임대주택 등록, 임대 의무기간 못 채우면 과태료

#김모씨(45)는 재개발이 진행되고 있는 경기도 A지역에 아파트 한 채를 보유하고 있다. 세제 혜택 때문에 8년 임대의 '준공공임대 사업자' 등록을 생각 중인데 고민이 앞선다. 예상보다 철거 일정이 당겨지는 등 불가피하게 임대기간을 채우지 못했을 때 불이익을 감수해야 하기 때문이다.

정부가 최근 임대주택 등록 활성화를 위한 유인책을 발표했지만 법에서 정한 임대기간을 채우지 못할 경우 불이익이 주어지는 등 각별한 주의가 필요하다.


17일 정부 당국에 따르면 임대주택 등록 후 의무 임대기간 동안 임대하지 않거나 양도하면 임대주택당 1000만원의 과태료가 부과된다. 그동안 받았던 세제 혜택도 반환해야 한다.

재건축·재개발사업장에 있는 주택을 임대주택으로 등록했는데 공사기간이 변경돼 일정 기간 임대를 주지 못했다면 준공 이후 다시 임대기간을 채워야 한다. 기간이 남았는데도 조합원 분양권을 팔거나 준공 이후에 매도하면 양도세 감면 혜택은 받지 못하고 보유 주택 수에 따라 양도세 중과가 적용된다.

연 2000만원 이하의 임대소득 건강보험료 감면 혜택도 약속했던 임대기간을 지키지 못하면 불이익이 주어질 예정이다. 보건복지부 관계자는 "임대기간을 준수하지 않으면 당연히 그에 상응하는 불이익이 있을 것"이라며 "건보료 인하는 이번에 새롭게 추가된 혜택으로 세부안은 2019년에 결정된다"고 말했다.


예외 조항도 있다. 특수한 상황에서는 임대 의무 기간 중이라도 매도가 가능하고 일부 세제 혜택은 유효하며 과태료도 부과되지 않는다. 민간임대주택에 관한 특별법 제34조와 시행령에 따르면 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖에 '대통령령으로 정하는 경제적 사정' 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 임대의무기간 중에도 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 민간임대사업자가 아닌 사람에게도 양도할 수 있다.

대통령령으로 정하는 경제적인 사정에는 재개발·재건축 사업에 따라 철거가 예정돼 임대사업을 계속하기 곤란한 경우도 포함된다. 지자체가 양도를 허가했으면 특수한 상황으로 인정하고 그동안 받았던 취득세·재산세 등 지방세 감면혜택도 추징되지 않는다.

연 2000만원 이하 임대소득자를 대상으로 한 분리과세 필요경비율 70% 적용 혜택은 임대 기간과 상관없이 임대사업자 등록만으로 적용된다.

한편 양도세 중과를 피하기 위해선 내년 4월 이전에 임대등록을 하는 게 유리하다. 내년 4월 이전에 임대사업자 등록을 하면 5년 이상만 임대해도 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다. 내년 4월 이후에는 8년 이상 장기 임대를 해야 중과 배제, 종부세 합산배제 혜택이 적용된다.