노후자금 위한 임대형 상가 투자, 적절할까?

최근 2~3년 동안 금리가 크게 낮아지자, 상가와 같은 수익형 부동산 투자가 크게 늘어났다. 거래량만 해도 활황기인 2000년대 초중반 수준을 넘어설 정도다. 투자 목적을 보면 시세차익을 기대하는 경우도 많지만 노후 대비를 위한 임대 목적 비중이 상당하다. 그렇다면 월세를 얻는 임대 수익형 상가는 과연 노후대비에 적절한 방법이 될 수 있을까?

겉으로 봐선 상가는 임대수익형 부동산이라, 월세만 꾸준히 얻을 수 있다면 노후 생활에 도움이 될 것 같다. 하지만 최근 상가 시장의 흐름을 보면 이런 수익 확보는 보기보단 그리 쉽지 않아졌다. 최근 상권 변화가 과거보다 빠르고 급격해 임대 수익의 변화가 커졌기 때문이다. 상권 성장으로 임대료도 오르지만 지나친 임대료 상승으로 자칫 공실이 생기고 심지어 눈에 띄게 위축되는 경우가 많다. 젠트리피케이션으로 불리는 이런 현상은 최근 홍대입구 등의 주요 성장 상권에도 흔히 볼 수 있다.


이 때문에 투자자들 사이에선 상가는 장기 임대형 부동산보단 변화에 따라 적극적인 매각을 고려하는 차익형 부동산으로 인식이 바뀌고 있다. 도시 내 상권 변화가 과거 어느 때보다 빠른 만큼 신규 지하철 역세권과 같은 상권이 발전할 수 있는 곳을 골라 선제적으로 투자해 상권이 발전하는 동안 임대수익과 시세차익을 같이 얻으려 한다. 하지만 상권이 쇠퇴 조짐이 있을 경우 적극적으로 매각하는 방식으로 전환되고 있다.

상권 변화가 생긴 원인을 보면 신규 지하철 노선의 개통, 구매력 있는 택지개발지구 개발, 구시가지의 쇠퇴, 20~30대 젊은 층의 선호지역 변화 등이 여러 요인이 꼽히고 있다. 또 다른 원인으로 체류형 대형쇼핑몰의 성장도 있다. 주요 지역을 중심으로 멀티플렉스와 전문식당가, 문화시설이 함께 어우러진 체류형 복합쇼핑몰 개발이 이뤄지면서 유동인구를 대거 흡수해 상권 변화에 영향을 미치기도 한다.

상가 투자의 임대수익은 장기적으로 꾸준히 이뤄질 것으로 생각해 노후 생활 목적으로 장기 투자하는 것은 조심해야 한다. 상권은 늘 생물과 같아서 성장과 쇠퇴기가 존재한다. 과거 최고의 상권 중 하나였던 압구정동 상권은 쇠퇴하는 중에 성형외과 등 클리닉의 중심으로 새로운 변화를 겪었다.


그러나 최근엔 클리닉의 성장이 정체되고 매출이 줄면서 다시 고전하는 것이 대표적인 사례이다. 인기 높던 테헤란로변도 마찬가지이다. 오피스 공실증가에 향후 기회요인이 없는 정체지역으로 꼽히면서 신논현역을 중심으로 한 강남대로변으로 자리를 내주고 있다.

상가 투자는 항상 변화에 민감해야 한다. 새로운 지하철 역세권이나 신도시의 상권 등 성장 가능성이 있는 곳을 노리되 상권이 확실히 자리잡을 곳인 지 따져 봐야 한다. 쇠퇴가능성이 엿보인다면 지체없이 선제적으로 매각해야 한다. 결국 상가 임대료로만 노후를 완전히 대비할 수 있단 생각은 미뤄두는 것이 좋다. 임대수익은 오르거나 내릴 수 있는 변화의 가능성을 열어두고 상권이 발전할 수 있는 곳을 잘 골라야 한다. 이렇게 상가를 고르기 위해선 큰 안목으로 상권을 잘 살펴보며, 꼼꼼히 조사하는 것이 가장 중요하다.