출을 받아 집을 사겠다는 사람은 드물지만 금리가 높은 2금융권 대출을 1금융권으로 갈아타거나 생활자금을 빌린 수요가 많았다는 것이다.

실제 한국은행에 따르면 8월 중 은행권 마이너스 통장대출 등 기타대출 순증액은 '제로'였다. 2011년부터 지난해까지 8월 기타대출은 평균 1조원 순증했지만 올해 제자리걸음을 한 것은 금리가 더 낮은 주택담보대출로 신용대출을 갚는 사례가 늘어난 영향으로 풀이된다.

이 때문에 주담대가 주택구입 목적이 아닌 생활비나 사업자금 용도로 사용될 경우, 이에 대한 부실 문제도 우려된다. 주택가격이 함께 오를 경우 채무자의 담보자산 가치도 늘어나 큰 문제가 없지만 저소득층이 생활비 마련을 위해 주담대를 이용할 경우 가계부채 부실 문제가 심화될 수 있어서다.

박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "이전보다 대출한도가 높아졌고 금리 수준도 낮기 때문에 주택 보유자로선 추가로 대출받아 생활자금으로 쓰기가 수월해졌다"며 "내수경기 부진으로 자영업자 경기여건이 안 좋은 상태에서 영세 자영업자 사업비 대출이나 저소득층 생활비 대출이 늘 경우 부실 가능성이 높다"고 우려했다.