서울 2000만원 '돌파'…봉인풀린 분양가 "더 뛴다"

@머니투데이 최헌정 디자이너(클릭하시면 크게 보실 수 있습니다)

#이달부터 민간택지 내 아파트에 대한 분양가상한제가 사실상 폐지되면서 서울에선 처음으로 '분양가 자율 아파트'가 등장했다. 마포의 한 뉴타운 내 재개발 아파트는 조합과 건설업체가 지자체의 분양원가 심의를 거치지 않고 분양가를 3.3㎡당 평균 2040만원으로 결정했다.

주력 주택형인 84㎡(이하 전용면적)의 경우 6억8000만∼7억3000만원으로 발코니 확장비를 포함하면 3.3㎡당 2100만원 수준이다. 59㎡ 이하 소형의 경우 2200만원이 넘는다. 올 초만 하더라도 3.3㎡당 1900만원 중후반대로 예상되던 아파트다.

분양가를 높였지만 가치상승에 대한 기대감으로 모델하우스는 방문객으로 넘쳤다. 하지만 주변 공인중개업소들은 다른 의견을 낸다.

인근 A공인중개소 관계자는 "역까지 걸어서 15분가량 소요될 정도로 안쪽에 위치해 입지조건이 좋은 편은 아니다. 더구나 지하철역과 이 아파트를 사이에 두고 다른 대단지가 들어설 예정이어서 가로막히게 된다"고 귀띔했다.

최근 전세난과 금리인하 영향으로 부동산 구매수요가 되살아나자 분양가를 슬그머니 올리는 신규단지들이 속속 등장하고 있다. 하지만 지나친 분양가 인상은 결국 미분양이란 부메랑으로 돌아올 수 있고 궁극적으론 부동산시장에 찬물을 끼얹는 요인으로 작용할 수 있다는 지적이다.


16일 부동산정보업체 닥터아파트가 2013∼2014년 2년간 서울에서 분양된 아파트(주상복합 포함) 2만9002가구의 분양가를 조사한 결과 지난해(1만3772가구) 3.3㎡당 평균 분양가는 2019만7000원으로 나타났다.

이는 전년(1800만9000원)보다 218만8000원(12.1%) 오른 수치다. 물론 입지와 위치, 브랜드 등에 따라 분양가 차이가 발생하지만 4개 권역으로 나눠 봐도 전체적으로 상승했다는 평가다. 도심권 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2013년 1770만9000원에서 2014년 2430만6000원으로 37.3%나 뛰었다.

같은 기간 강서권이 1368만3000원에서 1693만원으로 324만7000원(23.7%) 올랐다. 강남권은 16.9% 오른 2478만4000원. 반면 강북권은 1년 새 31만9000원(2.4%) 떨어진 1279만5000원을 기록했다.

여경희 닥터아파트 리서치팀장은 "분양가상한제가 적용되지 않는 재개발·재건축 등 민간택지 일반분양분이 많은 서울 도심권과 강남권은 4월 이후 조합의 수익성을 높이기 위해 분양가가 다소 오를 전망"이라고 분석했다.

◇'비싸도 팔린다' 자신감 vs 미분양 '부메랑'
건설업체들은 분양가를 올린 이유로 땅값 상승 등을 꼽지만 근본 이유는 '비싸도 팔릴 것'이란 자신감 때문이란 분석이다. 실제로 인기 지역에서는 분양가가 주변 시세 대비 높은 편인데도 높은 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

지난해 분양한 서울 서초구 반포동의 한 재건축 아파트는 3.3㎡당 최고 약 5000만원으로 역대 최고치를 기록했다. 앞서 몇 달 전 선보인 1차분보다 3.3㎡당 300만원 비싼 평균 4130만원에 분양했음에도 청약자가 몰렸다. 주택경기 호황 때도 엄두를 내지 못한 고분양가 마케팅이다.

하지만 가파른 분양가 인상이 자칫 살아나기 시작한 부동산시장에 악재가 될 것이란 우려가 나온다. 특히 지나치게 높은 분양가는 미분양을 양산하는 '부메랑'이 될 수 있어서다.

김태섭 한국주택산업연구원 연구위원은 “2000년대 초중반 수도권을 중심으로 나타난 분양가 고공행진이 대규모 미분양 사태를 촉발했다”며 “인기 지역일지라도 분양가를 기존 아파트값 이상으로 올리면 분양이 순조로울 수는 없다”고 꼬집었다.