'로또 분양' 위례신도시 적정분양가 공방

북위례 송파권, 하남권 공동주택 현황/사진= 건설업계

청약시장에서 흥행 돌풍을 일으키는 위례신도시에서 적정 분양가 논란이 벌어지고 있다. 이 지역 분양단지에 대해 시민단체가 '폭리' 의혹을 제기하지만, 시행·시공사를 비롯해 지자체는 분양가가 적정하게 산정됐다고 반박하고 있다.

22일 건설부동산업계에 따르면 최근 위례신도시에서 분양하는 아파트 단지들에 대해 경제정의실천연합(경실련)이 분양원가 분석결과를 내놓고 '분양원가 부풀리기'를 주장하고 있다.


경실련은 현재 위례신도시에서 분양중인 계룡건설 '위례리슈빌 퍼스트 클래스' 다음달 선보일 예정인 우미건설 '우미린 1차'에 대해 분양가 적정성을 검증할 계획이다.

앞서 경실련은 지난 15일 기자회견을 열고 최근 분양한 '힐스테이트 북위례' 분양원가 분석결과 "사업자가 가구당 2억원 총 2321억원을 챙길 수 있다고 추정된다"며 "이는 입주자모집공고문에 공개한 신고 이윤 136억원의 17배, 적정이윤(건축비의 5%)의 20배 규모"라고 주장했다.

경실련 관계자는 "한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공사비 내역과 동탄2신도시 민간아파트들의 분양가 심사자료 등으로 추정한 실제 건축비(적정 건축비)는 3.3㎡당 450만원"이라며 "이 단지 건축비는 3.3㎡당 912만원으로 부풀려졌다"고 말했다. 공사비 산정에서 간접비와 가산비가 높게 책정됐다는 것이다.


2011년 위례신도시에서 공급한 공공분양 아파트와 비교하면 공사비는 486만원에서 511만원으로 1.2배 올랐지만 간접·가산비는 70만원에서 400만원으로 5.9배 상승했다고 주장했다.

간접비는 견본주택 건립비, 광고비 등이다. 가산비는 초고층주택, 고급연립 등을 짓거나 연약·암석지반 등을 공사할 때 추가로 들어가는 비용, 택지대금의 이자와 이에 따른 제세공과금 등이다.

위례신도시 모습/사진= 박미주 기자

힐스테이트 북위례는 분양가가 3.3㎡당 평균 1833만원으로, 분양원가 공개를 기존 12개에서 62개로 확대한 규칙 개정안이 시행된 뒤 처음 적용된 단지다.

시행사 관계자는 "분양가는 기본형건축비와 주택법에 따라 정해지고 심의를 거쳐야 하기에 높게 받을 수 없는 구조"라며 "총 분양가가 정해진 뒤 이를 62개 항목으로 나눠 원가를 공개하면서 오해가 생겼을 수 있다"고 말했다.

예컨대 흙막이 공사비가 분양가 심의 땐 택지비로 보지만, 원가 공개 땐 공사비로 잡힌다는 것이다. 또 전체 분양층과 면적 등을 고려한 기본형건축비는 3.3㎡당 723만원, 기본형건축비 가산항목 177만원, 토지비 933만원으로 분양가가 정해졌다고 했다.

분양가를 심의한 하남시도 "LH·SH와 민간 분양주택 공사비를 비교하는 것은 불합리하다"며 "공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 따랐고, 가산비 신청금도 3.3㎡당 205만원에서 28만원을 감액했다"고 반박했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "자재·사업지 등에 따라 공사비가 변동되는 변수가 많아 일괄적으로 적정공사비를 판단하긴 어렵다"며 "민간아파트 가격은 시장 수요에 따라 결정돼 고분양가였다면 미분양됐을 것"이라고 말했다.

각자의 입장이 대립하며 위례신도시 분양가 분쟁은 계속될 전망이다. 건설업계 관계자는 "분양원가는 추정단가이고 택지비, 자재비 등 외에도 기술개발투자, 브랜드가치 등 유무형 가치도 복합적으로 내재 돼 있다"면서 "입주시 부당이득 반환소송, 계약해제 등 분쟁요인으로 작용하고, 사회적 갈등이 지속 될 것"이라고 내다봤다.

한편 국토교통부는 분양가 거품 논란이 일자 하남시로부터 북위례 힐스테이트 분양가 산정 세부 내역을 제출받아 적정성 검증에 나섰다.