내년부터 빚 내서 분양 받기 어려워진다

정부가 아파트 집단대출 잔금대출에도 여신심사 가이드라인을 적용하기로 하면서 주택시장에 파장이 예상된다. 신규 분양 아파트에 사실상 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되는 것으로 11.3 부동산대책으로 얼어붙은 부동산 거래에 2차 충격이 우려된다. 사실상 내년부터 빚내서 집을 사는 것이 어려워진 것이다.

정부는 24일 8.25 가계부채대책 후속조치를 통해 내년부터 아파트 잔금대출에도 여신심사 가이드라인을 확대 적용하기로 했다. 이에 따라 내년 이후 분양 아파트는 잔금 대출도 대출심사 때 상환능력을 우선 고려하고 처음부터 이자와 원금을 함께 갚아나가는 분할상환이 적용된다. 또 다음달 초부터는 총체적 상환능력심사(DSR)도 도입된다.


부동산시장 전문가들은 이번 조치가 11.3 부동산대책 이후 얼어붙은 부동산 거래를 더욱 위축시킬 것으로 전망했다. 특히 강화된 대출 규제가 청약 수요를 압박하면서 비인기지역의 미분양 우려가 한층 커질 것으로 내다봤다.

집단대출은 신규 아파트 분양시 시공사나 주택대출 보증기관의 보증을 통해 일괄적으로 아파트 중도금, 잔금 등의 대출을 받는 것을 말한다. 집단대출은 개인의 상환능력에 대한 검토 없이 진행되지만 정부는 그간 분양시장 위축을 우려해 집단대출을 여신심사 가이드라인에서 제외해왔다.

하지만 집단대출이 가계부채 증가의 또 다른 원인 중 하나로 지목되면서 정부도 결국 칼을 들었다. 집단대출은 주택을 담보로 한다는 점만 놓고 보면 일반 주택담보대출과 차이가 없다.


김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "내년 분양분 잔금부터 적용되기 때문에 당장은 타격이 없을 것"이라면서도 "11.3 대책에 이어 대출 규제까지 강화되면서 부동산시장의 심리적 타격이 상당할 것으로 보인다"고 밝혔다.

김 위원은 "규제가 (필요한 측면이 있긴 하지만) 단기에 집중되면 시장이 급랭할 수 있다"며 "투자 수요는 물론 소득 증빙이 어려운 자영업자나 은퇴자, 신혼부부 등 실수요자에게도 피해가 예상된다"고 지적했다.

서울 강남구의 한 부동산중개업소 관계자는 "이미 11.3 대책 이후 거래가 끊기고 호가도 거듭 하락하는 중"이라며 "이번 조치로 인해 금융비용에 대한 부담이 커지면 집 사기를 미루는 관망세가 한층 짙어질 것으로 보인다"고 전했다.

11.3 대책 이후 분양 시기를 저울질하던 건설사들도 마음이 바빠졌다. 내년 이후 분양 성적을 자신하기가 더욱 어려워졌기 때문이다. 한 건설업체 관계자는 "11.3 대책으로 그렇지 않아도 분위기가 좋지 않았는데 금융규제까지 더해졌다"며 "연내 분양이 가능한 사업장은 최대한 일정을 앞당겨야 할 것으로 보인다"고 귀띔했다.

이와 관련, 이상우 유진투자증권 연구원은 밀어내기 "내년부터 규제가 적용되기 때문에 연말에 분양 물량이 오히려 몰릴 수 있다"며 "이번 조치가 건설사들의 밀어내기 분양으로 연결될 수도 있다"고 지적했다.

한편 단기 충격은 불가피하지만 중장기적으로는 이번 조치가 긍정적이라는 해석도 나왔다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "지난해 52만가구, 올해 48만가구 등 최근 공급물량이 너무 많았다"며 "이번 조치가 공급과 수요를 실수요자 위주로 재편해 주택시장 안정화에 긍정적으로 작용할 것으로 기대된다"고 말했다.